Ja, eine vermietete Wohnung in Köfering dürfen Sie verkaufen, ohne dass der Mieter zustimmen oder ausziehen muss. Der Käufer übernimmt den laufenden Mietvertrag samt Kaution (§§ 566, 566a BGB). Ihr Mieter behält also seine Wohnung, nur der Vermieter wechselt. Damit der Verkauf gelingt, brauchen Sie eine saubere Mietaufstellung, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und Käufer, die eine vermietete Wohnung bewusst suchen.
Das Wichtigste in Kürze
- Für den Verkauf braucht es keine Zustimmung des Mieters, der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über.
- Kapitalanleger erwarten eine Mietaufstellung mit Kaltmiete, Nebenkosten, Mietbeginn und letzter Erhöhung.
- Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum während seiner Mietzeit (§ 577 BGB).
- Auch der Mieter selbst kann ein Käufer sein, das erspart Besichtigungen und Auszug.
- Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann bei einer vermieteten Wohnung steuerpflichtig sein (§ 23 EStG).
Inhalt dieses Beitrags
- Brauche ich die Zustimmung meines Mieters für den Verkauf?
- Wer kauft in Köfering eine vermietete Wohnung?
- Welche Angaben gehören in die Mietaufstellung?
- Was wird aus Mietvertrag, Kaution und Nebenkostenabrechnung?
- Hat mein Mieter in Köfering ein Vorkaufsrecht?
- Welcher Verkaufsweg passt zu Ihrer Situation?
- Wie organisieren Sie Besichtigungen mit Rücksicht auf den Mieter?
- Welche Steuerfrage sollten Sie vor dem Verkauf klären?
- Wie unterstützt Hoibl Immobilien beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
- Häufige Fragen
Brauche ich die Zustimmung meines Mieters für den Verkauf?
Die Zustimmung Ihres Mieters brauchen Sie für den Verkauf nicht, denn der Mietvertrag bleibt bestehen und geht mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über (§ 566 BGB).
Der Mieter muss weder neu unterschreiben noch einer Änderung zustimmen. Für ihn gilt der Vertrag weiter, wie er ist, mit Miete, Nebenkosten und allen Vereinbarungen. Informieren sollten Sie ihn trotzdem früh. Er erfährt es ohnehin spätestens bei der ersten Besichtigung, und ein Mieter, der vorab Bescheid weiß, ist meist kooperativer.
Wer kauft in Köfering eine vermietete Wohnung?
Eine vermietete Wohnung in Köfering kaufen vor allem Kapitalanleger, die eine Wohnung mit laufenden Mieteinnahmen suchen, dazu Käufer, die für später selbst planen, und manchmal der Mieter selbst.
Anleger interessieren sich für Miethöhe, Hausgeld, Zustand des Gebäudes und die Entwicklung der Nachfrage. Der Bahnhof an der Strecke nach Landshut und die Nähe zu Regensburg machen Köfering für Mieter attraktiv, die pendeln. Käufer, die irgendwann selbst einziehen möchten, schauen dagegen auf Mietdauer und Alter des Vertrags, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Der Mieter als Käufer
Fragen Sie Ihren Mieter, ob er Interesse hat. Für ihn entfällt ein Umzug, für Sie entfallen Besichtigungen mit fremden Interessenten. Auch hier gilt: Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor ein Notartermin vereinbart wird.
Welche Angaben gehören in die Mietaufstellung?
In die Mietaufstellung gehören alle Zahlen und Daten, mit denen ein Käufer den Ertrag der Wohnung einschätzen kann, also Miete, Nebenkosten, Vertragsdaten und Besonderheiten des Mietverhältnisses.
- Wohnfläche und Lage der Wohnung im Haus
- Kaltmiete und Vorauszahlung für Nebenkosten
- Beginn des Mietverhältnisses und Datum der letzten Mieterhöhung
- Art der Miete, etwa Staffel- oder Indexmiete, falls vereinbart
- Höhe und Anlage der Kaution
- Stellplatz, Keller oder Garten, die mitvermietet sind
- offene Forderungen oder laufende Streitpunkte
Verschweigen Sie keine Mietrückstände oder Konflikte. Der Käufer erfährt davon spätestens nach dem Eigentumswechsel, und unklare Angaben können Ansprüche gegen Sie auslösen.
Was wird aus Mietvertrag, Kaution und Nebenkostenabrechnung?
Mietvertrag und Kaution gehen auf den Käufer über (§§ 566, 566a BGB), und wer die Nebenkosten für das Verkaufsjahr abrechnet, legen Sie im notariellen Kaufvertrag fest.
Für die Abrechnung ist eine klare Regel wichtig, damit der Mieter nicht zwei Abrechnungen erhält. Häufig rechnet der Käufer das ganze Jahr ab, und Verkäufer und Käufer gleichen die Anteile untereinander aus. Die Kaution übergeben Sie mit einem Nachweis. Halten Sie im Übergabeprotokoll fest, welche Schlüssel, Unterlagen und Beträge an den Käufer gehen. Ab dem vereinbarten Stichtag zahlt der Mieter an den neuen Eigentümer, den Sie ihm am besten gemeinsam schriftlich mitteilen.
Hat mein Mieter in Köfering ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nur, wenn das Haus während seiner Mietzeit in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und die Wohnung jetzt erstmals verkauft wird (§ 577 BGB).
In Neubauten, die schon als Eigentumswohnungen errichtet und erst danach vermietet wurden, besteht dieses Recht in der Regel nicht. Ob es greift, erkennen Sie am Datum der Teilungserklärung im Vergleich zum Mietbeginn. Der Notar informiert den Mieter nach der Beurkundung über ein bestehendes Vorkaufsrecht. Übt der Mieter es aus, tritt er zu den Bedingungen in den Vertrag ein, die Sie mit dem Käufer vereinbart haben.
