Trennung und gemeinsames Haus in Regensburg: Wer darf verkaufen und wie läuft es ab?

Gehört das Haus in Regensburg beiden Partnern, dürfen Sie es nur gemeinsam verkaufen. Beide müssen den Maklervertrag und später den notariellen Kaufvertrag unterschreiben. Bevor es so weit ist, stehen drei Wege offen: der Verkauf an Dritte, die Übernahme durch einen Partner oder eine Vermietung. Welcher passt, hängt vom Kredit, von den Kindern und davon ab, wie gut Sie noch miteinander reden können.

Inhalt dieses Beitrags

1. Wer darf bei einer Trennung das gemeinsame Haus in Regensburg verkaufen?
2. Welche Möglichkeiten gibt es für das Haus nach der Trennung?
3. Wie ermitteln getrennte Partner einen fairen Wert für das Haus?
4. Was passiert mit dem Kredit, wenn wir uns trennen?
5. Wie hängen Verkauf und Zugewinnausgleich zusammen?
6. Was passiert, wenn sich die Partner nicht einigen können?
7. Fällt beim Verkauf nach der Trennung Spekulationssteuer an?
8. Wie hilft ein neutraler Makler, wenn das Gespräch schwierig ist?
9. Was bedeutet der Hausverkauf für die Kinder und den Zeitplan?
10. Wie begleitet Hoibl Immobilien getrennte Eigentümer in Regensburg?
11. Was ist der nächste Schritt?
12. Häufige Fragen

Wer darf bei einer Trennung das gemeinsame Haus in Regensburg verkaufen?

Verkaufen dürfen die Personen, die als Eigentümer im Grundbuch stehen, bei einem gemeinsamen Haus in Regensburg also beide Partner zusammen. Einer allein kann das Haus nicht wirksam verkaufen, auch wenn er ausgezogen ist oder den größeren Teil des Kredits bezahlt hat.

Ein Blick in den Grundbuchauszug schafft Klarheit. Dort steht, wem das Haus gehört und zu welchen Anteilen, häufig je zur Hälfte. Den Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Regensburg. Stehen Sie beide im Grundbuch, braucht jeder Schritt Ihre gemeinsame Unterschrift: der Maklervertrag, die Vollmacht für Unterlagen, der Kaufvertrag beim Notar.

Was gilt, wenn nur ein Partner im Grundbuch steht?

Dann verkauft grundsätzlich der eingetragene Eigentümer. Bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand kann trotzdem die Zustimmung des anderen nötig sein, wenn das Haus nahezu das gesamte Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Ob das zutrifft und welche Ansprüche der andere Partner hat, klärt eine anwaltliche Beratung. Der Notar fragt in solchen Fällen nach.

Welche Möglichkeiten gibt es für das Haus nach der Trennung?

Nach einer Trennung gibt es für das gemeinsame Haus im Wesentlichen drei Möglichkeiten: Sie verkaufen an Dritte, einer übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus, oder Sie vermieten es und bleiben gemeinsam Eigentümer. Jede Variante hat eigene Voraussetzungen.

Die Übernahme klingt oft am einfachsten, vor allem wenn Kinder im Haus bleiben sollen. Sie scheitert aber häufig an der Finanzierung. Die Bank prüft, ob ein Einkommen reicht, um den bisherigen Kredit und zusätzlich die Auszahlung zu tragen. Lassen Sie diese Frage früh von Ihrer Bank beantworten, bevor Sie sich auf einen Weg festlegen.

Wie ermitteln getrennte Partner einen fairen Wert für das Haus?

Einen fairen Wert ermitteln getrennte Partner am besten mit einer Bewertung, die beide gemeinsam beauftragen und die beide nachvollziehen können. Bewertet jeder für sich, liegen die Zahlen oft weit auseinander, und das Misstrauen wächst.

