Bei einer Scheidung haben Eigentümer eines gemeinsamen Hauses in Wiesent drei Möglichkeiten: verkaufen und den Erlös teilen, einen Partner das Haus übernehmen lassen oder es gemeinsam behalten und vermieten. Welche passt, hängt vom Kredit, vom Einkommen und davon ab, wie gut Sie noch miteinander sprechen können. Grundlage für jede Lösung ist ein neutraler Wert, auf den sich beide verlassen.
Das Wichtigste in Kürze
- Stehen beide im Grundbuch, können Sie nur gemeinsam verkaufen oder belasten.
- Für den gemeinsamen Kredit haften beide weiter, bis die Bank einen Partner entlässt oder das Darlehen abgelöst ist.
- Übertragungen zwischen Ehegatten und bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG).
- Einigen Sie sich nicht, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen.
- Zugewinn, Unterhalt und Steuern klären Sie mit einem Fachanwalt für Familienrecht und einer Steuerberatung.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Möglichkeiten gibt es für das gemeinsame Haus?
- Kann einer von uns allein verkaufen?
- Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
- Wie finden wir einen Wert, dem beide vertrauen?
- Was ist steuerlich zu beachten?
- Wie läuft der Verkauf während der Trennung ab?
- Was, wenn wir uns nicht einigen?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien einen Verkauf nach der Trennung in Wiesent?
- Häufige Fragen
Welche Möglichkeiten gibt es für das gemeinsame Haus?
Für das gemeinsame Haus gibt es im Kern vier Wege: den Verkauf an Dritte, die Übernahme durch einen Partner, die gemeinsame Vermietung und als letzten Ausweg die Teilungsversteigerung.
| Weg | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Verkauf an Dritte | Klarer Schnitt, Kredit wird abgelöst, Erlös wird geteilt | Beide verlieren das Haus, Vorfälligkeitsentschädigung möglich |
| Übernahme durch einen Partner | Kinder können im gewohnten Umfeld bleiben | Auszahlung und Kredit muss einer allein tragen |
| Gemeinsam vermieten | Vermögen bleibt erhalten, Zeit für spätere Entscheidung | Beide bleiben verbunden, Pflichten als Vermieter |
| Teilungsversteigerung | Beendet eine Blockade | Ergebnis unsicher, lange Dauer, Kosten für beide |
In ländlichen Gemeinden wie Wiesent hängt an einem Einfamilienhaus oft mehr als Geld: Schulweg der Kinder, Nachbarschaft, Familie in der Nähe. Sprechen Sie über solche Bindungen offen, bevor Sie über Zahlen verhandeln.
Kann einer von uns allein verkaufen?
Allein verkaufen kann nur, wer allein im Grundbuch steht, und selbst dann braucht er unter Umständen die Zustimmung des Ehegatten.
Gehört das Haus beiden, müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben oder sich vertreten lassen. Steht nur ein Partner im Grundbuch und ist das Haus nahezu sein ganzes Vermögen, verlangt § 1365 BGB bei der Zugewinngemeinschaft die Zustimmung des anderen. Diese Regel gilt bis zur Rechtskraft der Scheidung. Ein Grundbuchauszug beim Amtsgericht Regensburg zeigt, wie die Eigentumsverhältnisse aussehen.
Ein gemeinsamer Notartermin ist nicht zwingend. Wer dem früheren Partner nicht begegnen möchte, kann einer Vertrauensperson eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen oder den Vertrag zeitversetzt genehmigen. Fragen Sie den Notar, welche Form er für Ihren Fall verlangt.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Haben Sie den Kredit gemeinsam aufgenommen, haften beide gegenüber der Bank weiter für die volle Summe, auch wenn einer von Ihnen längst ausgezogen ist und keine Raten mehr zahlt.
Beim Verkauf wird das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst, eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen (§ 490 Abs. 2 BGB). Übernimmt ein Partner das Haus, muss die Bank zustimmen, den anderen aus der Haftung zu entlassen. Sie prüft dafür, ob das Einkommen des verbleibenden Partners reicht. Klären Sie das früh, sonst scheitert die geplante Übernahme erst kurz vor dem Notar.
Bis zur Lösung weiterzahlen
Lassen Sie die Raten nicht platzen, auch wenn Streit herrscht. Rückstände schaden beiden und können die Bank zur Kündigung bewegen. Wer zahlt, wer im Haus wohnt und wie das verrechnet wird, halten Sie am besten schriftlich fest.
Wie finden wir einen Wert, dem beide vertrauen?
Einen Wert, dem beide vertrauen, bekommen Sie über eine gemeinsame Bewertung durch einen neutralen Dritten, dessen Auswahl und Auftrag Sie zusammen festlegen.
Für einen einvernehmlichen Verkauf oder eine Übernahme reicht oft die Marktwerteinschätzung eines erfahrenen Maklers. Streiten Sie über Zugewinn oder Ausgleich vor Gericht, braucht es ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg. Die Bodenrichtwerte für Wiesent finden Sie über BORIS-Bayern. Worauf Sie bei der Auswahl eines Vermittlers achten, steht unter seriöser Immobilienmakler in Wiesent.
