Für den Verkauf Ihrer Wohnung in Regensburg-Steinweg brauchen Sie neben Grundbuchauszug und Energieausweis vor allem die Papiere der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der Versammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage. Den Großteil davon stellt die Hausverwaltung bereit. Steht es in der Teilungserklärung, muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen.
Das Wichtigste in Kürze
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan zeigen, was genau zu Ihrer Wohnung gehört, etwa Keller, Stellplatz oder Gartenanteil.
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen verraten Käufern, welche Sanierungen beschlossen oder geplant sind.
- Hausgeld, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage fragen Käufer und Banken fast immer ab.
- Eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG ist nur nötig, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht.
- Bei vermieteten Wohnungen gehen Mietvertrag und Kaution auf den Käufer über (§§ 566, 566a BGB).
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Unterlagen brauche ich für eine Eigentumswohnung im Steinweg?
- Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?
- Was wollen Käufer zu Hausgeld und Rücklage wissen?
- Was steht in den Protokollen, das Käufer interessiert?
- Wann braucht der Verkauf eine Verwalterzustimmung?
- Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?
- Welche Fragen stellen Käufer bei der Besichtigung?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien den Wohnungsverkauf in Regensburg-Steinweg?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für eine Eigentumswohnung im Steinweg?
Für eine Eigentumswohnung brauchen Sie die Unterlagen zur Wohnung selbst und die Unterlagen der Gemeinschaft, die meist bei der Hausverwaltung liegen.
| Unterlage | Wo erhältlich | Wann nötig |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg | Exposé, Käuferbank, Notar |
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Hausverwaltung oder Grundbuchamt | Vor dem Inserat |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen | Hausverwaltung | Für ernsthafte Interessenten |
| Beschlusssammlung | Hausverwaltung | Für ernsthafte Interessenten |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung | Hausverwaltung | Für Hausgeld und Finanzierung |
| Stand der Erhaltungsrücklage | Hausverwaltung | Für Käufer und Bank |
| Energieausweis des Gebäudes | Hausverwaltung oder Energieberater | Schon im Inserat |
| Wohnflächenberechnung, Grundriss | Eigene Unterlagen, Bauträger, Bauakte | Exposé |
Fordern Sie die Verwaltungsunterlagen früh an. Manche Verwaltungen brauchen einige Zeit, manche berechnen eine Gebühr für Kopien.
Der Grundbuchauszug einer Wohnung kommt aus dem Wohnungsgrundbuch. Dort steht Ihr Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung. Prüfen Sie Abteilung II auf Rechte wie Wegerechte oder Leitungsrechte und Abteilung III auf Grundschulden. Sind alte Kredite längst getilgt, lassen Sie die Löschung vorbereiten. Ein sauberes Grundbuch erspart Rückfragen der Käuferbank.
Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?
Die Teilungserklärung regelt, was Ihnen allein gehört und was der Gemeinschaft, und sie enthält die Regeln für das Haus.
Darin steht, ob Keller, Dachboden oder Stellplatz Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht sind. Dazu kommen Nutzungsregeln. Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung tatsächlich so genutzt wird, wie es dort steht. Wurde zum Beispiel ein Kellerraum zu einem Wohnraum ausgebaut, kann das beim Käufer Fragen auslösen. Bei älteren Häusern im Steinweg mit nachträglich aufgeteilten Wohnungen lohnt dieser Blick besonders.
Was wollen Käufer zu Hausgeld und Rücklage wissen?
Käufer wollen wissen, wie hoch das monatliche Hausgeld ist, wie viel davon auf Rücklage und Verwaltung entfällt und ob Sonderumlagen drohen.
Die Erhaltungsrücklage ist das Polster der Gemeinschaft für Dach, Fassade oder Heizung. Klein und das Haus alt? Dann rechnen Käufer mit Sonderumlagen. Mit dem Wirtschaftsplan und der letzten Jahresabrechnung beantworten Sie diese Fragen sachlich. Die Banken der Käufer verlangen die Zahlen häufig für die Finanzierung.
Was steht in den Protokollen, das Käufer interessiert?
In den Protokollen stehen beschlossene und geplante Sanierungen, Streitpunkte und Sonderumlagen, also genau das, was Käufer vor der Unterschrift wissen wollen.
Worauf Sie selbst beim Lesen achten
- Beschlüsse zu Dach, Fassade, Fenstern, Heizung oder Leitungen
- Beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Sonderumlagen
- Laufende Streitigkeiten oder Anfechtungen
- Hinweise auf Feuchtigkeit oder Schäden im Gemeinschaftseigentum
- Pläne zu Ladestationen, Dachausbau oder Aufzug
Üblich ist, die Protokolle der letzten Jahre vorzulegen. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer bereits beschlossene Sonderumlagen trägt. Der Notar kennt die gängigen Formulierungen.
Wann braucht der Verkauf eine Verwalterzustimmung?
Eine Verwalterzustimmung brauchen Sie nur, wenn die Teilungserklärung sie für den Verkauf vorschreibt (§ 12 WEG).
