Für den Hausverkauf in Barbing brauchen Sie vor allem einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, einen gültigen Energieausweis, Baupläne mit Baugenehmigung, eine Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Je nach Situation kommen Erbschein, Bankunterlagen zu einem laufenden Kredit oder bei Wohnungen die Papiere der Eigentümergemeinschaft dazu. Wer diese Unterlagen vor der Vermarktung beisammen hat, beantwortet Fragen von Käufern, Banken und Notar ohne Verzögerung.
Das Wichtigste in Kürze
- Den Grundbuchauszug erhalten Eigentümer beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg, er hat keine gesetzliche Gültigkeitsdauer.
- Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig, seine Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen.
- Fehlende Baupläne lassen sich oft über die Bauakte bei Gemeinde oder Landratsamt Regensburg beschaffen.
- Rechnungen zu Dach, Fenstern und Heizung belegen den Zustand und stützen den Preis.
- Erben brauchen zusätzlich einen Erbnachweis, Verkäufer mit Kredit die Kontaktdaten ihrer Bank für die Löschungsbewilligung.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf in Barbing?
- Welche Unterlagen gehören auf die Liste und wo bekomme ich sie?
- Wie alt darf der Grundbuchauszug beim Verkauf sein?
- Wo bekomme ich Flurkarte und Lageplan für mein Haus in Barbing?
- Brauche ich einen Energieausweis und wie alt darf er sein?
- Was mache ich, wenn Baupläne oder Baugenehmigung fehlen?
- Wie berechne ich die Wohnfläche richtig?
- Welche Nachweise über Modernisierungen sollte ich sammeln?
- Welche Unterlagen brauchen Erben und Verkäufer mit laufendem Kredit zusätzlich?
- Welche Unterlagen und Angaben braucht der Notar?
- Was übergebe ich dem Käufer und was braucht der Makler?
- Wie hilft Hoibl Immobilien beim Zusammenstellen der Unterlagen in Barbing?
- Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf in Barbing?
Für den Hausverkauf in Barbing brauchen Sie Unterlagen zu drei Fragen: Wem gehört das Haus und was ist eingetragen, was wurde gebaut und genehmigt, und in welchem Zustand ist es heute.
Die erste Frage beantworten Grundbuchauszug und gegebenenfalls Erbnachweis. Die zweite klären Flurkarte, Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung. Für die dritte sorgen Energieausweis, Modernisierungsnachweise und Wartungsprotokolle.
Kaufinteressenten wollen diese Papiere sehen, bevor sie ein Angebot machen. Ihre Bank verlangt einen Teil davon für die Finanzierung. Und der Notar benötigt Angaben daraus für den Vertrag. Liegt etwas nicht vor, verzögert das den Verkauf oder schwächt Ihre Position in der Verhandlung. Ein Haus mit lückenloser Dokumentation wirkt gepflegter, auch wenn es baulich gleich ist.
Wo Sie anfangen
Schauen Sie zuerst in Ihre eigenen Ordner. Bei vielen Häusern liegt ein großer Teil bereits im Keller oder im Arbeitszimmer: der Bauantrag aus den Siebzigern, Rechnungen vom Fenstertausch, der letzte Grundsteuerbescheid. Was fehlt, wird angefordert.
Welche Unterlagen gehören auf die Liste und wo bekomme ich sie?
Auf die Liste gehören die Unterlagen in der Übersicht, sortiert danach, wo Sie sie erhalten und in welcher Phase des Verkaufs sie gebraucht werden.
