Den Wert Ihres Grundstücks in Köfering schätzen Sie zuerst mit dem Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern ein, den der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg ermittelt. Diesen Wert passen Sie dann an Ihr Grundstück an: Baurecht, Größe, Zuschnitt, Erschließung und eingetragene Rechte können ihn deutlich verschieben. Eine Bewertung vor Ort fasst alles zu einer begründeten Preisspanne zusammen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und beschreibt ein typisches Grundstück, Ihr Grundstück kann davon abweichen.
- In BORIS-Bayern sollten Sie Stichtag, Entwicklungszustand und Erschließungszustand des Richtwerts prüfen.
- Ein gültiger Bebauungsplan, wie er in Neubaugebieten üblich ist, macht den Wert besser kalkulierbar.
- Wege- und Leitungsrechte stehen in Bayern im Grundbuch, ein Baulastenverzeichnis gibt es nicht.
- Für Gericht, Erbstreit oder Finanzamt braucht es ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Inhalt dieses Beitrags
- Wie lesen Sie den Bodenrichtwert in BORIS-Bayern richtig?
- Warum ist der Bodenrichtwert noch nicht Ihr Verkaufspreis?
- Wie verändert das Baurecht den Wert?
- Welche Merkmale prüfen Käufer bei einem Grundstück?
- Was bedeuten Rechte und Lasten im Grundbuch für den Wert?
- Reicht eine kostenlose Bewertung oder brauche ich ein Gutachten?
- Fallen beim Verkauf eines Grundstücks Steuern an?
- Wie bewertet Hoibl Immobilien ein Grundstück in Köfering?
- Häufige Fragen
Wie lesen Sie den Bodenrichtwert in BORIS-Bayern richtig?
Den Bodenrichtwert lesen Sie richtig, wenn Sie neben der Zahl auch Stichtag, Nutzungsart, Entwicklungszustand und Erschließungszustand der Richtwertzone beachten, in der Ihr Grundstück in Köfering liegt.
- Adresse oder Flurstück in BORIS-Bayern suchen und die Richtwertzone öffnen.
- Stichtag prüfen, denn der Wert bezieht sich auf ein bestimmtes Datum.
- Nutzungsart ablesen, etwa Wohnbaufläche, gemischte Baufläche oder landwirtschaftliche Fläche.
- Erschließungszustand prüfen: Ist der Wert erschließungsbeitragsfrei angegeben?
- Merkmale des Richtwertgrundstücks mit Ihrem Grundstück vergleichen, vor allem die Größe.
Weicht Ihr Grundstück in wichtigen Punkten ab, passt der Wert entsprechend weniger genau. Für eine schriftliche Auskunft können Sie sich an den Gutachterausschuss wenden.
Warum ist der Bodenrichtwert noch nicht Ihr Verkaufspreis?
Der Bodenrichtwert ist noch nicht Ihr Verkaufspreis, weil er einen Durchschnitt aus vergangenen Verkäufen einer Zone abbildet und die Eigenschaften Ihres einzelnen Grundstücks und die aktuelle Nachfrage nicht kennt.
Zwei Grundstücke in derselben Zone können sehr unterschiedlich gefragt sein. Eines liegt ruhig am Ortsrand mit Garten nach Süden, das andere an einer belebten Straße mit schmalem Zuschnitt. Auch die Zeit spielt mit. Liegt der Stichtag länger zurück, kann sich der Markt seither bewegt haben. Deshalb gleicht eine Bewertung den Richtwert mit tatsächlichen Verkäufen und der aktuellen Nachfrage im Raum südlich von Regensburg ab.
Wie verändert das Baurecht den Wert?
Das Baurecht verändert den Wert stärker als jedes andere Merkmal, denn ein Käufer zahlt für das, was er bauen darf, und das regelt ein Bebauungsplan oder im Innenbereich § 34 BauGB.
In Neubaugebieten wie in Köfering gibt es meist einen Bebauungsplan. Er legt fest, wo, wie groß und in welcher Form gebaut werden darf, und macht den Wert für Käufer gut einschätzbar. Für ältere Grundstücke in gewachsenen Ortslagen gibt es oft keinen Plan, dann beurteilt die Behörde ein Vorhaben nach der umliegenden Bebauung. Das lässt mehr Spielraum für Auslegung, weshalb Käufer hier gern eine Bauvoranfrage sehen. Liegt eine Fläche im Außenbereich nach § 35 BauGB, ist ein Wohnhaus nur ausnahmsweise erlaubt, und der Wert sinkt auf das Niveau einer landwirtschaftlichen Fläche oder eines Gartens.
Bauerwartungsland
Flächen, die im Flächennutzungsplan für eine künftige Bebauung vorgesehen sind, gelten als Bauerwartungsland. Ihr Wert liegt zwischen Acker und Bauland. Ob und wann daraus Bauland wird, entscheidet die Gemeinde Köfering.
Welche Merkmale prüfen Käufer bei einem Grundstück?
Käufer prüfen bei einem Grundstück vor allem Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und eingetragene Rechte, weil jedes dieser Merkmale bestimmt, wie gut sich ihr Hausprojekt umsetzen lässt.
| Merkmal | Was Käufer wissen wollen | Wo Sie die Antwort finden |
|---|---|---|
| Baurecht | Was darf gebaut werden? | Gemeinde Köfering, Landratsamt Regensburg |
| