Drei Makler, drei Preise: Welche Einschätzung für meine Immobilie in Regensburg ist realistisch?

Wenn drei Makler für Ihre Immobilie in Regensburg drei verschiedene Werte nennen, ist meist die Einschätzung am realistischsten, die sich am besten begründen lässt: mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte, mit dem Zustand Ihres Hauses und mit der genauen Lage im Stadtteil. Die höchste Zahl ist dabei oft die schwächste. Lassen Sie sich jede Bewertung erklären und vergleichen Sie die Begründungen.

Inhalt dieses Beitrags

1. Warum nennen Makler in Regensburg so unterschiedliche Werte für dieselbe Immobilie?
2. Welche Gründe für abweichende Bewertungen sind sachlich nachvollziehbar?
3. Was ist ein Lockpreis und warum wird er genannt?
4. Woran erkenne ich eine begründete Immobilienbewertung vom Makler?
5. Welche Bewertungsverfahren gibt es und welches passt zu meiner Immobilie?
6. Was passiert, wenn der Startpreis zu hoch angesetzt ist?
7. Welche Fragen sollte ich jedem Makler zu seiner Bewertung stellen?
8. Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
9. Wie kann ich die Bewertungen selbst plausibel prüfen?
10. Wie bewertet Hoibl Immobilien Immobilien in Regensburg?
11. Was ist der nächste Schritt?
12. Häufige Fragen

Warum nennen Makler in Regensburg so unterschiedliche Werte für dieselbe Immobilie?

Makler in Regensburg nennen unterschiedliche Werte, weil jede Einschätzung auf eigenen Vergleichsobjekten, einer eigenen Sicht auf den Zustand und einer eigenen Erwartung an den Markt beruht. Dazu kommt bei manchen ein weiteres Motiv: Ein hoher Wert gefällt dem Eigentümer und bringt den Auftrag.

Keine Bewertung ist ein Messergebnis. Sie ist eine fachliche Schätzung. Zwei sorgfältige Makler können durchaus zu leicht verschiedenen Ergebnissen kommen, etwa weil einer die Lage am Hang in Ziegetsdorf höher gewichtet und der andere die alte Heizung stärker abzieht. Solche Unterschiede lassen sich erklären. Schwierig wird es, wenn eine Zahl weit von den anderen entfernt liegt und niemand sagen kann, woher sie kommt.

Gesucht ist deshalb die Einschätzung, mit der Sie am Ende tatsächlich verkaufen.

Welche Gründe für abweichende Bewertungen sind sachlich nachvollziehbar?

Sachlich nachvollziehbar sind Abweichungen, wenn sie aus unterschiedlichen Vergleichsverkäufen, einer anderen Wohnflächenberechnung oder einer anderen Einschätzung von Zustand und Lage entstehen. Jeder Makler kann sie offenlegen.

Die häufigsten Ursachen

• Vergleichsobjekte: Wer sich auf die Angebote in Portalen stützt, landet oft höher als jemand, der weiß, was tatsächlich bezahlt wurde.
• Wohnfläche: Dachschrägen, Keller- oder Hobbyräume werden unterschiedlich angerechnet.
• Zustand: Dach, Fenster, Heizung und Bäder werden verschieden bewertet, vor allem ohne Rechnungen über frühere Arbeiten.
• Mikrolage: Innerhalb von Dechbetten oder Großprüfening kann eine ruhige Seitenstraße anders wirken als eine Lage an einer stärker befahrenen Straße.
• Grundstück: Ein großer Garten mit möglicher zweiter Bebauung verändert den Wert deutlich, wenn das Baurecht es zulässt.
• Marktsicht: Manche rechnen mit steigender, andere mit verhaltener Nachfrage.

Fragen Sie jeden Makler, welche dieser Punkte er wie bewertet hat. So sehen Sie schnell, wo die Unterschiede herkommen.

Was ist ein Lockpreis und warum wird er genannt?

Ein Lockpreis ist eine bewusst zu hohe Bewertung, mit der ein Makler den Auftrag gewinnen möchte, obwohl er selbst kaum damit rechnet, zu diesem Wert zu verkaufen. Für Eigentümer ist er verführerisch. Wer hört schon gern, dass das eigene Haus weniger wert ist als erhofft?

