Wenn drei Makler für Ihre Immobilie in Altenthann drei verschiedene Werte nennen, ist meist die Einschätzung realistisch, die ihren Weg zur Zahl offenlegt: mit Vergleichsverkäufen, Bodenrichtwert, dem passenden Bewertungsverfahren und einer genauen Aufnahme des Zustands. Die höchste Zahl ist dabei nicht automatisch die beste. Mit gezielten Fragen finden Sie heraus, welcher Wert trägt.
Das Wichtigste in Kürze
- Unterschiedliche Werte entstehen durch unterschiedliche Vergleichsdaten, Verfahren, eine andere Sicht auf den Zustand und manchmal durch das Ziel, den Auftrag zu bekommen.
- Eine begründete Immobilienbewertung nennt Vergleichsobjekte, den Bodenrichtwert und die Abzüge oder Zuschläge für Zustand und Lage.
- Ein zu hoher Startpreis verlängert die Vermarktung und führt oft zu Preissenkungen, die Käufer bemerken.
- Den Bodenrichtwert können Sie über BORIS-Bayern selbst prüfen, er stammt vom Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg.
- Für Erbe, Scheidung oder Finanzamt ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB die gerichtsfeste Grundlage.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Einschätzung für meine Immobilie in Altenthann ist realistisch?
- Warum nennen Makler für dasselbe Haus unterschiedliche Werte?
- Woran erkenne ich eine begründete Immobilienbewertung vom Makler in Altenthann?
- Welche Bewertungsverfahren nutzen Makler?
- Was ist ein Lockpreis und warum ist er riskant?
- Was passiert, wenn der Startpreis zu hoch ist?
- Welche Fragen sollte ich jedem Makler zur Bewertung stellen?
- Was kann ich als Eigentümer in Altenthann selbst prüfen?
- Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
- Wie bewertet Hoibl Immobilien Häuser in Altenthann?
- Häufige Fragen
Welche Einschätzung für meine Immobilie in Altenthann ist realistisch?
Realistisch ist für Ihre Immobilie in Altenthann die Einschätzung, die sich nachvollziehbar aus Vergleichsverkäufen, dem Bodenrichtwert und dem tatsächlichen Zustand des Hauses herleiten lässt und die auch die Bank eines Käufers bei ihrer eigenen Bewertung mittragen würde.
Viele Eigentümer holen mehrere Meinungen ein. Das ist vernünftig. Verwirrend wird es, wenn die Werte weit auseinanderliegen und jeder Makler überzeugt klingt. Dann hilft es, die Zahl erst einmal beiseitezulegen und nach der Begründung zu fragen.
In Altenthann kommt eine Besonderheit hinzu. Die Gemeinde ist klein und liegt nordöstlich von Regensburg im Vorwald. Es werden weniger Häuser verkauft als in der Stadt, und viele Objekte sind Einzelstücke: ein Einfamilienhaus mit großem Garten, eine ehemalige Hofstelle mit Nebengebäuden. Vergleichsdaten sind dadurch knapper, und die Spannweite der Einschätzungen fällt oft größer aus.
Warum nennen Makler für dasselbe Haus unterschiedliche Werte?
Makler nennen für dasselbe Haus unterschiedliche Werte, weil sie andere Vergleichsobjekte heranziehen, den Zustand anders gewichten, verschiedene Verfahren anwenden und manchmal bewusst höher ansetzen, um den Auftrag zu bekommen.
Vergleichsdaten
Ein Makler, der in der Region viele Häuser verkauft hat, kennt erzielte Kaufpreise. Ein anderer orientiert sich an Angebotspreisen in Portalen. Das sind Wunschpreise, keine Ergebnisse. Schon daraus können deutliche Unterschiede entstehen.
Zustand und Besonderheiten
Wie alt ist die Heizung? Wurde das Dach erneuert? Sind die Fenster aus den Achtzigern? Wer sich das Haus genau ansieht, kommt zu einem anderen Ergebnis als jemand, der nur durch die Räume geht. Bei Hofstellen kommt die Frage hinzu, welche Nebengebäude nutzbar und genehmigt sind.
