Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Thalmassing ist meist steuerfrei, wenn der Erblasser sie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat oder sie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG beginnt mit dem Erbe nicht neu, es zählt das Kaufdatum des Erblassers. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt und richtet sich nach dem Erbe selbst.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Erbe ist keine Anschaffung, die zehnjährige Frist des Erblassers läuft beim Erben einfach weiter.
- Nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Kauf durch den Erblasser bleibt ein Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei.
- Kauft ein Erbe die Anteile der Miterben, beginnt für diese Anteile eine neue Frist.
- Ein steuerfrei geerbtes Familienheim kann rückwirkend Erbschaftsteuer auslösen, wenn es innerhalb von zehn Jahren verkauft wird.
- Steuerliche Fragen im Einzelfall beantwortet Ihr Steuerberater, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Steuern können beim Verkauf eines Erbes in Thalmassing anfallen?
- Wie läuft die Spekulationsfrist bei einem geerbten Haus?
- Hilft es, wenn der Erblasser selbst darin gewohnt hat?
- Was gilt für eine Erbengemeinschaft?
- Wie hängt die Erbschaftsteuer mit dem Verkauf zusammen?
- Was passiert mit der Steuerbefreiung für das Familienheim?
- Wie wird ein steuerpflichtiger Gewinn berechnet?
- Welche Unterlagen braucht mein Steuerberater?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien Erben in Thalmassing?
- Häufige Fragen
Welche Steuern können beim Verkauf eines Erbes in Thalmassing anfallen?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Thalmassing kann Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn anfallen, die Erbschaftsteuer entsteht dagegen schon mit dem Erbfall und hängt nicht vom Verkauf ab.
Viele Erben werfen beides in einen Topf. Die Einkommensteuer betrifft nur den Gewinn aus dem Verkauf, und nur innerhalb der Spekulationsfrist. Die Erbschaftsteuer betrifft den Wert, den Sie geerbt haben, ob Sie das Haus nun behalten oder verkaufen. Grunderwerbsteuer zahlt beim Verkauf der Käufer, in Bayern 3,5 % des Kaufpreises.
Wie läuft die Spekulationsfrist bei einem geerbten Haus?
Die Spekulationsfrist von zehn Jahren beginnt mit dem Tag, an dem der Erblasser das Haus oder das Grundstück gekauft hat, und läuft für Sie als Erben ohne Unterbrechung weiter.
Hat der Erblasser das Grundstück gekauft und später selbst gebaut, zählt das Kaufdatum des Grundstücks, das Gebäude wird einbezogen. Hatte der Erblasser selbst geerbt, gilt das Datum des letzten echten Kaufs in der Kette. Bei vielen Elternhäusern in Thalmassing und den Ortsteilen liegt der Kauf Jahrzehnte zurück. Dann spielt die Frist keine Rolle mehr für Ihren Verkauf.
| Situation | Einkommensteuer auf den Gewinn | Hinweis |
|---|---|---|
| Kauf durch den Erblasser vor mehr als zehn Jahren | in der Regel keine | Kaufvertrag des Erblassers als Nachweis aufheben |
| Kauf vor weniger als zehn Jahren, vermietet | möglich | Gewinn wird mit Ihrem Steuersatz besteuert |
| Kauf vor weniger als zehn Jahren, selbst bewohnt | in der Regel keine | Nutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren |
| Haus stand nach dem Erbfall lange leer | möglich | Leerstand kann die Befreiung kosten |
| Verkauf erst nach Ablauf der Frist | keine | Zeitpunkt der Beurkundung zählt |
Hilft es, wenn der Erblasser selbst darin gewohnt hat?
Ja, nach Auffassung der Finanzverwaltung wird die Selbstnutzung durch den Erblasser dem Erben zugerechnet, sodass ein Verkauf auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei bleiben kann.
Die Bedingung ist eng. Das Haus muss im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, durch den Erblasser, durch Sie oder nacheinander. Steht es nach dem Tod längere Zeit leer, bevor Sie verkaufen, kann diese Kette reißen. Lassen Sie den Zeitraum vor dem Notartermin von Ihrem Steuerberater prüfen. Manchmal entscheidet schon die Wahl des Verkaufsjahres.
Was gilt für eine Erbengemeinschaft?
In einer Erbengemeinschaft wird ein steuerpflichtiger Gewinn jedem Erben nach seinem Anteil zugerechnet, und jeder versteuert ihn mit seinem eigenen Steuersatz.
Ein Erbe übernimmt das Haus
Zahlt ein Erbe die anderen aus, um das Haus allein zu behalten, gilt das steuerlich als Kauf der übernommenen Anteile. Für diese Anteile beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Verkauft er das Haus kurz darauf weiter, kann der Gewinn auf diese Anteile steuerpflichtig sein. Für die Miterben, die ihren Anteil abgeben, zählt wiederum das Kaufdatum des Erblassers.
Besprechen Sie solche Lösungen deshalb vorher gemeinsam mit einem Steuerberater oder dem Notar.
Wie hängt die Erbschaftsteuer mit dem Verkauf zusammen?
