Ja, eine vermietete Wohnung in Altenthann können Sie mit Mietern verkaufen. Der Mietvertrag bleibt bestehen, der Käufer tritt als neuer Vermieter ein, und die Kaution geht auf ihn über. Für Sie kommt es darauf an, die passende Käufergruppe anzusprechen, die Mietunterlagen vollständig vorzulegen und Besichtigungen mit Rücksicht auf die Mieter zu planen. Dasselbe gilt sinngemäß für ein vermietetes Haus.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB).
- Die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB) und sollte im Kaufvertrag geregelt sein.
- Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).
- Käufer einer vermieteten Wohnung sind häufig Kapitalanleger, die Mietvertrag, Mietaufstellung und Nebenkostenabrechnungen sehen möchten.
- Bei einer vermieteten Immobilie ist ein Verkauf erst nach zehn Jahren seit dem Kauf steuerfrei (§ 23 EStG), klären Sie Einzelheiten mit einem Steuerberater.
Inhalt dieses Beitrags
- Kann ich eine vermietete Wohnung in Altenthann mit Mietern verkaufen?
- Was übernimmt der Käufer vom bestehenden Mietverhältnis?
- Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
- Wer kauft eine vermietete Wohnung in Altenthann?
- Welche Unterlagen braucht der Käufer einer vermieteten Wohnung?
- Wie laufen Besichtigungen mit Mietern ab?
- Sollte ich mit dem Verkauf warten, bis die Wohnung leer ist?
- Kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden?
- Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern zahlen?
- Wie wird der Preis einer vermieteten Wohnung ermittelt?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien Vermieter in Altenthann beim Verkauf?
- Häufige Fragen
Kann ich eine vermietete Wohnung in Altenthann mit Mietern verkaufen?
Eine vermietete Wohnung in Altenthann können Sie jederzeit mit Mietern verkaufen, denn nach § 566 BGB tritt der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag ein, und der Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen.
Juristen sagen dazu kurz: Kauf bricht nicht Miete. Für den Mieter ändert sich zunächst nur der Name des Vermieters. Miete, Laufzeit und alle Vereinbarungen gelten weiter. Der Käufer übernimmt die Wohnung so, wie sie vermietet ist.
Altenthann ist eine kleine Gemeinde nordöstlich von Regensburg im Vorwald. Der Ort ist ländlich geprägt, viele Häuser sind Einfamilienhäuser oder ehemalige Hofstellen. Vermietete Wohnungen gibt es deshalb seltener als in der Stadt, oft als Einliegerwohnung oder als Wohnung in einem kleineren Haus. Für ein vermietetes Haus gelten die gleichen Grundsätze.
Was übernimmt der Käufer vom bestehenden Mietverhältnis?
Der Käufer übernimmt das gesamte Mietverhältnis mit Miethöhe, Laufzeit, Nebenkostenvereinbarung und Kaution, und ab dem vereinbarten Stichtag stehen ihm die Miete zu und er trägt die Pflichten des Vermieters.
| Thema | Was gilt | Was Sie vorbereiten |
|---|---|---|
| Mietvertrag | Bleibt unverändert bestehen (§ 566 BGB) | Vollständigen Vertrag mit allen Nachträgen |
| Kaution | Geht auf den Käufer über (§ 566a BGB) | Nachweis über Höhe und Anlage der Kaution |
| Miete | Steht ab Übergabestichtag dem Käufer zu | Aktuelle Mietaufstellung, Zahlungseingänge |
| Nebenkosten | Abrechnung zum Stichtag abstimmen | Letzte Abrechnungen und Vorauszahlungen |
| Mieterhöhungen | Bisherige Erhöhungen bleiben wirksam | Schreiben zu früheren Erhöhungen |
| Offene Punkte | Streit oder Mängelanzeigen gehen mit | Schriftverkehr mit dem Mieter |
Wie die Kaution und die Nebenkosten zum Stichtag abgerechnet werden, legt der Notar im Kaufvertrag fest. Besprechen Sie das früh. Ein Käufer, der genau weiß, was er übernimmt, entscheidet schneller.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ihr Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nur dann, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird.
In diesem Fall darf der Mieter zu den Bedingungen kaufen, die Sie mit einem Dritten vereinbart haben. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung über den Vertrag. Danach hat er eine Frist, um sich zu entscheiden.
Bestand die Eigentumswohnung schon, als der Mieter einzog, gibt es dieses Vorkaufsrecht nicht. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus spielt es keine Rolle. Ob die Voraussetzungen vorliegen, klärt der Notar anhand der Teilungserklärung und des Mietvertrags. Halten Sie beide Unterlagen deshalb bereit.
Wer kauft eine vermietete Wohnung in Altenthann?
Eine vermietete Wohnung in Altenthann kaufen vor allem Kapitalanleger, die eine laufende Miete und einen stabilen Mieter suchen, seltener Eigennutzer, weil diese erst nach einer Kündigung selbst einziehen könnten.