Was ist steuerlich zu beachten?
Steuerlich wichtig sind vor allem die Grunderwerbsteuer bei der Übernahme und eine mögliche Spekulationssteuer beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren.
Übertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei, ebenso zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Zieht ein Partner aus und wird das Haus innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, kann für seinen Anteil die Steuerfreiheit wegen Eigennutzung entfallen. Dieser Punkt wird oft übersehen. Lassen Sie ihn vor einer Entscheidung von einer Steuerberatung prüfen.
Wie läuft der Verkauf während der Trennung ab?
Der Verkauf während der Trennung läuft wie jeder andere Hausverkauf ab, nur müssen beide Partner jeden wichtigen Schritt gemeinsam freigeben.
- Gemeinsame Entscheidung für den Verkauf, am besten schriftlich.
- Bewertung und Festlegung des Angebotspreises.
- Unterlagen zusammentragen, ohne dass einer dem anderen etwas vorenthält.
- Vermarktung und Besichtigungen, oft geführt durch einen Dritten.
- Zustimmung beider zum Käufer und zum Preis.
- Notartermin mit beiden Eigentümern oder ihren Bevollmächtigten.
- Ablösung des Kredits und Verteilung des Erlöses nach Ihrer Vereinbarung.
Welche Papiere am Anfang gebraucht werden, steht unter was der Makler beim Hausverkauf braucht. Mit welchem Zeitrahmen Sie rechnen können, erklärt der Beitrag wie lange der Hausverkauf in Wiesent dauert.
Was ist Ihre Immobilie in Wiesent wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Was, wenn wir uns nicht einigen?
Einigen Sie sich nicht, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen, was aber für beide meist die ungünstigste Lösung ist.
Bei einer Versteigerung ist offen, welcher Preis erzielt wird, und das Verfahren dauert lange. Versuchen Sie es vorher mit Mediation. Auch ein Gespräch mit beiden Anwälten kann die Lage entspannen. Häufig hilft zudem ein neutraler Ansprechpartner, der den Verkauf organisiert und beide gleich informiert. Grundlegende Fragen zum Thema beantwortet der Beitrag Immobilie bei Trennung oder Scheidung.
Wie begleitet Hoibl Immobilien einen Verkauf nach der Trennung in Wiesent?
Hoibl Immobilien informiert bei einem Verkauf nach der Trennung beide Eigentümer gleichermaßen und trifft keine Absprachen nur mit einer Seite.
Matthias Hoibl bewertet das Haus in Wiesent vor Ort, besorgt mit Vollmacht beider Partner Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauunterlagen und stellt den Energieausweis als Energieberater selbst aus. Besichtigungen führt er, sodass keiner der beiden dabei sein muss. Angebote legt er beiden gleichzeitig vor, nur Käufer mit Finanzierungsbestätigung kommen in die engere Wahl. Zum Notar begleitet er Sie, die Übergabe hält er im Protokoll fest.
Häufige Fragen zu Haus verkaufen Scheidung Wiesent
Muss das Haus in Wiesent bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Sie können es auch an einen Partner übertragen oder gemeinsam behalten und vermieten. Verkauft wird meist, wenn keiner das Haus allein finanzieren kann oder eine gemeinsame Lösung nicht möglich ist.
Wer darf nach der Trennung im Haus in Wiesent wohnen bleiben?
Das regeln die Partner untereinander oder im Streitfall das Familiengericht. Wer auszieht, bleibt Miteigentümer und kann einen Ausgleich für die Nutzung verlangen. Lassen Sie sich dazu anwaltlich beraten.
Wer zahlt den Kredit, wenn einer auszieht?
Gegenüber der Bank haften beide weiter. Wie die Raten intern verteilt werden, sollten Sie schriftlich vereinbaren. Eine Entlassung aus der Haftung ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meinem Ex-Partner in Wiesent seinen Anteil abkaufe?
Bei einer Übertragung zwischen Ehegatten und bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten entstehen trotzdem.
Können wir das Haus in Wiesent noch vor der Scheidung verkaufen?
Ja, wenn beide zustimmen. Viele Paare verkaufen während des Trennungsjahres. Wie der Erlös verteilt wird, sollten Sie vorher schriftlich festhalten und mit Ihren Anwälten abstimmen.
Was kostet eine Teilungsversteigerung?
Es entstehen Gerichtskosten und Kosten für das Verkehrswertgutachten, die aus dem Erlös beglichen werden. Dazu kommt das Risiko eines niedrigeren Ergebnisses. Eine Einigung ist daher fast immer günstiger.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Wiesent und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Gemeinsames Haus in Wiesent neutral bewerten lassen
Lassen Sie Ihr Haus kostenlos bewerten und erhalten Sie beide dieselben Informationen als Grundlage für Ihre Entscheidung. Telefon 09407 9583 369.
