Für den Hausverkauf in Köfering brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug vom Amtsgericht Regensburg, die Flurkarte, einen gültigen Energieausweis, Baupläne mit Baugenehmigung, eine Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen sowie Grundsteuerbescheid und Versicherungsunterlagen. Bei Erbe, Kredit oder Vermietung kommen weitere Dokumente hinzu. Wer alles vor der ersten Anzeige zusammenstellt, beantwortet Fragen von Käufern und Banken sofort.
Das Wichtigste in Kürze
- Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg, eine gesetzliche Gültigkeitsdauer hat er nicht.
- Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht und gilt zehn Jahre, seine Kennwerte gehören in die Anzeige.
- Fehlende Baupläne und Genehmigungen finden Sie in der Bauakte beim Landratsamt Regensburg.
- Die Wohnfläche sollte nach der Wohnflächenverordnung berechnet sein, Kellerräume zählen nicht dazu.
- Bei Erbe, Kredit oder Vermietung brauchen Sie zusätzlich Erbnachweis, Bankdaten oder Mietunterlagen.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf in Köfering?
- Wie alt darf der Grundbuchauszug beim Hausverkauf sein?
- Wo bekomme ich Flurkarte und Lageplan für mein Haus?
- Brauche ich einen Energieausweis, und wie alt darf er sein?
- Was tun, wenn Baupläne oder Baugenehmigung fehlen?
- Wie berechne ich die Wohnfläche meines Hauses richtig?
- Welche Nachweise über Modernisierungen sollte ich sammeln?
- Welche Unterlagen zu laufenden Kosten braucht der Käufer?
- Welche zusätzlichen Unterlagen brauche ich bei Erbe, Kredit oder Vermietung?
- Was braucht der Makler, und was übergebe ich dem Käufer?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien Verkäufer in Köfering bei den Unterlagen?
- Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf in Köfering?
Für den Hausverkauf in Köfering brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, einen gültigen Energieausweis, Baupläne mit Baugenehmigung, eine Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen sowie Grundsteuerbescheid und Versicherungsunterlagen.
Manches verlangt das Gesetz, etwa den Energieausweis. Andere braucht die Bank des Käufers, um die Finanzierung zu prüfen. Wieder andere erwarten Käufer, weil sie wissen wollen, was sie kaufen. Wer alles zusammenhat, bevor die erste Anzeige erscheint, verkauft ruhiger und beantwortet Fragen sofort.
| Unterlage | Wo erhältlich | Wann nötig |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg | Für Bewertung, Exposé und Käuferbank |
| Flurkarte | Vermessungsamt, BayernAtlas | Für Exposé und Käuferbank |
| Energieausweis | Energieberater oder Aussteller mit Berechtigung | Kennwerte in der Anzeige, Vorlage bei Besichtigung |
| Baupläne und Baugenehmigung | Eigene Unterlagen, Gemeinde, Landratsamt Regensburg | Für Exposé, Bank und Kaufentscheidung |
| Wohnflächenberechnung | Bauunterlagen oder Neuberechnung | Für Exposé und Preisfindung |
| Baubeschreibung | Bauträger oder eigene Unterlagen | Bei neueren Häusern, für Käufer und Bank |
| Nachweise über Modernisierungen | Rechnungen der Handwerksbetriebe | Für Bewertung und Verhandlung |
| Grundsteuerbescheid | Gemeinde Köfering | Für die Angabe laufender Kosten |
| Gebäudeversicherung | Ihre Versicherung | Für Käufer und den Übergang des Vertrags |
| Erbschein oder notarielles Testament | Nachlassgericht oder Notar | Bei geerbten Häusern vor dem Notartermin |
| Angaben zur Grundschuld | Ihre Bank | Bei laufendem Kredit für den Notar |
Nicht jede Unterlage ist in jedem Fall nötig. Bei einem Haus aus einem Neubaugebiet liegen Pläne und Baubeschreibung oft vollständig vor, bei älteren Häusern fehlen manchmal Teile der Bauakte, ob in Egglfing oder im Hauptort.
Wie alt darf der Grundbuchauszug beim Hausverkauf sein?
Für den Grundbuchauszug gibt es keine gesetzliche Gültigkeitsdauer, er sollte für Exposé, Käufer und finanzierende Bank aber aktuell sein, also wenige Wochen bis einige Monate alt.
Der Notar sieht vor der Beurkundung selbst ins Grundbuch. Für ihn brauchen Sie also keinen eigenen Auszug. Käufer und ihre Bank wollen aber vorher wissen, wer Eigentümer ist und welche Belastungen eingetragen sind. Ein Auszug von vor fünf Jahren zeigt das nicht zuverlässig.