Das Muster ist häufig ähnlich. Zuerst die hohe Zahl, dann ein langer Alleinauftrag. Nach einigen Wochen ohne ernsthafte Interessenten folgt der Vorschlag, den Preis zu senken. Am Ende steht die Immobilie lange online, und Käufer fragen sich, was mit ihr nicht stimmt.

Warnsignale für einen Lockpreis

• Die Bewertung liegt klar über allen anderen, ohne dass der Makler das erklären kann.
• Es gibt keine schriftliche Begründung mit Vergleichswerten.
• Der Makler drängt auf eine schnelle Unterschrift unter einen langen Vertrag.
• Schwächen der Immobilie werden auffallend wenig angesprochen.

Ein seriöser Makler nennt Ihnen auch einmal einen Wert, der unter Ihrer Erwartung liegt. Wie man solche Makler erkennt, beschreibt der Beitrag seriöser Immobilienmakler in Regensburg.

Woran erkenne ich eine begründete Immobilienbewertung vom Makler?

Eine begründete Immobilienbewertung vom Makler erkennen Sie daran, dass sie schriftlich vorliegt, die verwendeten Vergleichswerte nennt, das Verfahren erklärt und die wertmindernden Punkte offen aufführt. Sie macht die Rechnung für Sie nachvollziehbar.

Achten Sie auf diese Bestandteile: eine Beschreibung von Lage, Grundstück und Gebäude, die Wohnfläche mit Quelle, der Bodenrichtwert, eine Auswahl vergleichbarer Verkäufe, die Bewertung des Zustands und am Ende ein Wert oder eine Spanne mit Begründung. Eine Spanne ist ehrlicher als eine einzige glatte Zahl. Sie zeigt, dass der Markt Spielraum lässt.

Stellt ein Makler einen Wert nur mündlich in den Raum, bitten Sie um eine kurze schriftliche Herleitung. Wer sorgfältig gearbeitet hat, hat damit kein Problem. Wie eine Bewertung vor Ort abläuft und was Sie dafür vorbereiten, steht im Beitrag kostenlose Immobilienbewertung in Regensburg.

Welche Bewertungsverfahren gibt es und welches passt zu meiner Immobilie?

Für Immobilien gibt es drei anerkannte Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches im Vordergrund steht, hängt von der Art der Immobilie ab.

In der Praxis kombinieren Makler oft zwei Verfahren und gleichen sie mit dem Markt ab. Für eine Wohnung in einer größeren Anlage zählt vor allem der Vergleich. Für ein freistehendes Haus aus den Siebzigern mit großem Grundstück zählen Bodenwert und Gebäudezustand stärker. Fragen Sie, welches Verfahren der Makler angewendet hat. Die Antwort zeigt, wie gründlich er vorgegangen ist.

Was passiert, wenn der Startpreis zu hoch angesetzt ist?

Ist der Startpreis zu hoch angesetzt, melden sich meist wenige ernsthafte Interessenten, die Vermarktung zieht sich, und spätere Preissenkungen schwächen Ihre Verhandlungsposition. Käufer beobachten den Markt oft über Wochen und merken sich, wie lange ein Objekt schon angeboten wird.

Hinzu kommt die Bank des Käufers. Sie prüft den Kaufpreis bei der Finanzierung. Liegt er deutlich über dem, was sie als Beleihungswert ansieht, verlangt sie mehr Eigenkapital oder lehnt ab. Dann platzt ein Verkauf manchmal noch kurz vor dem Notartermin.

Ein realistischer Angebotspreis zieht dagegen in den ersten Wochen die meisten Anfragen an. Das ist die Zeit, in der eine Immobilie neu ist und die größte Aufmerksamkeit bekommt. Welche Faktoren die Dauer eines Verkaufs bestimmen, erklärt der Beitrag Wie lange dauert es, ein Haus in Regensburg zu verkaufen?.

Welche Fragen sollte ich jedem Makler zu seiner Bewertung stellen?

Stellen Sie jedem Makler dieselben Fragen zu Vergleichsobjekten, Verfahren, Zustand und Vermarktungsstrategie, denn erst gleiche Fragen machen die Antworten vergleichbar. Notieren Sie die Antworten direkt nach dem Gespräch.