Eigeninteresse
Wer einen Auftrag gewinnen möchte, nennt gern einen hohen Wert. Eigentümer hören das gern. Ob der Wert am Markt erreichbar ist, zeigt sich erst später.
Woran erkenne ich eine begründete Immobilienbewertung vom Makler in Altenthann?
Eine begründete Immobilienbewertung vom Makler in Altenthann erkennen Sie daran, dass sie schriftlich vorliegt, das verwendete Verfahren nennt, konkrete Vergleichsobjekte oder Marktdaten aufführt und Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Besonderheiten erklärt.
| Begründete Einschätzung | Warnzeichen |
|---|---|
| Besichtigung aller Räume, auch Keller, Dach und Nebengebäude | Wertangabe nach kurzem Rundgang oder ohne Termin vor Ort |
| Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern genannt | Keine Angabe zum Grundstückswert |
| Vergleichsverkäufe mit Lage und Baujahr | Nur Verweis auf Angebote in Portalen |
| Zustand mit Modernisierungen und Sanierungsbedarf bewertet | Zustand pauschal als gut beschrieben |
| Verfahren nach ImmoWertV benannt | Zahl ohne erkennbaren Rechenweg |
| Spanne mit Empfehlung für den Angebotspreis | Ein einzelner, auffällig hoher Wert |
Bitten Sie jeden Makler um eine kurze schriftliche Begründung. So können Sie die Einschätzungen zu Hause nebeneinanderlegen und vergleichen.
Welche Bewertungsverfahren nutzen Makler?
Makler nutzen die drei Verfahren der ImmoWertV, also das Vergleichswertverfahren für typische Häuser und Wohnungen, das Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser mit wenigen Vergleichsobjekten und das Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien.
Welches Verfahren passt, hängt vom Objekt ab. Für ein freistehendes Einfamilienhaus in Altenthann wird häufig der Sachwert herangezogen, ergänzt um Vergleichswerte, soweit es sie gibt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert und Gebäudewert zusammen und wird an den Markt angepasst.
Bei einer ehemaligen Hofstelle ist die Bewertung anspruchsvoller. Wohnhaus, Stall, Scheune und Freiflächen müssen einzeln betrachtet werden. Was ist Bauland, was ist landwirtschaftliche Fläche? Welche Gebäude dürfen anders genutzt werden? Hier können zwei Makler leicht zu verschiedenen Ergebnissen kommen, wenn einer diese Fragen klärt und der andere nicht.
Ist die Immobilie vermietet, schaut ein Käufer vor allem auf die Miete. Was das für den Verkauf bedeutet, erklärt der Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen in Altenthann.
Was ist ein Lockpreis und warum ist er riskant?
Ein Lockpreis ist ein bewusst zu hoch angesetzter Wert, mit dem ein Makler Eigentümer für einen Auftrag gewinnen möchte, und er ist riskant, weil das Haus mit diesem Preis wenige Interessenten findet und später mit Abschlägen verkauft wird.
Der Ablauf ist oft ähnlich. Das Haus geht mit hohem Preis online. Es kommen kaum Anfragen. Nach einiger Zeit empfiehlt der Makler eine Senkung, dann eine weitere. Käufer verfolgen solche Angebote und fragen sich, warum das Haus so lange nicht verkauft wird.
Ein Makler, der mit einem realistischen Wert in das Gespräch geht, riskiert, den Auftrag an einen Wettbewerber mit höherer Zahl zu verlieren. Achten Sie deshalb besonders auf die Begründung. Ein Wert, der nur hoch ist, hilft Ihnen beim Verkauf wenig.
Was passiert, wenn der Startpreis zu hoch ist?
Ist der Startpreis zu hoch, bleiben Anfragen aus, die Immobilie steht lange im Internet, und spätere Preissenkungen schwächen Ihre Position in der Verhandlung, weil Käufer daraus schließen, dass Sie unter Druck stehen.