Kapitalanleger rechnen nüchtern. Sie schauen auf Miethöhe, Zustand, laufende Kosten und die Frage, wie gut sich die Wohnung künftig vermieten lässt. In Altenthann wohnen viele Pendler, die in Regensburg arbeiten. Für Anleger ist das ein Argument, weil es eine Nachfrage nach Mietwohnungen im Umland gibt.
Eigennutzer sind dagegen vorsichtig. Sie wissen, dass sie einen bestehenden Mietvertrag übernehmen und nicht sofort einziehen können. Für diese Gruppe ist eine leer stehende Wohnung meist attraktiver. Welche Gruppe für Ihre Wohnung passt, hängt von Miete, Mieter und Ihren Zielen ab.
Was Kapitalanleger fragen
- Wie hoch ist die Kaltmiete und wann wurde sie zuletzt angepasst?
- Wie lange wohnt der Mieter schon in der Wohnung?
- Gab es Zahlungsrückstände oder Streit?
- Welche Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar?
- Welche Instandhaltung steht in den nächsten Jahren an?
Welche Unterlagen braucht der Käufer einer vermieteten Wohnung?
Der Käufer einer vermieteten Wohnung braucht neben den üblichen Verkaufsunterlagen den Mietvertrag mit allen Nachträgen, eine aktuelle Mietaufstellung, die letzten Nebenkostenabrechnungen und einen Nachweis über die Kaution, bei einer Eigentumswohnung außerdem Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan.
- Grundbuchauszug vom Amtsgericht Regensburg
- Energieausweis, gültig zehn Jahre
- Mietvertrag mit Nachträgen und Schreiben zu Mieterhöhungen
- Mietaufstellung mit Kaltmiete, Vorauszahlungen und Zahlungseingängen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweis über die Kaution
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
- Pläne und Wohnflächenberechnung
Diese Unterlagen braucht auch die Bank des Käufers, wenn er finanziert. Fehlt etwas, zieht sich die Prüfung hin. Beim Energieausweis gilt: Die Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen. Hoibl Immobilien stellt den Ausweis selbst aus, mehr dazu unter Energieausweis von Matthias Hoibl.
Wie laufen Besichtigungen mit Mietern ab?
Besichtigungen mit Mietern laufen nach vorheriger Absprache ab, der Mieter muss rechtzeitig informiert werden und kann einen Termin zu einer passenden Zeit verlangen, und die Zahl der Termine sollte so klein wie möglich bleiben.
Ein Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten in angemessenem Umfang dulden. Das klappt am besten, wenn er sich ernst genommen fühlt. Sprechen Sie früh mit ihm über den Verkauf. Erklären Sie, dass sein Mietvertrag bestehen bleibt. Viele Sorgen lösen sich damit schon auf.
So bleiben Besichtigungen entspannt
- Mieter frühzeitig und persönlich informieren
- Termine bündeln, etwa mehrere Interessenten an einem Nachmittag
- Nur Interessenten einladen, die Exposé und Mietunterlagen gelesen haben
- Private Räume und Gegenstände des Mieters respektieren
- Fragen zum Mietverhältnis nicht vor dem Mieter klären
Kapitalanlegern genügt für die erste Prüfung oft das Exposé mit Grundriss, Fotos und Mietaufstellung. Eine Besichtigung folgt erst, wenn das Interesse ernst ist. Das schont den Mieter.
Sollte ich mit dem Verkauf warten, bis die Wohnung leer ist?
Ob Sie bis zum Auszug warten sollten, hängt davon ab, welche Käufer Sie ansprechen möchten, wie lange der Mieter voraussichtlich bleibt und ob Sie die Mieteinnahmen bis dahin brauchen oder einen Leerstand finanziell tragen können.
Eine leere Wohnung erreicht auch Eigennutzer. Dafür fehlen in der Zeit des Leerstands die Mieteinnahmen, und laufende Kosten wie Hausgeld oder Heizung tragen Sie allein. Eine vermietete Wohnung spricht Anleger an, die gerade die laufende Miete schätzen.
Kündigt der Mieter ohnehin, ist die Lage einfach. Drängen Sie ihn dagegen aus der Wohnung, riskieren Sie Streit und eine Verzögerung. Eine einvernehmliche Lösung, etwa ein Aufhebungsvertrag, ist möglich, sollte aber rechtlich geprüft werden. Wer hier unsicher ist, spricht mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht.
Was ist Ihre Immobilie in Altenthann wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden?
Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, kann nach dem Eigentumswechsel grundsätzlich Eigenbedarf geltend machen, muss dabei aber die Kündigungsfristen und die Voraussetzungen des Mietrechts einhalten, und ob eine Kündigung im Einzelfall wirksam ist, beurteilt ein Rechtsanwalt.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Machen Sie Interessenten keine Zusagen, dass die Wohnung bald frei wird. Solche Aussagen können Ärger auslösen, wenn es anders kommt. Beschreiben Sie das Mietverhältnis so, wie es ist.