Welcher Verkaufsweg passt zu Ihrer Situation?
Welcher Verkaufsweg passt, hängt davon ab, ob Sie den Mieter behalten, auf einen Auszug warten oder dem Mieter selbst ein Angebot machen möchten.
| Verkaufsweg | Wen er anspricht | Was Sie bedenken sollten |
|---|---|---|
| Verkauf mit Mieter | Kapitalanleger | Miethöhe und Vertrag bestimmen das Interesse |
| Verkauf nach freiwilligem Auszug | Eigennutzer und Anleger | Mieteinnahmen fehlen in der Leerstandszeit |
| Verkauf an den Mieter | Mieter mit Kaufwunsch | Finanzierung prüfen, Preis neutral begründen |
| Verkauf an gewerblichen Ankäufer | Investoren | Angebot mit eigener Bewertung vergleichen |
Einen Mieter zum Auszug zu bewegen, sollte immer freiwillig geschehen. Eine Kündigung ist nur aus gesetzlichen Gründen möglich, im Zweifel hilft eine anwaltliche Beratung.
Was ist Ihre Immobilie in Köfering wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wie organisieren Sie Besichtigungen mit Rücksicht auf den Mieter?
Besichtigungen organisieren Sie mit Rücksicht auf den Mieter, indem Sie Termine rechtzeitig absprechen, Interessenten vorher auswählen und mehrere Besichtigungen auf einen Termin legen.
Schicken Sie Interessenten vorab Exposé, Grundriss und Mietaufstellung, dann kommen nur Käufer, die ernsthaft prüfen. Fotos sollten keine persönlichen Gegenstände des Mieters zeigen, im Zweifel nutzen Sie Fotos aus der Zeit vor der Vermietung. Weitere Hinweise, wie Sie Termine ruhig und strukturiert durchführen, gibt der Beitrag zur Besichtigung beim Hausverkauf in Köfering. Welche Papiere der Notar für Eigentumswohnungen braucht, steht unter Unterlagen für den Notar beim Wohnungsverkauf.
Welche Steuerfrage sollten Sie vor dem Verkauf klären?
Vor dem Verkauf sollten Sie klären, ob seit dem Kauf der Wohnung zehn Jahre vergangen sind, denn bei einer vermieteten Wohnung ist ein früherer Verkauf nach § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig.
Die Abschreibungen der Vermietungsjahre erhöhen dabei den steuerpflichtigen Gewinn. Liegt die Frist knapp, kann sich ein späterer Notartermin lohnen. Lassen Sie die Rechnung von Ihrem Steuerberater machen, Hintergründe finden Sie unter Spekulationssteuer beim Hausverkauf in Köfering.
Wie unterstützt Hoibl Immobilien beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Hoibl Immobilien unterstützt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung, indem Matthias Hoibl die Mietaufstellung mit Ihnen erstellt, die Unterlagen der Verwaltung anfordert und Besichtigungen direkt mit dem Mieter abstimmt.
Er spricht Anleger und, wenn Sie das möchten, Ihren Mieter an. Zum Notar kommen nur Käufer mit Finanzierungsbestätigung. Wer die Wohnung behalten und die Vermietung abgeben möchte, findet Informationen zur Hausverwaltung von Hoibl Immobilien.
Häufige Fragen zu vermietete Wohnung verkaufen Köfering
Muss mein Mieter in Köfering ausziehen, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Nein, der Mieter muss nicht ausziehen. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB). Eine Kündigung ist auch für den neuen Eigentümer nur aus gesetzlichen Gründen möglich.
Darf ich den Mieter um Besichtigungstermine bitten?
Ja, Besichtigungen mit Kaufinteressenten sind nach rechtzeitiger Ankündigung üblich. Stimmen Sie Termine mit dem Mieter ab und nehmen Sie Rücksicht auf seine Arbeitszeiten. Bündeln Sie Interessenten, damit die Belastung gering bleibt.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Köfering an den Mieter verkaufen?
Ja, der Mieter kann wie jeder andere Käufer die Wohnung erwerben. Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet, und der Mietvertrag endet mit dem Eigentumswechsel. Lassen Sie sich vorab eine Finanzierungsbestätigung zeigen.
Wer bekommt die Mieteinnahmen im Monat des Verkaufs?
Das regelt der Kaufvertrag mit einem Stichtag für den Übergang von Nutzen und Lasten. Bis dahin stehen Ihnen die Mieten zu, danach dem Käufer. Teilen Sie dem Mieter den Wechsel gemeinsam schriftlich mit.
Wie erfährt mein Mieter in Köfering von seinem Vorkaufsrecht?
Der Notar teilt dem Mieter nach der Beurkundung mit, dass ein Vorkaufsrecht besteht, und übermittelt ihm den Inhalt des Vertrags. Ob es besteht, hängt vom Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum ab. Prüfen Sie das vorab.
Was ist eine vermietete Wohnung in Köfering wert?
Der Wert hängt von Lage, Größe, Zustand, Miethöhe und Mietvertrag ab. Anleger achten auf das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, Eigennutzer auf die Aussicht, später selbst einzuziehen. Eine Bewertung vor Ort ordnet beides ein.
Brauche ich für den Verkauf einer vermieteten Wohnung einen Energieausweis?
Ja, die Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz gilt auch für vermietete Wohnungen. Die Kennwerte gehören in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen. Bei Eigentumswohnungen liegt er meist bei der Verwaltung.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Köfering und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
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