Wenn drei Makler für Ihre Immobilie in Mintraching drei verschiedene Werte nennen, ist meist die Einschätzung realistisch, die sich am besten begründen lässt: mit echten Vergleichsverkäufen, dem Bodenrichtwert, dem Zustand des Hauses und der genauen Lage. Die höchste Zahl ist nicht automatisch die richtige. Fragen Sie jeden Makler, woher sein Wert kommt, und vergleichen Sie vor allem die Begründungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Abweichende Einschätzungen entstehen durch unterschiedliche Vergleichsobjekte, Verfahren und Annahmen zum Zustand.
- Eine begründete Bewertung nennt Vergleichswerte, Bodenrichtwert, Zustand, Lage und das gewählte Verfahren.
- Ein überhöhter Wert kann dazu dienen, den Auftrag zu bekommen, und verlängert danach oft die Vermarktung.
- Den Bodenrichtwert prüfen Sie selbst über BORIS-Bayern, ermittelt vom Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg.
- Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist sinnvoll, wenn der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt oder Miterben belegt werden muss.
Inhalt dieses Beitrags
- Warum nennen Makler für dieselbe Immobilie in Mintraching unterschiedliche Werte?
- Woran erkenne ich eine begründete Immobilienbewertung?
- Welche Bewertungsverfahren gibt es und welches passt zu meinem Haus?
- Wie stark verändern Wohnfläche und Zustand die Einschätzung?
- Was ist ein Lockpreis und wie erkenne ich ihn?
- Was passiert, wenn der Startpreis zu hoch angesetzt ist?
- Welche Fragen sollte ich jedem Makler zur Bewertung stellen?
- Wie prüfe ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Mintraching selbst?
- Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten statt einer Maklerbewertung?
- Wie bewertet Hoibl Immobilien Häuser in Mintraching?
- Was ist der nächste Schritt, wenn die Einschätzungen weit auseinanderliegen?
- Häufige Fragen
Warum nennen Makler für dieselbe Immobilie in Mintraching unterschiedliche Werte?
Makler kommen zu unterschiedlichen Werten, weil sie verschiedene Vergleichsobjekte heranziehen, den Zustand anders beurteilen und die Lage innerhalb der Gemeinde unterschiedlich gewichten. Manchmal steckt auch Taktik dahinter.
Gerade in Mintraching gibt es wenig Vergleichbares auf engem Raum. Ein Einfamilienhaus in einem der Neubaugebiete lässt sich noch gut mit ähnlichen Häusern im südlichen Landkreis vergleichen. Bei einer ehemaligen Hofstelle in Mangolding oder einem großen Grundstück in Moosham wird es schwieriger. Hier hängt viel davon ab, wie ein Makler Nebengebäude, Grundstücksgröße und Baurecht einordnet.
Die häufigsten Ursachen für Abweichungen
- Vergleich mit Angebotswerten aus Portalen, die von tatsächlich erzielten Kaufpreisen abweichen können
- unterschiedliche Annahmen zu Sanierungsbedarf, Heizung und Dach
- abweichende Wohnflächen, etwa weil ein ausgebautes Dachgeschoss mitgezählt wird
- verschiedene Sicht auf Nebengebäude und Grundstücksteile
- ein bewusst hoch angesetzter Wert, um den Auftrag zu erhalten
Woran erkenne ich eine begründete Immobilienbewertung?
Eine begründete Bewertung legt offen, mit welchen Vergleichswerten, welchem Verfahren und welchen Annahmen der Makler gerechnet hat, sodass Sie jeden Schritt nachvollziehen können. Eine Zahl ohne Herleitung reicht nicht.
| Bestandteil | Was Sie sehen sollten | Warnsignal |
|---|---|---|
| Vergleichswerte | verkaufte Objekte mit ähnlicher Größe, Lage und Baujahr | nur Verweise auf Portalanzeigen |
| Bodenrichtwert | Wert aus BORIS-Bayern mit Stichtag | keine Angabe zum Grundstückswert |
| Zustand | Einschätzung zu Dach, Fenstern, Heizung, Feuchtigkeit | keine Besichtigung von Keller und Dachboden |
| Wohnfläche | nachvollziehbare Berechnung oder Nachweis | Flächen nur geschätzt |
| Lage | Ortsteil, Umgebung, Verkehrslärm, Ausblick | pauschal „gute Lage“ |
| Verfahren | Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert mit kurzer Begründung | kein Hinweis auf die Methode |
Bitten Sie um die Bewertung in schriftlicher Form, auch wenn sie kurz ist. Dann können Sie die Einschätzungen der drei Makler nebeneinanderlegen und Punkt für Punkt vergleichen.
Welche Bewertungsverfahren gibt es und welches passt zu meinem Haus?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Welches im Vordergrund steht, hängt von der Art der Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren
Grundlage sind hier die tatsächlich erzielten Verkaufserlöse für ähnliche Objekte. Für Eigentumswohnungen und Grundstücke ist das oft die erste Wahl. In kleinen Gemeinden fehlen manchmal ausreichend Vergleichsfälle, dann greift der Bewerter auf die Umgebung zurück.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Gebäudewert und berücksichtigt das Alter des Hauses. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser wird es häufig verwendet, ebenso für Hofstellen, bei denen Vergleichsverkäufe selten sind.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten stehen die erzielbaren Mieten im Mittelpunkt. Kapitalanleger rechnen so. Wie man eine vermietete Wohnung verkauft, steht im Beitrag Vermietete Wohnung in Mintraching verkaufen.
Wie stark verändern Wohnfläche und Zustand die Einschätzung?
Wohnfläche und Zustand verändern eine Einschätzung oft stärker als die Lage innerhalb der Gemeinde, weil schon kleine Unterschiede bei der Fläche oder bei der Bewertung von Heizung und Dach auf den gesamten Wert durchschlagen. Hier lohnt der genaueste Blick.
Ein häufiger Grund für Abweichungen ist das Dachgeschoss. Der eine Makler zählt es voll, der andere nach Dachschrägen anteilig, der dritte gar nicht, weil der Ausbau nie genehmigt wurde. Ähnlich ist es beim Keller. Ein Hobbyraum ist keine Wohnfläche im rechtlichen Sinn, auch wenn er bewohnt wirkt.
Beim Zustand gehen die Annahmen ebenfalls auseinander. Ist die Heizung alt, rechnet ein Bewerter mit baldigem Austausch, ein anderer übersieht es. Legen Sie deshalb allen Maklern dieselben Unterlagen vor: Wohnflächenberechnung, Baupläne, Rechnungen über Modernisierungen. Dann rechnen alle mit derselben Grundlage, und die Werte rücken meist näher zusammen.
Was ist ein Lockpreis und wie erkenne ich ihn?
Ein Lockpreis ist eine bewusst zu hoch angesetzte Werteinschätzung, mit der ein Makler den Auftrag gewinnen möchte, um den Angebotspreis später nach unten zu korrigieren. Für Eigentümer klingt er zunächst verlockend.
Erkennbar ist er oft an der fehlenden Herleitung. Fragen Sie nach. Mit welchen verkauften Objekten hat der Makler verglichen? Fragen Sie auch, was passiert, wenn sich nach einigen Wochen kaum jemand meldet. Ist die Antwort „Dann gehen wir mit dem Preis runter“, sollte das Ihre Aufmerksamkeit wecken.
Ein weiteres Signal ist eine lange Bindungsdauer im Maklervertrag, kombiniert mit einer sehr hohen Zahl. Lesen Sie den Vertrag in Ruhe. Bei Verbrauchern bedarf er der Textform (§ 656a BGB). Was ein Maklervertrag enthalten sollte, finden Sie auch auf der Seite Informationen für Verkäufer.
Was passiert, wenn der Startpreis zu hoch angesetzt ist?