- Interessenten mit passendem Budget sehen das Angebot nicht, weil sie nach Preis filtern.
- Wer das Haus besichtigt, vergleicht es mit günstigeren Objekten und springt ab.
- Die Bank des Käufers bewertet niedriger und finanziert den Preis nicht voll.
- Nach jeder Preissenkung erwarten Interessenten weitere Nachlässe.
Am Ende steht oft ein Kaufpreis, der mit einem realistischen Start früher erreicht worden wäre. Marktgerecht bedeutet: Der Preis liegt dort, wo ernsthafte Käufer mit Finanzierung einsteigen können. Wie viel Zeit ein Verkauf mit passendem Preis braucht, hängt dann vor allem von Unterlagen und Finanzierung ab.
Welche Fragen sollte ich jedem Makler zur Bewertung stellen?
Jedem Makler sollten Sie dieselben Fragen zur Bewertung stellen, nämlich nach Verfahren, Vergleichsobjekten, Bodenrichtwert, Bewertung des Zustands und nach dem Angebotspreis, den er empfehlen würde, damit die Antworten vergleichbar werden.
- Welches Verfahren haben Sie angewendet und warum?
- Welche Vergleichsverkäufe aus der Umgebung haben Sie herangezogen?
- Welchen Bodenrichtwert haben Sie angesetzt?
- Wie haben Sie Heizung, Dach, Fenster und Modernisierungen bewertet?
- Wie haben Sie Nebengebäude und Freiflächen berücksichtigt?
- Welchen Angebotspreis würden Sie empfehlen und welchen Verkaufspreis erwarten Sie?
- Was passiert, wenn in den ersten Wochen keine Anfragen kommen?
Die letzte Frage ist aufschlussreich. Ein Makler mit Lockpreis wird ausweichen. Ein Makler mit begründeter Einschätzung erklärt Ihnen, wie er vorgeht und woran er erkennt, ob der Preis trägt. Weitere Hinweise zur Auswahl finden Sie auf der Seite Makler in Regensburg.
Was ist Ihre Immobilie in Altenthann wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Was kann ich als Eigentümer in Altenthann selbst prüfen?
Als Eigentümer in Altenthann können Sie den Bodenrichtwert über BORIS-Bayern selbst abrufen, Ihre Unterlagen zu Baujahr, Wohnfläche und Modernisierungen zusammenstellen und die Begründungen der Makler mit diesen Daten abgleichen.
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg ermittelt. Er gilt für eine Bodenrichtwertzone und zeigt den durchschnittlichen Wert des Bodens pro Quadratmeter. Prüfen Sie, ob die Makler denselben Wert verwendet haben und ob Ihr Grundstück davon abweicht, etwa durch Größe, Zuschnitt oder Hanglage.
Unterlagen, die Ihre Prüfung erleichtern
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Baupläne und Wohnflächenberechnung
- Rechnungen über Modernisierungen mit Jahr
- Energieausweis
- Bei Hofstellen: Nachweise zu Nutzung und Genehmigung der Nebengebäude
Mit diesen Unterlagen sieht jeder Makler dasselbe. Unterschiede in der Bewertung lassen sich dann klarer auf ihre Ursachen zurückführen. Eine Übersicht zu den Verkaufsunterlagen bietet die Seite Informationen für Verkäufer.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn Sie einen gerichtsfesten Wert brauchen, etwa bei einer Erbauseinandersetzung, einer Scheidung, einem Streit unter Miteigentümern oder gegenüber dem Finanzamt, und es wird von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss erstellt.
Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Das Gutachten ist ausführlich und kostet Geld. Für die Frage, mit welchem Angebotspreis Sie in den Verkauf gehen, reicht meist die Marktwerteinschätzung eines erfahrenen Maklers.