Der Partner, der übernehmen möchte, hofft auf einen niedrigen Wert. Der andere auf einen hohen. Beide Erwartungen sind verständlich. Eine Marktwerteinschätzung durch einen Makler, der mit beiden spricht und beiden dieselbe Begründung vorlegt, schafft eine gemeinsame Grundlage. Wie eine solche Bewertung abläuft, steht im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung in Regensburg.

Brauchen Sie einen Wert, der auch vor dem Familiengericht Bestand hat, ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB der richtige Weg. Es erstellen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder der Gutachterausschuss. Warum verschiedene Einschätzungen manchmal stark voneinander abweichen, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung durch Makler in Regensburg.

Was passiert mit dem Kredit, wenn wir uns trennen?

Der Kredit bleibt nach der Trennung bestehen, und wenn beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben haben, haftet jeder gegenüber der Bank für die gesamte Summe. Daran ändert der Auszug eines Partners nichts.

Wird das Haus verkauft, löst der Notar den Kredit aus dem Kaufpreis ab. Die Bank erhält den Ablösebetrag direkt, erteilt die Löschungsbewilligung, und der Rest geht an Sie beide. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen, wenn die Zinsbindung noch läuft (§ 490 Abs. 2 BGB). Ist der Kredit vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt worden, können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).

Übernimmt ein Partner das Haus, muss die Bank den anderen aus der Haftung entlassen. Das tut sie nur, wenn sie den Übernehmenden allein für kreditwürdig hält. Was beim Verkauf mit laufendem Darlehen alles zu beachten ist, beschreibt der Beitrag Haus in Regensburg verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft.

Wer zahlt die Raten bis zum Verkauf?

Das sollten Sie schriftlich vereinbaren. Bleiben Raten offen, meldet die Bank das, und beide Partner tragen die Folgen. Viele Paare teilen die Raten weiter, andere verrechnen sie später mit dem Erlös. Eine anwaltliche Beratung hilft, diese Absprache sauber zu formulieren.

Wie hängen Verkauf und Zugewinnausgleich zusammen?

Der Verkauf und der Zugewinnausgleich sind zwei getrennte Vorgänge, die sich aber gegenseitig beeinflussen, weil der Wert des Hauses in die Berechnung des Zugewinns einfließen kann. Wie genau, hängt vom Güterstand und vom Stichtag ab.

Hier kann ein Makler nicht beraten. Das ist Aufgabe einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Familienrecht. Für den Verkauf ist aber wichtig, dass Sie die Aufteilung des Erlöses vorher klären. Viele Paare halten in einer schriftlichen Vereinbarung fest, dass der Erlös nach Ablösung des Kredits auf ein Treuhand- oder Anderkonto geht, bis die Scheidungsfolgen geregelt sind. Weitere allgemeine Hinweise finden Sie unter Immobilie bei Trennung oder Scheidung.

Was passiert, wenn sich die Partner nicht einigen können?

Können sich die Partner nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist rechtlich möglich, für beide aber meist der ungünstigste Weg.

Eine Versteigerung dauert, kostet Gebühren und bringt häufig weniger ein als ein freier Verkauf. Bieter können das Haus vorher nur eingeschränkt ansehen. Hinzu kommt die emotionale Belastung, wenn das gemeinsame Zuhause öffentlich ausgerufen wird. Bevor es so weit kommt, lohnt der Versuch einer Mediation oder eines gemeinsamen Gesprächs mit einem neutralen Dritten.

• Legen Sie fest, welche Fragen zuerst geklärt werden: Wert, Weg, Zeitpunkt.
• Holen Sie eine gemeinsame Bewertung ein, auf die sich beide berufen können.
• Klären Sie mit der Bank, welche Varianten sie mitträgt.
• Ziehen Sie bei Streit über die Aufteilung frühzeitig Ihre Anwälte hinzu.
• Prüfen Sie, ob eine Mediation das Gespräch wieder in Gang bringt.

Fällt beim Verkauf nach der Trennung Spekulationssteuer an?

Spekulationssteuer kann anfallen, wenn seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind und das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren nicht durchgehend selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Bei einer Trennung ist genau das manchmal unklar.

