Einen Teil Ihres Grundstücks in Thalmassing können Sie abteilen und verkaufen, wenn auf der neuen Fläche gebaut werden darf und Ihr Haus danach weiter die Abstandsflächen einhält. Bauvoranfrage und Bauantrag reichen Sie bei der Gemeinde Thalmassing ein, geprüft und entschieden wird im Landratsamt Regensburg. Steht das Baurecht fest, folgen Vermessung, Notarvertrag und die Eintragung im Grundbuch.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Teilung darf nach § 19 BauGB keine Verhältnisse schaffen, die dem Baurecht widersprechen.
- Ob die Teilfläche bebaubar ist, richtet sich nach Bebauungsplan, Ortslage (§ 34 BauGB) oder Außenbereich (§ 35 BauGB).
- Ein Vorbescheid auf Ihre Bauvoranfrage klärt die Bebaubarkeit verbindlich, bevor Sie Geld in die Vermessung stecken.
- Zufahrt und Leitungen über Ihr Grundstück werden als Grunddienstbarkeit im Grundbuch beim Amtsgericht Regensburg gesichert.
- Liegt eine Grundschuld auf dem Grundstück, muss die Bank die verkaufte Fläche freigeben.
Inhalt dieses Beitrags
- Wann darf ich in Thalmassing ein Grundstück teilen?
- Nach welchen Regeln wird die Teilfläche beurteilt?
- Wie bekomme ich vor dem Verkauf Gewissheit?
- Was muss beim bestehenden Haus weiter stimmen?
- Wie kommt der Käufer an Straße und Leitungen?
- In welcher Reihenfolge läuft die Teilung ab?
- Wer kauft in Thalmassing eine abgeteilte Baufläche?
- Welche Kosten und Steuern kommen auf mich zu?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien eine Grundstücksteilung in Thalmassing?
- Häufige Fragen
Wann darf ich in Thalmassing ein Grundstück teilen?
Teilen dürfen Sie Ihr Grundstück in Thalmassing immer dann, wenn danach beide Teile baurechtlich in Ordnung sind und die abgetrennte Fläche für einen Käufer sinnvoll nutzbar bleibt.
Eine gesonderte Teilungsgenehmigung gibt es in Bayern heute in aller Regel nicht mehr. Die Prüfung verlagert sich damit auf Sie: Wer teilt, ohne vorher das Baurecht zu klären, verkauft im ungünstigen Fall eine Gartenfläche zum Preis einer Gartenfläche. Für Bauland zahlt ein Käufer nur, wenn er dort ein Haus genehmigt bekommt.
In der Gemeinde ist die Ausgangslage sehr verschieden. Ein großer Garten in einem Baugebiet von Wolkering wird anders beurteilt als die Wiese neben einem Hof bei Weillohe.
Nach welchen Regeln wird die Teilfläche beurteilt?
Maßgeblich ist, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt, ob es im zusammenhängend bebauten Ortsteil liegt oder ob es zum Außenbereich gehört.
| Lage des Grundstücks | Maßstab | Was das für die Teilfläche heißt |
|---|---|---|
| im Bebauungsplan | Festsetzungen des Plans | Gebaut wird nur innerhalb der Baugrenzen und im erlaubten Maß. |
| im Ortsteil ohne Plan | § 34 BauGB | Das neue Haus muss sich in die Bebauung der Umgebung einfügen. |
| im Außenbereich | § 35 BauGB | Wohnhäuser sind dort meist nur in Ausnahmefällen zulässig, etwa für landwirtschaftliche Betriebe. |
Den Bebauungsplan sehen Sie bei der Gemeinde ein. Ob Ihr Grundstück zum Innen- oder Außenbereich zählt, ist bei Ortsrändern und Höfen oft die eigentliche Streitfrage. Häuser in zweiter Reihe in der direkten Nachbarschaft sprechen eher für eine Bebauung.
Wie bekomme ich vor dem Verkauf Gewissheit?