| Unterlage | Wo erhältlich | Wann nötig |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg | Für Exposé, Käuferbank, Vertragsentwurf |
| Flurkarte | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Für Exposé und Käuferbank |
| Energieausweis | Energieberater oder andere Berechtigte | Kennwerte in der Anzeige, Vorlage bei Besichtigung |
| Baupläne und Baugenehmigung | Eigene Unterlagen, sonst Bauakte bei Gemeinde oder Landratsamt Regensburg | Bei Besichtigungen und für die Käuferbank |
| Wohnflächenberechnung | Bauunterlagen oder Neuberechnung durch Fachleute | Für Exposé und Preisfindung |
| Baubeschreibung | Bauunterlagen, bei Neubauten der Bauträger | Für Käufer und Bank |
| Nachweise über Modernisierungen | Eigene Rechnungen, Handwerker | Bei Besichtigung und Verhandlung |
| Grundsteuerbescheid | Eigene Unterlagen, Gemeinde Barbing | Für Exposé und Kostenaufteilung im Vertrag |
| Gebäudeversicherung | Eigener Versicherungsschein | Für Käufer, da die Versicherung übergeht |
| Erbschein oder notarielles Testament | Nachlassgericht oder Notar | Vor Vermarktung und Notartermin |
| Darlehensvertrag und Kontakt der Bank | Eigene Bank | Für die Lastenfreistellung durch den Notar |
| Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan | Hausverwaltung | Für Käufer und Notar |
Nicht jede Zeile betrifft jedes Haus. Ein Grundstück ohne Bebauung braucht keinen Energieausweis, ein Haus ohne Kredit keine Bankunterlagen.
Wie alt darf der Grundbuchauszug beim Verkauf sein?
Für den Grundbuchauszug gibt es keine gesetzliche Gültigkeitsdauer, für Exposé, Käufer und finanzierende Bank sollte er aber aktuell sein, also höchstens einige Wochen bis wenige Monate alt.
Der Notar sieht vor der Beurkundung ohnehin selbst ins Grundbuch. Ihr Auszug dient also der Vorbereitung. Er zeigt den Kaufinteressenten, wer Eigentümer ist und ob in Abteilung II Rechte Dritter eingetragen sind, etwa ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht. In Abteilung III stehen die Grundschulden.
Als Eigentümer erhalten Sie den Auszug beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg. Der Antrag geht schriftlich oder persönlich, mit Ausweis. Auch ein Notar kann einen Auszug für Sie abrufen.
Was Sie beim Lesen prüfen sollten
- Stehen Sie oder alle Miterben als Eigentümer drin?
- Gibt es Rechte in Abteilung II, die Sie nicht kennen?
- Sind in Abteilung III alte Grundschulden eingetragen, deren Kredit längst getilgt ist?
Alte Grundschulden sind häufig. Die Bank stellt für getilgte Kredite eine Löschungsbewilligung aus. Kümmern Sie sich früh darum.
Wo bekomme ich Flurkarte und Lageplan für mein Haus in Barbing?
Die Flurkarte erhalten Sie beim zuständigen Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, in Bayern auch online über die Vermessungsverwaltung. Einen amtlichen Lageplan aus dem Bauantrag finden Sie in Ihren Bauunterlagen oder in der Bauakte.
Die Flurkarte zeigt die Grenzen Ihres Grundstücks, die Flurstücksnummer und die Lage der Gebäude. Käufer sehen daran, wie das Grundstück geschnitten ist. Das ist in Barbing besonders interessant, weil viele Grundstücke in den ländlichen Ortsteilen größer und unregelmäßiger sind als in einem Neubaugebiet.
Prüfen Sie, ob die eingezeichneten Gebäude mit der Wirklichkeit übereinstimmen. Ein später gebauter Carport, ein Gartenhaus oder ein Anbau fehlt manchmal. Das muss kein Problem sein. Käufer und Banken fragen dann aber nach, ob die Bauten genehmigt sind.
Für den Grundstückswert gibt es eine zweite amtliche Quelle. Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses im Landratsamt Regensburg sind über BORIS-Bayern abrufbar. Wie Sie diese Werte für Ihr Haus einordnen, beschreibt der Beitrag Immobilienwert ermitteln in Barbing.
Brauche ich einen Energieausweis und wie alt darf er sein?
Ja, beim Verkauf eines Wohnhauses brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Er ist zehn Jahre gültig, seine Kennwerte gehören schon in die Anzeige, und spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor.