Als Eigentümer erhalten Sie den Auszug beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg, schriftlich oder persönlich. Achten Sie auf drei Abteilungen. In Abteilung I stehen die Eigentümer. Abteilung II enthält Rechte wie Wegerechte, Wohnrechte oder Leitungsrechte. In Abteilung III stehen Grundschulden. Bayern hat kein Baulastenverzeichnis, deshalb sind Rechte und Lasten, die andere Grundstücke betreffen, hier im Grundbuch eingetragen.
Lesen Sie vor allem Abteilung II genau. Einträge dort beschäftigen Käufer oft länger als jeder andere Punkt.
Wo bekomme ich Flurkarte und Lageplan für mein Haus?
Die Flurkarte erhalten Sie beim zuständigen Vermessungsamt oder als Auszug über den BayernAtlas, und sie zeigt Grenzen, Flurstücksnummer und Gebäude auf Ihrem Grundstück in Köfering.
Käuferbanken verlangen die Flurkarte regelmäßig. Für das Exposé ist sie ebenfalls nützlich, weil Interessenten sehen, wie das Grundstück geschnitten ist und wie es an Nachbargrundstücke grenzt. Ein amtlicher Auszug ist besser als ein Bildschirmfoto.
Vergleichen Sie die Flurkarte mit der Wirklichkeit. Stehen Zaun, Hecke oder Gartenhaus dort, wo die Karte die Grenze zeigt? Ist ein Anbau eingezeichnet? Fehlt ein Gebäude in der Karte, wurde es eventuell nie eingemessen. Das ist kein Grund zur Sorge, sollte aber vor dem Verkauf geklärt werden. Das Vermessungsamt kann Gebäude nachträglich einmessen.
Den Lageplan aus der Baugenehmigung finden Sie bei den Bauunterlagen. Er zeigt zusätzlich Abstände und genehmigte Baukörper.
Brauche ich einen Energieausweis, und wie alt darf er sein?
Ja, beim Verkauf eines Hauses ist ein Energieausweis Pflicht, er gilt zehn Jahre ab Ausstellung, und seine Kennwerte müssen schon in der Immobilienanzeige stehen.
Das Gebäudeenergiegesetz verlangt, dass Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben, im Original oder als Kopie. Fehlt er, kann das als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz und der Anlagentechnik. Für viele ältere Einfamilienhäuser ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Welcher für Ihr Haus in Frage kommt, klärt der Aussteller anhand von Baujahr, Wohnungszahl und Modernisierungsstand.
Matthias Hoibl stellt Energieausweise als geprüfter Energieberater (HwK) selbst aus. Er braucht dafür Angaben zu Baujahr, Heizung, Fenstern, Dämmung und gegebenenfalls Verbrauchsabrechnungen. Mehr dazu auf der Seite Energieausweis von Matthias Hoibl.
Was tun, wenn Baupläne oder Baugenehmigung fehlen?
Fehlende Baupläne und Genehmigungen können Sie als Eigentümer in der Bauakte beim Landratsamt Regensburg einsehen und kopieren lassen, für ältere Vorgänge hilft manchmal auch die Gemeinde Köfering.
Gerade bei Häusern, die mehrfach den Eigentümer gewechselt haben oder geerbt wurden, sind die Originalpläne oft verschwunden. Das Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde bewahrt die Bauakten auf. Stellen Sie dort einen Antrag auf Akteneinsicht. Rechnen Sie mit etwas Bearbeitungszeit und Gebühren für Kopien.
Wichtig ist auch die Frage, ob alles genehmigt ist, was heute steht. Wintergarten, ausgebautes Dachgeschoss, Garage oder Carport wurden manchmal ohne Genehmigung errichtet. Käufer und Banken fragen danach. Klären Sie mit dem Landratsamt, ob für den Bau eine Genehmigung nötig war und ob sie nachträglich erteilt werden kann.
- Bauantrag und Baugenehmigung mit Datum
- Genehmigte Grundrisse, Schnitte und Ansichten
- Lageplan mit Abständen
- Genehmigungen für spätere Anbauten und Umbauten
Liegen keine Pläne vor, kann ein Architekt das Haus aufmessen und neue Grundrisse zeichnen.
Wie berechne ich die Wohnfläche meines Hauses richtig?
Die Wohnfläche berechnen Sie am besten nach der Wohnflächenverordnung, weil Käufer und Banken diese Berechnung kennen und Abweichungen später zu Streit über den Preis führen können.
In alten Bauunterlagen steht manchmal eine Fläche, die nach anderen Regeln ermittelt wurde, oder es sind Keller und Hobbyräume mitgezählt. Das führt zu überhöhten Angaben. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Räume unter Dachschrägen je nach lichter Höhe nur anteilig oder gar nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel anteilig angerechnet. Kellerräume, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche.