Gewissheit gibt ein Vorbescheid: Sie stellen eine Bauvoranfrage über die Gemeinde Thalmassing, und das Landratsamt Regensburg beantwortet verbindlich, ob und wie auf der Teilfläche gebaut werden darf.
Was in die Bauvoranfrage gehört
Ein Lageplan mit der geplanten neuen Grenze, eine Skizze des möglichen Baukörpers und die konkreten Fragen, etwa nach Zahl der Geschosse oder Zufahrt. Je genauer die Fragen, desto mehr ist Ihr Vorbescheid später wert. Ein Architekt erstellt die Unterlagen in der Regel schneller als ein Laie.
Mit dem Bescheid in der Hand verhandeln Sie anders. Ein Käufer sieht schwarz auf weiß, was er bauen kann, und seine Bank ebenso.
Was muss beim bestehenden Haus weiter stimmen?
Ihr eigenes Haus muss nach der Teilung auf dem verbleibenden Grundstück alle Vorgaben erfüllen, die vorher auf der ganzen Fläche erfüllt waren.
- Abstandsflächen nach Art. 6 der Bayerischen Bauordnung zur neuen Grenze
- Stellplätze, Garage und Carport auf Ihrem Teil
- Kanal, Wasser und Strom, die nicht ungesichert unter der verkauften Fläche verlaufen dürfen
- Fenster von Aufenthaltsräumen, die nicht direkt an eine spätere Grenzbebauung stoßen
- Zugang zu Garten, Heizraum oder Öltank, falls er bisher über die Teilfläche führt
Ein Vermesser kann den Grenzverlauf vorab in mehreren Varianten durchspielen. Oft entscheiden wenige Meter, ob beide Grundstücke gut nutzbar sind.
Wie kommt der Käufer an Straße und Leitungen?
Die neue Fläche braucht eine dauerhaft gesicherte Zufahrt zur öffentlichen Straße und eigene Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom.
Bei einem Hinterliegergrundstück führt der Weg meist über Ihren Teil. Dann wird ein Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit eingetragen. Regeln Sie im Kaufvertrag auch, wer den Weg baut, wer ihn unterhält und wer im Winter räumt. Alternativ bekommt das neue Grundstück einen eigenen schmalen Zufahrtsstreifen. Das kostet Fläche, erspart aber spätere Diskussionen unter Nachbarn.
Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob die Leitungen in der Straße einen weiteren Anschluss tragen und ob Beiträge anfallen können.
In welcher Reihenfolge läuft die Teilung ab?
Die Teilung folgt einer festen Reihenfolge, vom geklärten Baurecht über den Notarvertrag bis zum eigenen Grundbuchblatt für den Käufer.
- Baurecht prüfen und Vorbescheid einholen
- Grenzverlauf planen und den Wert der Teilfläche einschätzen lassen
- Käufer finden und dessen Finanzierung prüfen
- Kaufvertrag beim Notar über eine noch zu vermessende Teilfläche
- Vermessung durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Regensburg
- Freigabe der Teilfläche durch Ihre Bank, falls eine Grundschuld eingetragen ist
- Eintragung beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg
Wie Ihre Bank die Freigabe abwickelt, hängt am Kreditvertrag. Mehr zu Grundschuld und Ablösung finden Sie unter Haus verkaufen mit Kredit in Thalmassing.
Was ist Ihre Immobilie in Thalmassing wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wer kauft in Thalmassing eine abgeteilte Baufläche?
Interessenten für Bauflächen in Thalmassing sind meist Familien, die ein Einfamilienhaus planen und nach Regensburg pendeln, und häufig auch Angehörige, die neben den Eltern bauen möchten.
Für den Preis gibt der Bodenrichtwert eine erste Richtung. Sie finden ihn kostenlos über BORIS-Bayern, ermittelt wird er vom Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg. Zuschnitt, Zufahrt über ein Wegerecht und der Inhalt des Vorbescheids verschieben den Wert im Einzelfall deutlich. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Thalmassing bezieht Zuschnitt, Zufahrt und Vorbescheid Ihres Grundstücks mit ein.
