Einen Teil Ihres Grundstücks in Wiesent können Sie abteilen und verkaufen, wenn das Baurecht eine Bebauung der Teilfläche zulässt und die neue Grenze keine Vorschriften verletzt, etwa bei Abstandsflächen oder Zufahrt. Ob das so ist, klären Sie vorab mit Gemeinde und Landratsamt Regensburg. Danach folgen Vermessung, notarieller Kaufvertrag und die Eintragung der neuen Fläche im Grundbuch.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob die Teilfläche bebaut werden darf, richtet sich nach Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB im Innenbereich.
- Die neue Grenze darf keine baurechtswidrigen Zustände schaffen, etwa zu geringe Abstandsflächen zum bestehenden Haus.
- Die Vermessung übernimmt das staatliche Vermessungsamt, das Ergebnis geht an das Grundbuchamt.
- Liegt eine Grundschuld auf dem Grundstück, muss die Bank die verkaufte Teilfläche freigeben.
- Zufahrt, Wasser und Abwasser müssen für das neue Grundstück gesichert sein, oft über Rechte im Grundbuch.
Inhalt dieses Beitrags
- Darf auf der abgeteilten Fläche gebaut werden?
- Welche Schritte sind bis zum Verkauf nötig?
- Welche Rolle haben Abstandsflächen und Zufahrt?
- Was passiert mit der Grundschuld auf meinem Grundstück?
- Muss ich auf den Erlös Steuern zahlen?
- Wie ermittle ich den Wert der Teilfläche?
- Wer kauft eine Teilfläche in Wiesent?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien die Teilung in Wiesent?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Darf auf der abgeteilten Fläche gebaut werden?
Ob auf der abgeteilten Fläche gebaut werden darf, entscheidet das Baurecht: Gibt es einen Bebauungsplan, gelten dessen Festsetzungen, sonst muss sich ein neues Haus im Innenbereich nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen.
Fragen Sie zuerst bei der Gemeinde Wiesent nach, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan besteht. Er legt fest, wie groß, wie hoch und an welcher Stelle gebaut werden darf. Fehlt ein Plan, kommt es auf die Nachbarschaft an. Liegt das Grundstück am Ortsrand oder bei einem Hof außerhalb des Ortes, kann es zum Außenbereich nach § 35 BauGB gehören. Dort ist ein neues Wohnhaus nur in Ausnahmefällen zulässig.
Bauvoranfrage als Sicherheit
Mehr Gewissheit gibt ein Vorbescheid. Mit einer Bauvoranfrage beim Landratsamt Regensburg lassen Sie verbindlich prüfen, ob ein Wohnhaus auf der Teilfläche grundsätzlich genehmigungsfähig wäre. Eine Fläche mit geklärtem Baurecht ist für Käufer und ihre Bank leichter einzuschätzen.
Welche Schritte sind bis zum Verkauf nötig?
Bis zum Verkauf durchlaufen Sie fünf Schritte: Baurecht klären, Teilung planen, vermessen lassen, Käufer finden und den Kaufvertrag beim Notar schließen.
| Schritt | Zuständig | Ergebnis |
|---|---|---|
| Baurecht prüfen | Gemeinde Wiesent, Landratsamt Regensburg | Klarheit, ob und wie gebaut werden darf |
| Grenzverlauf planen | Eigentümer, gegebenenfalls Architekt | Skizze mit Zufahrt, Abständen und Leitungen |
| Vermessung | Vermessungsamt (Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung) | Neue Flurstücksnummer, Veränderungsnachweis |
| Kaufvertrag | Notar | Verkauf der Teilfläche, Rechte und Pflichten |
| Grundbuch | Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg | Eigenes Grundbuchblatt für die neue Fläche |
Die Vermessung kann vor oder nach dem Kaufvertrag erfolgen. Möglich ist auch der Verkauf einer noch unvermessenen Teilfläche, die der Notar im Vertrag mit Lageplan genau beschreibt. Für Käufer und Bank ist eine bereits vermessene Fläche aber leichter zu finanzieren.
Welche Rolle haben Abstandsflächen und Zufahrt?
Abstandsflächen und Zufahrt bestimmen oft, wo die neue Grenze überhaupt verlaufen kann, denn Ihr bestehendes Haus muss auch nach der Teilung die vorgeschriebenen Abstände einhalten.
Rückt die Grenze zu nah an Ihr Haus, entsteht ein baurechtswidriger Zustand. Die Abstandsflächen regelt die Bayerische Bauordnung. Ebenso wichtig ist der Zugang: Liegt die Teilfläche hinter Ihrem Haus, braucht der Käufer einen Weg zur Straße. Das lässt sich über einen schmalen Grundstücksstreifen lösen, der mitverkauft wird, oder über ein Geh- und Fahrtrecht, das als Dienstbarkeit ins Grundbuch kommt.
- Liegen Leitungen für Wasser, Abwasser oder Strom über die künftige Grenze?
- Gibt es eine eigene Anschlussmöglichkeit für das neue Grundstück?
- Wer unterhält einen gemeinsamen Zufahrtsweg?
- Fallen Garage, Carport oder Gartenhaus nach der Teilung zu nah an die Grenze?
Was passiert mit der Grundschuld auf meinem Grundstück?
Eine Grundschuld lastet auf dem ganzen Grundstück, deshalb muss Ihre Bank die verkaufte Teilfläche aus der Haftung entlassen, bevor der Käufer lastenfrei Eigentümer werden kann.
Diese Pfandfreigabe holt der Notar ein. Die Bank prüft dabei, ob das verbleibende Grundstück mit Ihrem Haus als Sicherheit noch ausreicht. Häufig verlangt sie, dass ein Teil des Kaufpreises zur Tilgung verwendet wird. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank, bevor Sie einem Käufer einen Preis nennen.