Ein Eigennutzer, der einen bestehenden Mietvertrag übernimmt, plant damit eine längere Wartezeit ein. Das macht ihn vorsichtiger beim Preis. Kapitalanleger dagegen wollen das Mietverhältnis oft gerade fortsetzen.
Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern zahlen?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG), und die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift bei einer vermieteten Wohnung in der Regel nicht.
Steuerfrei ist ein Verkauf innerhalb der Frist nur, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei einer Wohnung, die vermietet ist, trifft das meist nicht zu. Haben Sie die Wohnung geerbt, läuft die Frist ab dem Anschaffungsdatum des Erblassers weiter.
Prüfen Sie das Kaufdatum im alten Kaufvertrag, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen. Liegt die Frist knapp vor dem Ablauf, kann ein späterer Notartermin sinnvoll sein. Die Einzelheiten klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Wer geerbt hat, findet weitere Hinweise unter Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist.
Wie wird der Preis einer vermieteten Wohnung ermittelt?
Der Preis einer vermieteten Wohnung wird neben Lage, Größe und Zustand vor allem aus der erzielten Miete und den Bedingungen des Mietvertrags abgeleitet, weshalb bei Renditeobjekten das Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV eine wichtige Grundlage ist.
Wie viel ein Käufer für eine vermietete Wohnung zahlt, hängt von mehreren Punkten ab. Wie hoch ist die Miete im Verhältnis zum Markt? Wie lange läuft der Vertrag schon? Ist der Mieter zuverlässig? Welche Kosten kommen in den nächsten Jahren auf den Eigentümer zu? Einen pauschalen Abschlag für vermietete Wohnungen gibt es nicht.
Den Bodenrichtwert stellt der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg über BORIS-Bayern bereit. Für eine Wohnung ist er nur ein Baustein. Wichtiger sind Vergleichsverkäufe und die Mietsituation. Warum verschiedene Makler hier zu unterschiedlichen Werten kommen, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung durch Makler in Altenthann.
Wie begleitet Hoibl Immobilien Vermieter in Altenthann beim Verkauf?
Hoibl Immobilien begleitet Vermieter in Altenthann mit einer kostenlosen Bewertung vor Ort, der Zusammenstellung aller Miet- und Objektunterlagen, Besichtigungen in Abstimmung mit dem Mieter und der Begleitung bis zum Notar und zur Übergabe.
Matthias Hoibl ist seit 2008 Immobilienmakler, Immobilienfachwirt (IHK) und geprüfter Energieberater (HwK). Durch die eigene Hausverwaltung kennt das Büro die Fragen von Mietern und Vermietern aus dem Alltag. Kaufinteressenten bekommen eine Reservierung erst, wenn sie ihre Finanzierung belegt haben.
Läuft auf der Wohnung noch ein Kredit, lesen Sie vorab den Beitrag Haus in Altenthann verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft. Gehört die Wohnung einem getrennten Paar, hilft der Beitrag Trennung und gemeinsames Haus in Altenthann. Einen Termin vereinbaren Sie unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu vermietete Wohnung verkaufen Altenthann
Muss mein Mieter in Altenthann dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Verkauf braucht keine Zustimmung des Mieters. Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag ein, der unverändert weiterläuft.
Was passiert mit der Kaution beim Verkauf in Altenthann?
Die Kaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Der Kaufvertrag regelt, wie sie übertragen wird. Halten Sie einen Nachweis über Höhe und Anlage der Kaution bereit.
Darf der Mieter die Wohnung zuerst kaufen?
Nur wenn die Wohnung nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und zum ersten Mal verkauft wird. Dann hat er ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar prüft das anhand von Teilungserklärung und Mietvertrag.
Wie oft muss mein Mieter Besichtigungen in Altenthann zulassen?
In angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung. Bündeln Sie Termine und laden Sie nur ernsthafte Interessenten ein. Ein offenes Gespräch mit dem Mieter vorab hilft viel.
Wer kauft vermietete Wohnungen in Altenthann?
Vor allem Kapitalanleger, die eine laufende Miete suchen. In Altenthann leben viele Pendler, die in Regensburg arbeiten, was für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen im Umland spricht. Eigennutzer bevorzugen meist leere Wohnungen.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?
Das lässt sich pauschal nicht sagen. Der Preis hängt von Miethöhe, Mietdauer, Zustand und Käufergruppe ab. Eine Bewertung vor Ort zeigt, welche Faktoren bei Ihrer Wohnung wirken.
Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung in Altenthann Steuer an?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen (§ 23 EStG). Die Ausnahme für Selbstnutzung greift bei vermieteten Wohnungen meist nicht. Fragen Sie Ihren Steuerberater.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer vermieteten Wohnung in Altenthann?
Mietvertrag mit Nachträgen, Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen, Kautionsnachweis, Energieausweis und Grundbuchauszug. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan hinzu.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Altenthann und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
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