Ob das so ist, sehen Sie in der Teilungserklärung oder im Grundbuch. Die Zustimmung muss notariell beglaubigt sein. Der Notar holt sie nach der Beurkundung beim Verwalter ein. Zusätzlich braucht er einen Nachweis, dass der Verwalter wirksam bestellt ist. Gebühren für die Zustimmung regelt meist der Verwaltervertrag. Klären Sie früh, wer in Ihrem Haus Verwalter ist und wie erreichbar er ist. Wechselt die Verwaltung gerade, kann sich die Zustimmung verzögern, weil der neue Verwalter seine Bestellung erst nachweisen muss.
Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?
Bei einer vermieteten Wohnung gehen Mietvertrag und Kaution auf den Käufer über, der Mieter darf bleiben.
Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), die Kaution wechselt nach § 566a BGB zum Käufer. Legen Sie Mietvertrag, Nachträge, Nachweise über Mieterhöhungen und die letzten Nebenkostenabrechnungen bereit. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter in vielen Fällen ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Vereinbaren Sie Besichtigungen mit dem Mieter rechtzeitig. Wie das funktioniert, wenn Sie selbst nicht mehr vor Ort wohnen, steht unter Wohnung im Steinweg aus der Ferne verkaufen.
Was ist Ihre Immobilie in Regensburg-Steinweg wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Welche Fragen stellen Käufer bei der Besichtigung?
Käufer fragen fast immer nach Hausgeld, Heizung, anstehenden Sanierungen und der Stimmung in der Eigentümergemeinschaft.
Gute Antworten haben Sie vorher parat: Wann wurden Fenster und Bad erneuert? Wie alt ist die Heizungsanlage? Gibt es einen Fahrradkeller oder einen Stellplatz? Wie läuft die Zusammenarbeit mit der Verwaltung? Ehrliche Antworten bauen Vertrauen auf. Ausweichende Antworten führen zu Preisabschlägen oder zum Abbruch des Gesprächs. Welche Ausgaben Sie als Verkäufer einplanen, lesen Sie unter Kosten für Verkäufer in Regensburg-Steinweg.
Wie begleitet Hoibl Immobilien den Wohnungsverkauf in Regensburg-Steinweg?
Hoibl Immobilien fordert die Unterlagen bei Verwaltung und Grundbuchamt an und liest Protokolle und Abrechnungen vor der Vermarktung durch.
Matthias Hoibl kennt die Arbeit einer Verwaltung aus der eigenen Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften. Teilungserklärung und Beschlüsse prüft er vorab. Fehlt ein gültiger Energieausweis für das Gebäude, stellt er ihn als Energieberater selbst aus. Interessenten bekommen die Unterlagen mit Finanzierungsbestätigung, die Verwalterzustimmung stimmt er mit dem Notar ab.
Was ist der nächste Schritt?
Schreiben Sie Ihrer Hausverwaltung und bitten Sie um Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Stand der Rücklage.
Während die Unterlagen kommen, vereinbaren Sie die Bewertung der Wohnung. Wer statt einer Wohnung ein Haus verkauft, findet die Unterschiede unter Makler für den Hausverkauf in Regensburg-Steinweg.
Häufige Fragen zu Wohnungsverkauf was brauche ich Regensburg-Steinweg
Wie alt dürfen die Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Regensburg-Steinweg sein?
Für Grundbuchauszug, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollten Sie aktuelle Fassungen vorlegen. Der Energieausweis gilt zehn Jahre. Protokolle legen Sie üblicherweise für die letzten Jahre vor.
Muss ich die Protokolle der Eigentümerversammlung herausgeben?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht gibt es dafür nicht. Ohne Protokolle werden aber die meisten Käufer und ihre Banken nicht kaufen. Bekannte Beschlüsse zu Sanierungen sollten Sie ohnehin offenlegen.
Wer zahlt eine Sonderumlage, wenn ich meine Wohnung in Regensburg-Steinweg verkaufe?
Das hängt vom Zeitpunkt der Beschlüsse und der Fälligkeit ab. Im Kaufvertrag können Sie eine klare Regelung treffen. Lassen Sie sich dazu vom Notar beraten.
Was kostet die Verwalterzustimmung?
Die Gebühr richtet sich nach dem Verwaltervertrag, dazu kommt die notarielle Beglaubigung. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag.
Brauche ich für eine Wohnung in Regensburg-Steinweg einen eigenen Energieausweis?
Bei Eigentumswohnungen gilt der Energieausweis für das gesamte Gebäude. Meist hat die Hausverwaltung einen. Ist er abgelaufen, muss die Gemeinschaft einen neuen erstellen lassen.
Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn die Verwaltung nicht reagiert?
Für die Vermarktung brauchen Sie die Unterlagen. Haken Sie schriftlich nach und setzen Sie eine Frist. Hilft das nicht, kann ein Beirat oder ein Anwalt weiterhelfen.
Was muss ich in Regensburg-Steinweg beim Verkauf einer vermieteten Wohnung beachten?
Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, ebenso die Kaution. Prüfen Sie, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB besteht, und planen Sie Besichtigungen mit dem Mieter gemeinsam.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Regensburg und Umgebung
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Makler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Wohnungsverkauf in Regensburg-Steinweg gut vorbereitet beginnen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung für Ihre Wohnung. Matthias Hoibl sagt Ihnen danach, welche Unterlagen der Verwaltung noch fehlen.