Ein zu hoher Startpreis führt meist dazu, dass gut informierte Käufer gar nicht erst anfragen und die Immobilie länger online steht, als ihr guttut. Spätere Senkungen fallen auf und schwächen Ihre Position in der Verhandlung.
Käufer aus Regensburg und dem Landkreis beobachten den Markt oft über einen längeren Zeitraum. Sie sehen, wie lange eine Anzeige läuft. Sie sehen auch, wenn der Preis sinkt. Dann fragen sie sich, was mit dem Haus nicht stimmt, und bieten vorsichtiger.
Hinzu kommt die Bank des Käufers. Sie bewertet die Immobilie selbst. Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich über ihrem Wert, finanziert sie weniger, und der Käufer muss mehr Eigenkapital aufbringen oder abspringen. Wie sich das auf die Dauer des Verkaufs auswirkt, beschreibt der Ratgeber zur Dauer beim Hausverkauf in Mintraching.
Welche Fragen sollte ich jedem Makler zur Bewertung stellen?
Stellen Sie jedem Makler dieselben Fragen, dann werden die Antworten vergleichbar und Sie sehen schnell, wer seinen Wert belegen kann. Notieren Sie die Antworten direkt im Gespräch.
- Mit welchen verkauften Objekten haben Sie verglichen, und wie ähnlich sind sie meinem Haus?
- Welchen Bodenrichtwert haben Sie angesetzt?
- Wie haben Sie Zustand, Heizung und Dach berücksichtigt?
- Welches Verfahren haben Sie verwendet?
- Welche Käufergruppe sehen Sie für das Haus?
- Wie gehen Sie vor, wenn die Resonanz in den ersten Wochen ausbleibt?
- Wie lange soll der Maklervertrag laufen, und wie kann ich kündigen?
Achten Sie darauf, ob der Makler Ihr Haus von innen gesehen hat. Eine Einschätzung nach einem kurzen Blick von der Straße ist für ein älteres Haus in Mangolding wenig aussagekräftig. Ob ein Makler Erfahrung mit Ihrem Objekttyp hat, prüfen Sie mit den Fragen aus dem Beitrag Erfahrener Immobilienmakler in Mintraching.
Was ist Ihre Immobilie in Mintraching wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wie prüfe ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Mintraching selbst?
Den Bodenrichtwert prüfen Sie kostenlos über das Portal BORIS-Bayern, die Werte ermittelt der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg. Sie sehen dort den Richtwert für die Zone, in der Ihr Grundstück liegt.
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Ihr Grundstück kann davon abweichen, etwa durch Zuschnitt, Größe, Lage am Ortsrand oder Erschließung. Bei sehr großen Flächen, wie sie bei Höfen in Moosham vorkommen, unterscheiden Gutachter oft zwischen Bauland und Flächen ohne Baurecht. Fragen Sie den Makler, wie er das berücksichtigt hat.
Für den Gebäudewert gibt es kein vergleichbares Portal. Hier zählen Zustand und Ausstattung, die nur bei einer Besichtigung erkennbar sind.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten statt einer Maklerbewertung?
Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn der Wert gegenüber Dritten nachweisbar belegt werden muss, etwa gegenüber Gericht, Finanzamt oder Miterben. Für die Preisfindung beim Verkauf genügt in den meisten Fällen eine fundierte Marktwerteinschätzung des Maklers.
Den Verkehrswert definiert § 194 BauGB. Erstellt wird das Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss. Es ist gerichtsfest und deshalb bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder steuerlichen Fragen üblich. Es kostet Zeit und Geld.
Liegt bei einer Trennung oder einem Erbe Streit über den Wert in der Luft, kann ein Gutachten die Diskussion versachlichen. Mehr dazu in den Beiträgen Trennung und gemeinsames Haus in Mintraching und Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist.
Wie bewertet Hoibl Immobilien Häuser in Mintraching?
Hoibl Immobilien bewertet jedes Haus nach einer Besichtigung vor Ort und erklärt den Wert mit Vergleichswerten, Bodenrichtwert, Zustand und Lage. Die Wertermittlung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.