Zieht ein Partner aus und der andere bleibt, stellt sich für den Ausgezogenen die Frage, ob die Selbstnutzung für ihn noch zählt. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob gemeinsame Kinder weiter im Haus wohnen. Sprechen Sie das vor dem Verkauf mit einer Steuerberatung durch. Liegt der Kauf schon länger als zehn Jahre zurück, stellt sich die Frage nicht.

Wie hilft ein neutraler Makler, wenn das Gespräch schwierig ist?

Ein neutraler Makler hilft, indem er mit beiden Partnern gleich offen spricht, beiden dieselben Unterlagen und Angebote vorlegt und Entscheidungen schriftlich festhält. So muss niemand dem anderen etwas glauben, das er nicht selbst gesehen hat.

Viele Paare wollen in dieser Phase möglichst wenig direkt miteinander besprechen. Das ist verständlich. Der Makler kann Termine getrennt abstimmen, Kaufangebote an beide gleichzeitig weitergeben und Besichtigungen so planen, dass der Partner, der noch im Haus wohnt, nicht überrumpelt wird. Wichtig ist, dass er sich auf keine Seite stellt. Fragen Sie im Erstgespräch direkt, wie er das sicherstellt. Den Ablauf eines Verkaufs Schritt für Schritt finden Sie im Beitrag zum Immobilienverkauf mit Makler in Regensburg.

Was bedeutet der Hausverkauf für die Kinder und den Zeitplan?

Für Kinder bedeutet der Verkauf vor allem einen Umzug, und der Zeitplan sollte sich deshalb an Schuljahr, Kita und der neuen Wohnsituation orientieren. Ein Haus in Burgweinting oder Oberisling verlässt eine Familie selten gern mitten im Schuljahr.

Den Übergabetermin legen Sie im Kaufvertrag fest. Er lässt sich so wählen, dass er zu den Ferien passt oder zu dem Zeitpunkt, an dem die neue Wohnung bezugsfertig ist. Käufer, oft selbst Familien, haben dafür meist Verständnis. Sprechen Sie mit Ihren Kindern altersgerecht über den Umzug, möglichst gemeinsam als Eltern. Die Entscheidung für den Verkauf fällt leichter, wenn klar ist, wie es danach weitergeht.

In Wohngebieten wie Graß oder Burgweinting suchen viele Familien ein Haus mit Garten. Diese Käufer fragen nach Schulwegen, Spielplätzen und Nachbarschaft. Was Sie selbst über die Umgebung erzählen können, hilft beim Verkauf.

Wie begleitet Hoibl Immobilien getrennte Eigentümer in Regensburg?

Hoibl Immobilien begleitet getrennte Eigentümer in Regensburg mit einer gemeinsamen Bewertung vor Ort, mit Informationen, die beide Partner gleichzeitig erhalten, und mit einem Ablauf, den beide schriftlich nachvollziehen können. Matthias Hoibl ist dabei für keinen der beiden Partner Partei.

Konkret besorgt das Büro mit Ihrer gemeinsamen Vollmacht Grundbuchauszug, Flurkarte und Baupläne. Den Energieausweis stellt Matthias Hoibl als geprüfter Energieberater (HwK) selbst aus. Kaufangebote leitet er an beide weiter. Zum Notar kommen nur Käufer mit Finanzierungsbestätigung. Bei der Übergabe entsteht ein Protokoll mit Zählerständen, das beide Verkäufer erhalten.

Was ist der nächste Schritt?

Der nächste Schritt ist ein Gespräch zu dritt oder, wenn Ihnen das lieber ist, zwei getrennte Gespräche mit identischen Informationen. Bringen Sie den Grundbuchauszug und die Kreditunterlagen mit.

Einen Termin mit Hoibl Immobilien vereinbaren Sie telefonisch unter 09407 9583 369. Wenn Sie vorher mehr über das Büro wissen möchten, lesen Sie Über Hoibl Immobilien.

Häufige Fragen zu Haus verkaufen Trennung Regensburg