Nach dem Vertragsschluss übergeben Sie den Ausweis dem Käufer, im Original oder als Kopie. So verlangt es das Gebäudeenergiegesetz. Fehlt der Ausweis, kann das als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen Jahre. Der Bedarfsausweis berechnet den Bedarf aus Gebäudehülle und Anlagentechnik. Welcher für Ihr Haus zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr, Größe und Sanierungsstand ab. Ein Energieberater klärt das beim Termin.
Für Käufer ist der Ausweis mehr als eine Pflichtangabe. Er liefert Hinweise, wo Sanierungen sinnvoll wären. Gerade bei älteren Häusern ist das ein Gesprächsthema. Mehr Hintergrund bietet der Ratgeber zum Energieausweis und seiner Bedeutung. Den Ausweis selbst stellt Matthias Hoibl als geprüfter Energieberater (HwK) aus.
Was mache ich, wenn Baupläne oder Baugenehmigung fehlen?
Fehlen Baupläne oder Baugenehmigung, beantragen Sie als Eigentümer Einsicht in die Bauakte bei der Gemeinde Barbing oder beim Bauamt des Landratsamts Regensburg und lassen sich Kopien anfertigen.
Bei Häusern, die schon mehrfach den Besitzer gewechselt haben, sind die Originalpläne oft verloren. Das betrifft ältere Häuser in Auburg genauso wie in anderen Ortsteilen. In der Bauakte liegen meist Bauantrag, Pläne, Baugenehmigung und gegebenenfalls Unterlagen zu späteren Umbauten.
Wenn auch in der Akte nichts liegt
Dann hilft ein neues Aufmaß. Ein Architekt oder ein Vermessungsbüro erstellt Grundrisse nach dem heutigen Bestand. Für Exposé und Käuferbank reicht das in vielen Fällen. Schwieriger ist es, wenn Anbauten oder ein ausgebautes Dachgeschoss nie genehmigt wurden.
Sprechen Sie solche Punkte offen an. Ein Käufer, der später einen ungenehmigten Ausbau entdeckt, kann Ansprüche geltend machen. Ein ehrlicher Hinweis im Exposé und im Vertrag ist besser. Ob sich eine Genehmigung nachträglich einholen lässt, kann das Bauamt oder ein Architekt einschätzen.
Wie berechne ich die Wohnfläche richtig?
Die Wohnfläche berechnen Sie am besten nach der Wohnflächenverordnung, weil Käufer und Banken diese Methode kennen und Flächen unter Dachschrägen, Balkone und Terrassen dort klar geregelt sind.
Viele alte Bauunterlagen nennen Flächen, die nach anderen Regeln entstanden sind. Manchmal wurde der Hobbykeller mitgerechnet. Das ist für den Verkauf riskant. Weicht die tatsächliche Wohnfläche deutlich von der Angabe ab, kann der Käufer Ansprüche geltend machen.
- Flächen mit einer lichten Höhe ab zwei Metern zählen voll.
- Zwischen einem und zwei Metern Höhe zählt die Fläche zur Hälfte.
- Unter einem Meter zählt sie nicht.
- Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Keller, Heizraum und Garage gehören nicht zur Wohnfläche.
Bei Häusern mit ausgebautem Dachgeschoss lohnt eine Neuberechnung durch Fachleute. Im Exposé können Sie zusätzlich die Nutzfläche nennen. Schreiben Sie dann klar, welche Räume dazugehören.
Welche Nachweise über Modernisierungen sollte ich sammeln?
Sammeln Sie Rechnungen, Gewährleistungsunterlagen und Fotos zu allen größeren Arbeiten der letzten Jahrzehnte, vor allem zu Dach, Fenstern, Heizung, Dämmung, Elektrik, Bädern und Leitungen.
Ein Käufer sieht bei der Besichtigung nur die Oberfläche. Eine Rechnung über eine neue Heizung oder ein gedämmtes Dach macht sichtbar, was hinter der Wand passiert ist. Diese Belege nehmen Unsicherheit aus der Verhandlung. Sie helfen auch dem Energieberater bei der Erstellung des Ausweises.
