Ein Haus in Regensburg-Steinweg verkaufen und darin wohnen bleiben, das geht auf mehreren Wegen: mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch, mit einem Mietvertrag nach dem Verkauf, mit einem späten Auszugstermin oder über Teilverkauf und Leibrente. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wie lange Sie bleiben möchten, wie viel Geld Sie sofort brauchen und was Ihre Familie erben soll.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Wohnrecht oder Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und sichert Ihr Bleiben auch gegenüber späteren Eigentümern.
- Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Kaufpreis, weil der Käufer das Haus erst später selbst nutzen kann.
- Bei der Rückmiete werden Sie Mieter im eigenen Haus und zahlen Miete an den Käufer.
- Teilverkauf und Leibrente sind Spezialmodelle, deren Verträge Sie vor der Unterschrift unabhängig prüfen lassen sollten.
- Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Wege gibt es, nach dem Verkauf im eigenen Haus zu bleiben?
- Wie funktioniert ein Verkauf mit Wohnrecht?
- Was unterscheidet den Nießbrauch vom Wohnrecht?
- Wann ist die Rückmiete eine gute Lösung?
- Was sollte ich über Teilverkauf und Leibrente wissen?
- Wie bindet man die Familie richtig ein?
- Was passiert mit dem Haus, wenn ich doch ausziehen muss?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien ältere Eigentümer in Regensburg-Steinweg?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Welche Wege gibt es, nach dem Verkauf im eigenen Haus zu bleiben?
Es gibt fünf übliche Wege, die sich in Sicherheit, Geldfluss und Aufwand deutlich unterscheiden.
| Modell | Wie Sie wohnen | Was Sie erhalten | Worauf Sie achten |
|---|---|---|---|
| Verkauf mit Wohnrecht | Lebenslang oder befristet, im Grundbuch gesichert | Kaufpreis, gemindert um das Wohnrecht | Wer Instandhaltung und Nebenkosten trägt |
| Verkauf mit Nießbrauch | Sie dürfen wohnen oder vermieten | Kaufpreis, deutlich gemindert | Lasten liegen meist beim Nießbraucher |
| Verkauf mit Rückmiete | Als Mieter mit Mietvertrag | Voller Kaufpreis | Miethöhe, Kündigungsschutz, Laufzeit |
| Verkauf mit spätem Auszug | Bis zum vereinbarten Übergabetag | Kaufpreis nach Vertrag | Klare Frist und Regelung bei Verzug |
| Teilverkauf oder Leibrente | Weiter im Haus, Bedingungen je Anbieter | Teilbetrag oder laufende Zahlungen | Nutzungsentgelt, Kosten, Rückkauf, Laufzeit |
Lassen Sie sich die Modelle nebeneinander erklären, bevor Sie sich auf eines festlegen. Ein Gespräch mit Ihren Kindern gehört dazu, auch wenn das Haus Ihnen allein gehört.
Wie funktioniert ein Verkauf mit Wohnrecht?
Beim Verkauf mit Wohnrecht wird der Käufer Eigentümer, Sie behalten das Recht, das Haus oder einen Teil davon zu bewohnen.
Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, möglichst an erster Rangstelle. So bleibt es auch bestehen, wenn der Käufer das Haus weiterverkauft oder seine Bank Probleme macht. Im Vertrag regeln Sie, welche Räume Sie nutzen, wer Reparaturen bezahlt und wer Heizung und Strom trägt. Je länger das Wohnrecht voraussichtlich läuft, desto niedriger fällt der Kaufpreis aus. Käufer für solche Häuser sind oft Kapitalanleger oder Familien, die erst später einziehen wollen. Mehr dazu steht unter Haus mit Wohnrecht verkaufen in Regensburg.
Was unterscheidet den Nießbrauch vom Wohnrecht?
Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht, weil Sie das Haus auch vermieten und die Miete behalten dürfen.
Wer später in eine Pflegeeinrichtung zieht, kann mit dem Nießbrauch Einnahmen aus der Vermietung erzielen. Beim Wohnrecht geht das in der Regel nur, wenn es ausdrücklich vereinbart ist. Dafür trägt der Nießbraucher meist mehr laufende Lasten. Der Kaufpreis fällt beim Nießbrauch noch niedriger aus. Welches Recht sinnvoll ist, klären Sie mit dem Notar und einem Steuerberater, weil beide Rechte steuerliche Folgen haben können.
Wann ist die Rückmiete eine gute Lösung?
Die Rückmiete passt, wenn Sie den vollen Kaufpreis brauchen und nur für einen überschaubaren Zeitraum im Haus bleiben wollen.
Sie verkaufen zum Marktpreis und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Als Mieter genießen Sie den gesetzlichen Kündigungsschutz, allerdings kann der Eigentümer zum Beispiel Eigenbedarf geltend machen. Wer dauerhaft sicher bleiben möchte, sollte deshalb eine feste Laufzeit oder einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag prüfen lassen. Die Miete schmälert Ihre Einnahmen aus dem Verkauf über die Jahre.
Was sollte ich über Teilverkauf und Leibrente wissen?
Teilverkauf und Leibrente bringen Geld, während Sie wohnen bleiben, binden Sie aber an lange Verträge mit vielen Einzelregeln.
Teilverkauf
Sie verkaufen einen Anteil des Hauses an einen Anbieter und behalten ein Nutzungsrecht. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein laufendes Nutzungsentgelt. Prüfen Sie Nebenkosten, Gebühren beim späteren Gesamtverkauf und die Frage, wer über den Verkauf entscheidet.