1. Welche verkauften Objekte haben Sie zum Vergleich herangezogen, und wo lagen sie?
2. Haben Sie mit Angeboten aus Portalen gerechnet oder mit tatsächlich bezahlten Kaufpreisen?
3. Wie haben Sie die Wohnfläche ermittelt?
4. Welche Mängel oder Schwächen haben Sie wie berücksichtigt?
5. Mit welchem Angebotspreis würden Sie starten, und warum?
6. Was tun Sie, wenn sich in den ersten Wochen kaum Interessenten melden?
7. Wie lange soll der Maklervertrag laufen, und kann ich ihn vorzeitig beenden?

Wer bei Frage eins und zwei ausweicht, hat wenig Daten. Wer bei Frage sechs sofort eine Preissenkung vorschlägt, hat den Wert vielleicht bewusst hoch angesetzt. Eine gute Antwort auf Frage sieben ist eine klare Laufzeit, die zur Immobilie passt.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn Sie einen Wert brauchen, der vor Gericht, vor dem Finanzamt oder unter Erben Bestand hat, etwa bei einer Scheidung, einer Erbauseinandersetzung oder einer Schenkung. Für die reine Preisfindung beim Verkauf reicht meist die Marktwerteinschätzung eines erfahrenen Maklers.

Den Verkehrswert definiert § 194 BauGB. Erstellt wird ein solches Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss. Es ist deutlich ausführlicher als eine Maklerbewertung und kostet entsprechend Geld und Zeit. Wenn mehrere Erben sich nicht auf einen Wert einigen können, schafft es eine neutrale Grundlage, auf die sich alle berufen können.

Wie kann ich die Bewertungen selbst plausibel prüfen?

Selbst prüfen können Sie die Bewertungen, indem Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks über BORIS-Bayern nachschlagen, ähnliche Angebote in Ihrem Stadtteil beobachten und den Zustand Ihres Hauses ehrlich mit diesen Angeboten vergleichen. Das ersetzt keine Bewertung. Es hilft aber beim Einordnen.

Drei Quellen für Ihre eigene Einschätzung

Den Bodenrichtwert ermittelt der Gutachterausschuss der Stadt Regensburg. Er gibt einen Durchschnittswert für eine Zone an, bezogen auf unbebauten Boden. Angebote in Portalen zeigen, was Verkäufer verlangen. Was am Ende bezahlt wurde, sehen Sie dort nicht. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses ist nicht öffentlich, der Grundstücksmarktbericht fasst aber Entwicklungen zusammen.

Hilfreich ist auch ein Blick auf Ihre eigenen Unterlagen. Rechnungen über Modernisierungen, ein aktueller Energieausweis und genaue Grundrisse helfen jedem Makler, Ihr Haus fair zu bewerten. Mehr Hinweise für die Vorbereitung finden Sie auf der Seite Informationen für Verkäufer.

Wie bewertet Hoibl Immobilien Immobilien in Regensburg?

Hoibl Immobilien bewertet Immobilien in Regensburg bei einem Termin vor Ort, mit Blick auf Gebäude, Grundstück und Lage, und erklärt Ihnen anschließend, wie der Wert zustande kommt. Die Wertermittlung ist kostenfrei und verpflichtet Sie zu nichts.

Matthias Hoibl arbeitet seit 2008 als Immobilienmakler und ist Immobilienfachwirt (IHK). Als geprüfter Energieberater (HwK) kann er auch den energetischen Zustand eines Hauses fachlich einordnen, was bei älteren Gebäuden den Wert spürbar beeinflusst. Er nennt Ihnen die Vergleichswerte und die Punkte, die er abgezogen hat. Fällt seine Einschätzung niedriger aus als die eines anderen Maklers, sagt er Ihnen, warum. Beispiele verkaufter Objekte finden Sie auf der Seite Referenzen von Hoibl Immobilien.

Was ist der nächste Schritt?

Der nächste Schritt ist, die vorliegenden Bewertungen nebeneinander zu legen und jeden Makler um eine schriftliche Begründung zu bitten. Danach wissen Sie meist schon, welcher Wert trägt.

Für eine weitere, begründete Einschätzung erreichen Sie Hoibl Immobilien telefonisch unter 09407 9583 369.

Häufige Fragen zu Immobilienbewertung Makler Regensburg