- Jahr und Art der Arbeit, etwa Fenstertausch oder Erneuerung der Heizung.
- Ausführender Betrieb, falls noch Gewährleistung besteht.
- Wartungsprotokolle der Heizung und Messprotokolle des Kaminkehrers.
- Prüfprotokolle zur Elektrik, wenn vorhanden.
- Fotos vor und nach größeren Umbauten.
- Förderbescheide, wenn Sanierungen gefördert wurden.
Fehlen Rechnungen, schreiben Sie auf, was Sie wissen. Ein ungefähres Jahr ist besser als nichts. Erfinden sollten Sie aber nichts, denn Angaben im Exposé müssen stimmen.
Was ist Ihre Immobilie in Barbing wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Welche Unterlagen brauchen Erben und Verkäufer mit laufendem Kredit zusätzlich?
Erben brauchen zusätzlich einen Erbnachweis, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Verkäufer mit laufendem Kredit brauchen Darlehensvertrag und Kontaktdaten der Bank, damit der Notar die Löschungsbewilligung anfordern kann.
Bei einem Erbe
Mit dem Erbnachweis lassen Sie sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Erbt eine Gemeinschaft, müssen alle Erben den Verkauf mittragen. Was dabei im Einzelnen zu beachten ist, steht im Beitrag Erbengemeinschaft in Barbing: Haus verkaufen.
Bei einem laufenden Kredit
Der Verkauf ist trotz Grundschuld möglich. Die Bank erhält den Ablösebetrag direkt aus dem Kaufpreis. Fragen Sie früh nach. Wie hoch ist die Restschuld, und fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an? Ist für die Grundschuld ein Grundschuldbrief ausgestellt, wird auch er für die Löschung gebraucht. Suchen Sie ihn rechtzeitig, denn ein verlorener Brief lässt sich nur über ein gerichtliches Aufgebotsverfahren ersetzen.
Welche Unterlagen und Angaben braucht der Notar?
Der Notar braucht Ihre Personalien und Steuer-Identifikationsnummer, die Grundbuchdaten, Angaben zu Belastungen und zur Gläubigerbank sowie die Eckdaten des Kaufs wie Preis, Übergabetermin und mitverkauftes Inventar.
Diese Angaben sammelt meist der Makler und schickt sie dem Notar zusammen mit der Bitte um einen Vertragsentwurf. Den Notar wählt üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt. Sie erhalten den Entwurf vor der Beurkundung zur Prüfung.
- Vollständige Namen, Anschriften, Geburtsdaten und Steuer-Identifikationsnummern aller Verkäufer.
- Grundbuchblatt und Flurstücksnummer.
- Name der Bank, bei der eine Grundschuld besteht.
- Bei Erben der Erbnachweis, bei Vertretung die Vollmacht.
- Bei Wohnungen die Teilungserklärung und gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG.
- Bekannte Mängel, die im Vertrag stehen sollen.
- Mitverkauftes Inventar wie Küche oder Markisen.
Wie es nach der Unterschrift weitergeht, von der Vormerkung bis zur Übergabe, beschreibt der Beitrag Makler nach dem Notartermin in Barbing.
Was übergebe ich dem Käufer und was braucht der Makler?
Dem Käufer übergeben Sie nach dem Verkauf den Energieausweis und alle Unterlagen zum Gebäude, der Makler braucht dieselben Papiere schon vorher, um Bewertung, Exposé und Vertragsvorbereitung zu erstellen.
Für den Makler zählen vor allem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und die Liste der Modernisierungen. Mit einer schriftlichen Vollmacht kann er fehlende Unterlagen bei Grundbuchamt, Gemeinde oder Landratsamt selbst anfordern.
Der Käufer erhält mit der Übergabe die Originale oder vollständige Kopien. Dazu gehören Baupläne, Genehmigungen, Rechnungen mit laufender Gewährleistung, Wartungsunterlagen und Bedienungsanleitungen. Ein gutes Übergabeprotokoll listet auf, was übergeben wurde.