Leibrente
Sie verkaufen das Haus und erhalten statt eines Einmalbetrags eine monatliche Rente, oft verbunden mit einem Wohnrecht. Die Höhe hängt von Ihrem Alter und dem Wert ab. Wichtig ist, wie die Zahlungen abgesichert sind, etwa durch eine Reallast im Grundbuch.
- Vertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen
- Mehrere Angebote vergleichen
- Unabhängige Wertermittlung als Ausgangspunkt nutzen
- Familie früh einbeziehen
Wie bindet man die Familie richtig ein?
Binden Sie Kinder und mögliche Erben ein, bevor Sie unterschreiben, denn der Verkauf verändert, was später vererbt wird.
Verkaufen Sie an ein Kind, gelten dieselben Formvorschriften wie bei Fremden: Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Liegt der Preis deutlich unter dem Marktwert, kann das als teilweise Schenkung gelten. Dann können Schenkungsteuer und später Ansprüche anderer Pflichtteilsberechtigter entstehen. Wie steuerliche Fragen nach einem Erbfall aussehen, zeigt geerbte Immobilie verkaufen und Steuer im Steinweg. Sind Sie verheiratet und ist das Haus Ihr wesentliches Vermögen, braucht der Verkauf nach § 1365 BGB die Zustimmung des Ehegatten.
Was ist Ihre Immobilie in Regensburg-Steinweg wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Was passiert mit dem Haus, wenn ich doch ausziehen muss?
Das hängt vom gewählten Modell ab, deshalb sollte der Vertrag diesen Fall ausdrücklich regeln.
Ein Wohnrecht erlischt in der Regel nicht automatisch, wenn Sie in ein Pflegeheim ziehen. Ob Sie dann eine Entschädigung erhalten oder Räume vermieten dürfen, steht nur im Vertrag. Bei der Rückmiete kündigen Sie wie jeder Mieter. Beim Teilverkauf gelten die Regeln des Anbieters. Denken Sie diesen Fall beim Notartermin mit durch.
Wie begleitet Hoibl Immobilien ältere Eigentümer in Regensburg-Steinweg?
Hoibl Immobilien ermittelt den Marktwert des Hauses und erklärt, wie sich ein Wohnrecht oder eine Rückmiete auf den Verkauf auswirkt.
Matthias Hoibl besichtigt das Haus mit Ihnen und auf Wunsch mit Ihren Kindern. Er sucht Käufer, für die ein späterer Einzug passt, prüft deren Finanzierung und stimmt die Regelungen zu Wohnrecht, Lasten und Auszug mit dem Notar ab. Die Steuerfragen gehören zum Steuerberater. Welche Kosten Sie als Verkäufer tragen, lesen Sie unter Kosten für Verkäufer in Regensburg-Steinweg.
Was ist der nächste Schritt?
Überlegen Sie, wie lange Sie im Haus bleiben möchten und wie viel Geld Sie in den nächsten Jahren brauchen.
Mit diesen beiden Antworten lässt sich das passende Modell eingrenzen. Danach folgt die Wertermittlung. Gehört Ihnen im Stadtteil zusätzlich eine Eigentumswohnung, finden Sie die nötigen Papiere unter Wohnungsverkauf in Regensburg-Steinweg.
Häufige Fragen zu Haus verkaufen wohnen bleiben Regensburg-Steinweg
Kann ich mein Haus in Regensburg-Steinweg verkaufen und lebenslang darin wohnen?
Ja, mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Kaufpreis fällt dafür niedriger aus, weil der Käufer das Haus erst später selbst nutzen kann.
Wer zahlt Reparaturen, wenn ich mit Wohnrecht im Haus bleibe?
Das regelt der Vertrag. Häufig trägt der Wohnberechtigte die laufenden Kosten und kleinere Reparaturen, der Eigentümer größere Instandsetzungen. Lassen Sie das vom Notar eindeutig formulieren.
Finden sich in Regensburg-Steinweg Käufer für ein Haus mit Wohnrecht?
Der Käuferkreis ist kleiner als beim freien Verkauf. Infrage kommen vor allem Kapitalanleger und Familien, die erst später einziehen möchten. Ein realistischer Preis ist hier besonders wichtig.
Ist eine Leibrente sicher?
Das hängt von der Absicherung ab. Eine Reallast im Grundbuch sichert die Zahlungen. Lassen Sie jeden Vertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Darf ich bei einer Rückmiete in Regensburg-Steinweg gekündigt werden?
Als Mieter haben Sie den gesetzlichen Kündigungsschutz, der Eigentümer kann aber Eigenbedarf geltend machen. Ein vertraglicher Kündigungsverzicht kann Sie zusätzlich schützen.
Muss mein Ehepartner dem Verkauf zustimmen?
Wenn das Haus im Wesentlichen Ihr ganzes Vermögen ausmacht, ja (§ 1365 BGB). Der Notar prüft das vor der Beurkundung.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf mit Wohnrecht in Regensburg-Steinweg?
Dieselben wie bei jedem Hausverkauf: Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne und Rechnungen zu Modernisierungen. Dazu kommen Ihre Vorstellungen zu Räumen, Kosten und Dauer des Wohnrechts.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Regensburg und Umgebung
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
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Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung. Matthias Hoibl erklärt Ihnen und Ihrer Familie, wie sich Wohnrecht, Rückmiete oder später Auszug auf den Verkauf auswirken.