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie am Todestag und nach den Freibeträgen, die von Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängen.
Erben müssen den Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Verkaufen Sie kurz nach dem Erbfall, kann der erzielte Preis Hinweise auf den Wert geben. Liegt der tatsächliche Verkehrswert unter dem Wert, den das Finanzamt ansetzt, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen. Ein Verkehrswertgutachten erstellen öffentlich bestellte Sachverständige oder der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg.
Was passiert mit der Steuerbefreiung für das Familienheim?
Wer das selbst genutzte Familienheim als Ehepartner oder Kind steuerfrei geerbt hat, muss es grundsätzlich zehn Jahre selbst bewohnen, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend.
Ein Verkauf innerhalb dieser Zeit führt also in der Regel zu einer nachträglichen Erbschaftsteuer. Ausnahmen gelten bei zwingenden Gründen, etwa wenn Sie aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr selbst darin wohnen können. Klären Sie die Folgen, bevor Sie einen Makler beauftragen. Für Geschwister, Nichten oder Neffen gibt es diese Befreiung nicht, für sie zählen allein die Freibeträge.
Was ist Ihre Immobilie in Thalmassing wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wie wird ein steuerpflichtiger Gewinn berechnet?
Steuerpflichtig ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis und den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Erblassers, abzüglich der Kosten des Verkaufs.
- Kaufpreis und Kaufnebenkosten, die der Erblasser bezahlt hat
- Baukosten und größere Umbauten, belegt durch Rechnungen
- Kosten des Verkaufs, zum Beispiel Maklerprovision des Verkäufers
- bei Vermietung: die bereits genommenen Abschreibungen, die den Wert der Anschaffungskosten mindern
Fehlen Belege, wird es schwierig, die Kosten nachzuweisen. Suchen Sie im Nachlass früh nach Kaufvertrag, Bauunterlagen und Steuerbescheiden.
Welche Unterlagen braucht mein Steuerberater?
Ihr Steuerberater braucht den Kaufvertrag des Erblassers, Ihren Erbnachweis, Angaben zur Nutzung der letzten Jahre und später den neuen Kaufvertrag.
Bei vermieteten Häusern kommen Mietverträge und Steuerbescheide des Erblassers dazu. Den Erbnachweis, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, brauchen Sie ohnehin für das Grundbuch. Erste Schritte nach dem Erbfall beschreibt der Beitrag Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist. Leben Sie nicht mehr in der Region, hilft der Beitrag zum Erbhaus in Thalmassing aus der Ferne verkaufen.
Wie begleitet Hoibl Immobilien Erben in Thalmassing?
Matthias Hoibl bewertet das geerbte Haus vor Ort, besorgt mit Vollmacht Grundbuchauszug und Bauakte und stimmt den Zeitplan des Verkaufs mit Ihnen und Ihrem Steuerberater ab.
Eine kostenlose Immobilienbewertung in Thalmassing zeigt allen Erben denselben Ausgangspunkt. Er stellt den Energieausweis selbst aus, legt nur Käufer mit Finanzierungsbestätigung vor und begleitet Sie zum Notar. Was nach der Beurkundung noch ansteht, steht unter Aufgaben nach dem Hausverkauf in Thalmassing.
Häufige Fragen zu geerbte Immobilie verkaufen Steuer Thalmassing
Muss ich in Thalmassing Spekulationssteuer zahlen, wenn ich das geerbte Haus sofort verkaufe?
Nur wenn der Erblasser das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und es im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren nicht selbst bewohnt wurde. Liegt der Kauf länger zurück, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.
Beginnt die Spekulationsfrist mit dem Erbfall neu?
Nein. Ein Erbe gilt steuerlich nicht als Anschaffung. Sie übernehmen das Kaufdatum des Erblassers und damit den Stand seiner Frist.
Zählt der Verkauf an einen Miterben in Thalmassing als Verkauf?
Ja, steuerlich ist das ein Verkauf Ihres Anteils. Für den Miterben, der übernimmt, beginnt für den hinzugekauften Anteil eine neue Zehnjahresfrist.
Muss ich die Erbschaftsteuer zahlen, bevor ich das Haus in Thalmassing verkaufe?
Die Steuer wird fällig, wenn das Finanzamt sie festsetzt. Das hängt vom Verkauf nicht ab. Viele Erben zahlen sie später aus dem Verkaufserlös, die Fälligkeit richtet sich aber nach dem Bescheid.
Wer prüft, ob mein Verkauf in Thalmassing steuerpflichtig ist?
Ein Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht. Bringen Sie den Kaufvertrag des Erblassers, Ihren Erbnachweis und Angaben zur Nutzung der letzten Jahre mit.
Was ist, wenn ich den Kaufvertrag des Erblassers nicht finde?
Der Notar, der damals beurkundet hat, oder das Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg kann helfen. In der Grundakte liegen häufig Abschriften früherer Verträge.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Thalmassing und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Geerbte Immobilie in Thalmassing: Wert klären, Zeitpunkt planen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Bewertung mit Matthias Hoibl. Mit dem Ergebnis besprechen Sie die steuerliche Seite mit Ihrem Steuerberater.