Matthias Hoibl ist Immobilienfachwirt (IHK) und geprüfter Energieberater (HwK). Er schaut sich Heizung, Dämmung und Fenster mit dem Blick des Energieberaters an. So fließt der energetische Zustand nachvollziehbar in die Einschätzung ein. Er sagt Ihnen offen, wo Schwächen liegen. Fehlende Unterlagen besorgt er auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht, den Energieausweis stellt er selbst aus.
Wenn Sie anschließend verkaufen, führt er nur Käufer mit Finanzierungsbestätigung durchs Haus, bereitet den Notar vor und begleitet Sie bis zur Übergabe mit Protokoll.
Was ist der nächste Schritt, wenn die Einschätzungen weit auseinanderliegen?
Legen Sie die Begründungen nebeneinander und fragen Sie bei der höchsten und der niedrigsten Einschätzung gezielt nach. Oft löst sich ein großer Unterschied auf, sobald klar ist, welche Fläche, welcher Zustand und welche Vergleichsobjekte angesetzt wurden.
Bleiben Zweifel, holen Sie eine weitere Einschätzung mit Besichtigung ein. Einen Termin bei Hoibl Immobilien vereinbaren Sie unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu Immobilienbewertung Makler Mintraching
Warum weichen Makler-Bewertungen in Mintraching so stark voneinander ab?
Weil Makler unterschiedliche Vergleichsobjekte, Flächen und Annahmen zum Zustand verwenden. In einer Gemeinde mit Höfen, älteren Häusern und Neubaugebieten fehlen oft direkte Vergleichsfälle. Manchmal wird ein hoher Wert auch bewusst genannt, um den Auftrag zu bekommen.
Sollte ich in Mintraching den Makler mit der höchsten Bewertung nehmen?
Die höchste Zahl allein ist kein gutes Kriterium. Wählen Sie den Makler, dessen Einschätzung am besten begründet ist und der Ihnen erklärt, wie er bei fehlender Resonanz vorgeht. Eine nachvollziehbare Herleitung schützt Sie vor einem langen Verkauf.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Mintraching?
Über das Portal BORIS-Bayern. Die Werte ermittelt der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg. Der Bodenrichtwert gilt für eine Zone, Ihr Grundstück kann je nach Zuschnitt und Größe davon abweichen.
Was kostet eine Bewertung durch Hoibl Immobilien?
Die Wertermittlung durch Hoibl Immobilien ist kostenlos und unverbindlich. Matthias Hoibl besichtigt das Haus vor Ort und erläutert Ihnen, wie er zu seinem Wert kommt.
Wann ist für ein Haus in Mintraching ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Wenn der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt oder Miterben belegt werden muss, etwa bei Erbstreit oder Scheidung. Erstellt wird es von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg.
Wie erkenne ich einen Lockpreis?
An einer hohen Zahl ohne nachvollziehbare Herleitung, oft kombiniert mit einer langen Vertragsbindung. Fragen Sie nach den verkauften Vergleichsobjekten. Bleibt die Antwort vage, ist Vorsicht angebracht.
Wie wird eine ehemalige Hofstelle in Mintraching bewertet?
Meist mit dem Sachwertverfahren, weil direkte Vergleichsverkäufe selten sind. Wichtig sind Bodenwert, Zustand der Gebäude, Genehmigung der Nebengebäude und das Baurecht für die Flächen. Diese Punkte klärt der Bewerter mit Gemeinde und Landratsamt.
Kann ich den Angebotspreis später noch anpassen?
Ja, aber jede Senkung bleibt Käufern nicht verborgen und kann Ihre Verhandlungsposition schwächen. Besser ist ein begründeter Startpreis, der zur Nachfrage passt. Planen Sie mit Ihrem Makler vorab, wann und wie nachgesteuert wird.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Mintraching und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Zweite Meinung zum Wert Ihrer Immobilie in Mintraching
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung vor Ort. Matthias Hoibl erklärt Ihnen jeden Schritt seiner Einschätzung.