Bei einer Trennung kann ein Gutachten helfen, wenn ein Partner das Haus übernehmen möchte und beide einen neutralen Wert brauchen. Mehr dazu im Ratgeber Haus verkaufen nach Trennung in Altenthann. Ist das Haus noch mit einem Kredit belastet, bleibt die Bewertung davon unberührt. Wie der Verkauf dann abläuft, steht im Ratgeber Haus verkaufen mit Kredit in Altenthann.
Wie bewertet Hoibl Immobilien Häuser in Altenthann?
Hoibl Immobilien bewertet Häuser in Altenthann bei einem Termin vor Ort, bei dem Matthias Hoibl alle Räume, Nebengebäude und das Grundstück ansieht, die Unterlagen prüft und den Wert mit Bodenrichtwert und Vergleichsdaten begründet.
Matthias Hoibl ist seit 2008 Immobilienmakler, Immobilienfachwirt (IHK), Betriebswirt (HwK) und geprüfter Energieberater (HwK). Als Energieberater sieht er bei Heizung, Dämmung und Fenstern genau hin. Gerade sie beeinflussen den Wert älterer Häuser oft deutlich.
Die Wertermittlung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Sie erhalten eine Begründung, die Sie mit anderen Einschätzungen vergleichen können. Das Büro liegt in Wenzenbach, nicht weit von Altenthann, und ist unter 09407 9583 369 erreichbar.
Häufige Fragen zu Immobilienbewertung Makler Altenthann
Warum liegen die Bewertungen für mein Haus in Altenthann so weit auseinander?
Weil die Makler unterschiedliche Vergleichsdaten, Verfahren und Einschätzungen zum Zustand nutzen. In kleinen Orten wie Altenthann gibt es weniger Verkäufe, das vergrößert die Spanne. Fragen Sie jeden Makler nach seiner Begründung.
Soll ich den Makler mit dem höchsten Preis beauftragen?
Der höchste Wert ist nicht automatisch der richtige. Entscheidend ist, ob er sich mit Vergleichsdaten begründen lässt und ob die Bank eines Käufers ihn mitträgt. Ein zu hoher Startpreis kann den Verkauf verlängern.
Was kostet eine Immobilienbewertung vom Makler in Altenthann?
Viele Makler bieten die Marktwerteinschätzung kostenlos an, auch Hoibl Immobilien. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet dagegen Geld. Sinnvoll ist es vor allem, wenn ein gerichtsfester Wert gebraucht wird.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Altenthann?
Über BORIS-Bayern. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg. Der Bodenrichtwert gilt für den Boden, der Wert des Gebäudes kommt hinzu.
Wie wird eine ehemalige Hofstelle in Altenthann bewertet?
Wohnhaus, Nebengebäude und Flächen werden einzeln betrachtet. Wichtig ist, was Bauland und was landwirtschaftliche Fläche ist und welche Gebäude genehmigt sind. Diese Fragen sollten vor der Bewertung geklärt sein.
Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?
Für den Verkauf allein meist nicht. Die Marktwerteinschätzung eines Maklers reicht, um den Angebotspreis festzulegen. Ein Gutachten nach § 194 BauGB ist bei Erbe, Scheidung oder Finanzamt sinnvoll.
Wie viele Makler sollte ich in Altenthann um eine Einschätzung bitten?
Zwei oder drei Gespräche reichen in der Regel. Stellen Sie allen dieselben Fragen und bitten Sie um eine schriftliche Begründung. So lassen sich die Einschätzungen sachlich vergleichen.
Was mache ich, wenn mein Haus mit dem ersten Preis keine Anfragen bekommt?
Sprechen Sie mit Ihrem Makler über die Rückmeldungen der Interessenten und die Zahl der Anfragen. Oft liegt es am Preis, manchmal an Fotos oder fehlenden Angaben. Eine frühe Korrektur ist besser als mehrere kleine Senkungen.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Altenthann und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Begründete Einschätzung für Ihre Immobilie in Altenthann
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung vor Ort. Sie erhalten eine nachvollziehbare Begründung, die Sie mit anderen Einschätzungen vergleichen können.