Muss ich auf den Erlös Steuern zahlen?
Steuern können anfallen, wenn Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben haben, auch wenn das Haus darauf selbst bewohnt ist.
Die Steuerfreiheit für selbst genutzte Immobilien bezieht sich auf das Wohngebäude und den dazugehörigen Grund. Eine abgetrennte Fläche, die als Bauplatz verkauft wird, behandelt das Finanzamt häufig wie ein unbebautes Grundstück. Bei geerbten Flächen zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers. Lassen Sie diese Frage vor dem Notartermin mit einer Steuerberatung klären.
Wie ermittle ich den Wert der Teilfläche?
Den Wert der Teilfläche ermitteln Sie aus dem Bodenrichtwert für die Lage, den Sie über BORIS-Bayern abrufen, und aus den Eigenschaften genau dieser Fläche.
Den Bodenrichtwert veröffentlicht der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg. Er ist ein Durchschnittswert. Für Ihre Fläche zählen zusätzlich Größe und Zuschnitt, das zulässige Baurecht, der Stand der Erschließung und die Frage, ob Erschließungsbeiträge schon bezahlt sind. Bei Grundstücken nahe der Donau prüfen Sie außerdem, ob die Fläche in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt. Dort gelten Einschränkungen für neue Bauten.
Was ist Ihre Immobilie in Wiesent wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wer kauft eine Teilfläche in Wiesent?
Teilflächen in Wiesent kaufen vor allem private Bauherren, die ein Einfamilienhaus planen, daneben Nachbarn, die ihr eigenes Grundstück vergrößern möchten.
Für Bauherren zählen geklärtes Baurecht, Erschließung und eine gute Zufahrt. Nachbarn schauen eher auf Gartenfläche und Lage zum eigenen Haus. In beiden Fällen sollten Sie vorher wissen, wer am Ende neben Ihnen wohnt und was dort entstehen darf. Ob Sie den Verkauf selbst organisieren oder vermitteln lassen, wägt der Beitrag Haus in Wiesent privat verkaufen ab. Wie der Verkauf mit Unterstützung abläuft, steht unter Immobilienverkauf mit Makler in Wiesent.
Wie begleitet Hoibl Immobilien die Teilung in Wiesent?
Hoibl Immobilien prüft mit Ihnen vor Ort, ob und wie sich Ihr Grundstück in Wiesent sinnvoll teilen lässt, und bewertet die künftige Teilfläche.
Matthias Hoibl besorgt mit Ihrer Vollmacht Flurkarte, Grundbuchauszug und Auskünfte zum Bebauungsplan, stimmt sich mit Gemeinde und Vermessungsamt ab und sucht Käufer, deren Finanzierung geklärt ist. Den Kaufvertrag über die Teilfläche bereitet er mit dem Notar vor und begleitet Sie zur Beurkundung. Welche Angaben er zu Beginn braucht, lesen Sie unter was ein Makler beim Hausverkauf braucht. Für ein erstes Gespräch nutzen Sie den Kontakt zu Hoibl Immobilien.
Was ist der nächste Schritt?
Fordern Sie bei der Gemeinde Wiesent Auskunft zum Bebauungsplan an und zeichnen Sie auf einer Flurkarte ein, wo die neue Grenze verlaufen könnte.
Mit dieser Skizze lassen sich Abstände, Zufahrt und Leitungen prüfen. Danach wissen Sie, ob eine Bauvoranfrage nötig ist und welchen Wert die Fläche hat.
Häufige Fragen zu Grundstück teilen verkaufen Wiesent
Brauche ich in Wiesent eine Genehmigung, um mein Grundstück zu teilen?
Eine allgemeine Teilungsgenehmigung gibt es in den meisten Fällen nicht mehr. Die Teilung darf aber keine Verhältnisse schaffen, die dem Baurecht widersprechen. Klären Sie das vorab mit Gemeinde und Landratsamt Regensburg.
Wer vermisst die Teilfläche?
In Bayern übernimmt das staatliche Vermessungsamt die Grenzvermessung. Es erstellt den Veränderungsnachweis, mit dem das Grundbuchamt die neue Fläche einträgt.
Wie lange dauert eine Grundstücksteilung in Wiesent?
Das hängt von der Prüfung des Baurechts, den Terminen beim Vermessungsamt und der Arbeit des Grundbuchamts ab. Planen Sie mehrere Monate ein, besonders wenn eine Bauvoranfrage nötig ist.
Wer zahlt die Vermessung beim Verkauf einer Teilfläche?
Das ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag geregelt. Häufig trägt der Verkäufer die Vermessung, weil er die Teilung veranlasst, eine andere Verteilung ist aber möglich.
Kann ich in Wiesent einen Teil meines Hofgrundstücks als Bauplatz verkaufen?
Liegt der Hof im Außenbereich, ist ein neues Wohnhaus nach § 35 BauGB nur ausnahmsweise zulässig. Lassen Sie die Bebaubarkeit mit einer Bauvoranfrage beim Landratsamt prüfen, bevor Sie einen Käufer suchen.
Was geschieht mit dem Wegerecht nach dem Verkauf in Wiesent?
Ein Geh- und Fahrtrecht wird als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und gilt auch gegenüber späteren Eigentümern. Regeln Sie im Kaufvertrag auch, wer den Weg instand hält.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Wiesent und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Grundstück in Wiesent teilen und verkaufen
Lassen Sie Ihr Grundstück kostenlos bewerten und klären Sie im Erstgespräch, ob und wie eine Teilung möglich ist. Telefon 09407 9583 369.