Geht die Fläche an Kinder oder Ehepartner, ist der Erwerb nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei Geschwistern gilt das nicht.
Welche Kosten und Steuern kommen auf mich zu?
Für die Teilung fallen Gebühren für Vermessung, Notar und Grundbuch an, und wer die trägt, legen Sie im Kaufvertrag mit dem Käufer fest.
Steuerlich zählt, wann Sie das Grundstück erworben haben. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn aus dem Verkauf der Teilfläche nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Ob die Befreiung für selbst bewohnte Häuser auch für eine abgetrennte Gartenfläche greift, ist eine eigene Frage. Klären Sie das vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater. Bei geerbtem Grund hilft der Beitrag zur Steuer auf geerbte Immobilien in Thalmassing.
Wie begleitet Hoibl Immobilien eine Grundstücksteilung in Thalmassing?
Matthias Hoibl prüft mit Ihnen vor Ort, welche Teilung sinnvoll ist, besorgt mit Ihrer Vollmacht Flurkarte, Grundbuchauszug und Bauakte und bereitet die Vermarktung der Teilfläche vor.
Interessenten legt er erst nach einer Finanzierungsbestätigung zur Besichtigung vor. Er stimmt sich mit Vermesser und Notar ab und begleitet Sie zur Beurkundung. Wie der Verkauf mit Hoibl Immobilien insgesamt abläuft, lesen Sie in den Informationen für Verkäufer. Ein erstes Gespräch erreichen Sie unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu Grundstück teilen verkaufen Thalmassing
Brauche ich in Thalmassing eine Genehmigung, um mein Grundstück zu teilen?
Eine eigene Teilungsgenehmigung ist in Bayern in der Regel nicht vorgeschrieben. Die Teilung darf aber keine baurechtswidrigen Zustände erzeugen. Deshalb sollten Sie vorher Abstandsflächen und Bebaubarkeit prüfen lassen.
Wer vermisst die Teilfläche in Thalmassing?
Zuständig ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Regensburg. Es legt die neue Grenze fest, markiert sie und bildet ein neues Flurstück im Liegenschaftskataster.
Kann ich die Teilfläche verkaufen, bevor sie vermessen ist?
Ja, das ist üblich. Der Notar beurkundet den Kauf einer noch zu vermessenden Teilfläche nach Plan. Nach der Vermessung wird das Ergebnis in einer Nachtragsurkunde festgehalten.
Darf ich neben meinem Hof bei Thalmassing ein Baugrundstück abteilen?
Das hängt davon ab, ob die Fläche zum Ortsteil oder zum Außenbereich gehört. Im Außenbereich sind neue Wohnhäuser nur in engen Ausnahmefällen zulässig. Eine Bauvoranfrage bringt hier Klarheit.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn ich in Thalmassing eine Teilfläche verkaufe?
Die Bank muss die verkaufte Fläche aus der Haftung entlassen. Diese Pfandfreigabe holt meist der Notar ein. Ob die Bank dafür eine Teiltilgung verlangt, steht in Ihrem Kreditvertrag.
Wie finde ich in Thalmassing den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Über BORIS-Bayern, das Portal der Gutachterausschüsse. Für Thalmassing ist der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg zuständig. Der Wert gilt für eine Zone und ersetzt keine Einschätzung des konkreten Grundstücks.
Wer zahlt die Vermessung?
Das ist Verhandlungssache. Häufig trägt der Verkäufer die Vermessung und der Käufer Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Halten Sie die Aufteilung im Kaufvertrag fest.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Thalmassing und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Makler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Grundstück in Thalmassing teilen: Klären Sie zuerst den Wert
Vereinbaren Sie eine kostenlose Bewertung vor Ort. Matthias Hoibl sieht sich Grundstück, Zufahrt und Grenzverlauf an und sagt Ihnen, welche Unterlagen Sie für die Bauvoranfrage brauchen.