Ist ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Kellerraum als Wohnraum genutzt, prüfen Sie, ob er baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist. Nur dann darf er als Wohnfläche gelten. Andernfalls führen Sie ihn im Exposé als Nutzfläche.
Fehlt eine verlässliche Berechnung, lassen Sie das Haus aufmessen. Eine korrekte Angabe im Exposé schützt Sie vor Nachforderungen. Im Kaufvertrag wird die Wohnfläche meist nicht zugesichert, Käufer verlassen sich trotzdem auf Ihre Angabe.
Welche Nachweise über Modernisierungen sollte ich sammeln?
Sammeln Sie Rechnungen, Herstellerunterlagen und Fotos zu jeder größeren Modernisierung, damit Käufer und Bank den Zustand nachvollziehen können und Sie Ihren Preis begründen können.
Eine neue Heizung, neue Fenster oder ein gedämmtes Dach wirken sich auf den Wert aus. Ohne Nachweis bleibt das eine Behauptung. Mit Rechnung und Datum wird es zum Argument. Legen Sie die Belege chronologisch ab, am besten mit einer kurzen Übersicht auf der ersten Seite.
Was in die Übersicht gehört
- Bauteil und Art der Arbeit, etwa Austausch der Heizung
- Jahr und ausführender Betrieb
- Rechnung und gegebenenfalls Förderbescheid
- Wartungsnachweise und Prüfprotokolle
- Bescheinigungen des Kaminkehrers
- Fotos vorher und nachher, falls vorhanden
Auch kleinere Arbeiten zählen: neues Bad, erneuerte Elektrik, Dachrinnen, Pflasterarbeiten. Was Sie nicht belegen können, beschreiben Sie ehrlich mit ungefährem Jahr. Offenheit kommt bei Käufern gut an.
Was ist Ihre Immobilie in Köfering wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Welche Unterlagen zu laufenden Kosten braucht der Käufer?
Käufer wollen den Grundsteuerbescheid, die Police der Gebäudeversicherung, Abrechnungen für Heizung, Strom und Wasser sowie Angaben zu Kaminkehrer und Müllabfuhr sehen, um die laufenden Kosten einzuschätzen.
Gerade Familien, die aus einer Mietwohnung in Regensburg nach Köfering ziehen, rechnen genau. Sie vergleichen ihre heutige Miete mit Kreditrate und Nebenkosten des Hauses. Je klarer Sie die Kosten belegen, desto sicherer kann der Käufer planen.
Den Grundsteuerbescheid bekommen Sie von der Gemeinde Köfering. Den Grundsteuerwertbescheid und den Messbescheid hat das Finanzamt erlassen. Die Gebäudeversicherung geht mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch auf ihn über, deshalb möchte er Umfang und Beitrag kennen.
Legen Sie außerdem die letzte Heizkosten- oder Brennstoffabrechnung bei. Bei einer Ölheizung hilft eine Angabe zum Füllstand des Tanks, weil er im Kaufvertrag oft gesondert geregelt wird. Bei einer Wärmepumpe oder Photovoltaikanlage gehören Stromabrechnung und gegebenenfalls Einspeisevertrag dazu.
Welche zusätzlichen Unterlagen brauche ich bei Erbe, Kredit oder Vermietung?
Bei einem geerbten Haus brauchen Sie einen Erbnachweis, bei einem laufenden Kredit die Daten Ihrer Bank und bei einer vermieteten Immobilie den Mietvertrag mit allen Nachträgen und Angaben zur Kaution.
Geerbtes Haus
Als Erbnachweis dient ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Lassen Sie das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall berichtigen, dann ist das gebührenfrei. Sind Sie mehrere Erben, müssen alle zustimmen. Weitere Hinweise finden Sie auf der Seite Immobilie geerbt.
Laufender Kredit
Der Notar braucht Name der Bank und Darlehensnummer. Er fordert die Löschungsbewilligung an und organisiert die Ablösung aus dem Kaufpreis. Bei vorzeitiger Ablösung verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, sprechen Sie deshalb früh mit ihr.
Vermietetes Haus
Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein, die Kaution geht nach § 566a BGB auf ihn über. Halten Sie Mietvertrag, Nachträge, letzte Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung und Kautionsnachweis bereit.
Was braucht der Makler, und was übergebe ich dem Käufer?
Der Makler braucht vor der Vermarktung alle Unterlagen für Bewertung und Exposé, der Käufer erhält nach der Zahlung des Kaufpreises die Originale, die er für das Haus und für seine eigenen Unterlagen benötigt.