Vertrauliche Unterlagen wie Grundbuchauszug und Grundsteuerbescheid erhalten Interessenten erst, wenn ihre Finanzierung geprüft ist. Wie diese Prüfung abläuft, steht im Beitrag seriöse Käufer in Barbing erkennen.
Wie hilft Hoibl Immobilien beim Zusammenstellen der Unterlagen in Barbing?
Hoibl Immobilien prüft beim ersten Termin, was schon vorliegt, fordert mit Ihrer Vollmacht fehlende Unterlagen bei den Ämtern an und stellt den Energieausweis selbst aus.
Matthias Hoibl ist Immobilienfachwirt (IHK) und geprüfter Energieberater (HwK). Bei einem Haus in Illkofen oder Auburg sichtet er mit Ihnen die vorhandenen Ordner und erstellt eine Liste der fehlenden Papiere. Danach kümmert sich das Büro in Wenzenbach um die Anforderung.
- Grundbuchauszug und Flurkarte anfordern.
- Einsicht in die Bauakte bei Gemeinde oder Landratsamt beantragen.
- Energieausweis nach Begehung des Hauses ausstellen.
- Wohnfläche prüfen und bei Bedarf neu berechnen lassen.
- Die Angaben für den Notar zusammenstellen.
- Die Unterlagen bei der Übergabe an den Käufer weitergeben.
Welche Schritte nach den Unterlagen folgen, zeigt der Beitrag Ablauf eines Immobilienverkaufs mit Makler in Barbing. Ein Gespräch vereinbaren Sie telefonisch unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu Unterlagen Hausverkauf Barbing
Wo bekomme ich in Barbing einen Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg, das für Barbing zuständig ist. Als Eigentümer stellen Sie den Antrag mit Ausweis schriftlich oder persönlich. Alternativ ruft ein Notar den Auszug für Sie ab.
Kann ich mein Haus in Barbing ohne Energieausweis verkaufen?
Nein, bei Wohngebäuden ist der Ausweis beim Verkauf Pflicht, außer in Ausnahmefällen wie Baudenkmälern. Fehlt er, droht ein Bußgeld. Die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung. Ist Ihr Ausweis noch gültig, können Sie ihn für den Verkauf verwenden, auch wenn Sie danach modernisiert haben. Ein neuer Ausweis kann trotzdem sinnvoll sein, wenn er bessere Werte zeigt.
Wo finde ich die Baupläne für ein älteres Haus in Barbing?
Zuerst in den eigenen Unterlagen oder beim Voreigentümer. Danach in der Bauakte bei der Gemeinde Barbing oder beim Bauamt des Landratsamts Regensburg. Als Eigentümer haben Sie dort ein Recht auf Einsicht.
Braucht der Käufer eine Wohnflächenberechnung?
Die meisten Banken verlangen sie für die Finanzierung, und Käufer wollen wissen, worauf sich der Preis bezieht. Eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vermeidet Streit über Dachschrägen und Balkone.
Welche Unterlagen brauche ich in Barbing beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen einen Erbnachweis, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Damit lassen Sie die Erben ins Grundbuch eintragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
Muss ich in Barbing den Grundsteuerbescheid vorlegen?
Eine Pflicht gibt es nicht, aber Käufer fragen nach den laufenden Kosten. Außerdem braucht man den Bescheid, um die Grundsteuer im Verkaufsjahr zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen.
Was mache ich, wenn ein Grundschuldbrief fehlt?
Sprechen Sie mit Ihrer Bank und dem Notar. Ist der Brief verloren, muss er in einem gerichtlichen Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden, bevor die Grundschuld gelöscht werden kann. Das dauert, deshalb sollten Sie früh suchen.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Barbing und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Unterlagen für Ihr Haus in Barbing gemeinsam vollständig machen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung. Beim Termin prüft Matthias Hoibl, welche Unterlagen vorliegen, und übernimmt mit Ihrer Vollmacht die Anforderung der fehlenden.