Für die Bewertung reichen dem Makler zunächst Kopien: Grundbuchauszug, Pläne, Wohnfläche, Energieausweis, Modernisierungsnachweise. Fehlende Dokumente kann er mit Ihrer Vollmacht anfordern. Für das Exposé braucht er außerdem Fotos oder einen Fototermin und Angaben zu Lage und Ausstattung.
- An den Makler vor der Vermarktung: Kopien aller Unterlagen, Vollmacht für Behörden, Schlüssel für Besichtigungen
- An Interessenten nach Prüfung: Exposé, Pläne, ausgewählte Nachweise
- An den Notar vor der Beurkundung: Personalien, Steuer-Identifikationsnummern, Bankdaten, Erbnachweis
- An den Käufer bei der Übergabe: Energieausweis, Pläne, Rechnungen, Anleitungen, Schlüssel
Behalten Sie Kopien aller Unterlagen, die Sie aus der Hand geben. Für Ihre Steuererklärung oder spätere Rückfragen kann das wichtig sein. Wie Sie Unterlagen an Interessenten schrittweise herausgeben, beschreibt der Beitrag zu seriösen Käufern in Köfering.
Wie begleitet Hoibl Immobilien Verkäufer in Köfering bei den Unterlagen?
Hoibl Immobilien prüft beim ersten Termin, welche Unterlagen vorhanden sind, besorgt fehlende Dokumente mit Ihrer Vollmacht bei Grundbuchamt, Vermessungsamt, Gemeinde und Landratsamt und stellt den Energieausweis selbst aus.
Matthias Hoibl ist Immobilienfachwirt (IHK) und seit 2008 Immobilienmakler. Er ordnet die Unterlagen nach dem, was Käufer, Bank und Notar jeweils brauchen, und gibt sie in der richtigen Reihenfolge weiter. So bekommen Interessenten mit Finanzierungsbestätigung zügig, was ihre Bank verlangt. Nach der Beurkundung übergibt er das Haus mit Protokoll und allen Unterlagen an den Käufer.
Woran Sie einen Makler erkennen, der Unterlagen sorgfältig behandelt, steht im Beitrag Guter Immobilienmakler in Köfering. Welche Kosten auf Verkäufer zukommen, lesen Sie unter Was kostet ein Makler in Köfering für den Verkäufer? Einen Termin vereinbaren Sie unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu Unterlagen Hausverkauf Köfering
Was braucht ein Makler in Köfering für den Hausverkauf?
Für die Bewertung genügen zunächst Kopien von Grundbuchauszug, Plänen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Modernisierungsnachweisen. Fehlende Unterlagen kann der Makler mit Ihrer Vollmacht anfordern.
Kann ich mein Haus in Köfering ohne Energieausweis verkaufen?
Nein, außer das Haus ist ein Baudenkmal oder fällt unter eine andere Ausnahme. Der Ausweis muss bei der Besichtigung vorliegen, die Kennwerte gehören in die Anzeige. Ein Verstoß kann ein Bußgeld nach sich ziehen.
Welche Unterlagen muss ich dem Käufer übergeben?
Den Energieausweis müssen Sie nach Vertragsschluss übergeben. Üblich sind außerdem Pläne, Wohnflächenberechnung, Rechnungen über Modernisierungen, Wartungsnachweise, Bedienungsanleitungen und alle Schlüssel.
Wie lange dauert es, die Unterlagen für einen Hausverkauf in Köfering zu besorgen?
Das hängt davon ab, was fehlt. Grundbuchauszug und Flurkarte liegen oft schnell vor. Die Einsicht in die Bauakte beim Landratsamt kann länger dauern. Beginnen Sie deshalb früh.
Brauche ich für den Notar einen eigenen Grundbuchauszug?
Nein. Der Notar sieht vor der Beurkundung selbst ins Grundbuch. Den Auszug brauchen Sie für Exposé, Käufer und dessen Bank.
Was mache ich, wenn ein Anbau an meinem Haus in Köfering nicht genehmigt ist?
Klären Sie mit dem Landratsamt Regensburg, ob eine Genehmigung nötig war und nachträglich erteilt werden kann. Informieren Sie Käufer offen. Ein verschwiegener Mangel kann später zu Ansprüchen gegen Sie führen.
Muss ich Rechnungen über alte Modernisierungen aufbewahren?
Eine Pflicht gegenüber dem Käufer gibt es nicht. Rechnungen helfen aber, den Zustand zu belegen und den Preis zu begründen. Was fehlt, beschreiben Sie mit ungefährem Jahr.
Welche Unterlagen brauche ich in Köfering, wenn ich das Haus geerbt habe?
Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Köfering und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Unterlagen für Ihren Hausverkauf in Köfering vollständig machen
Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch. Matthias Hoibl prüft, was vorliegt, besorgt Fehlendes mit Ihrer Vollmacht und stellt den Energieausweis selbst aus.
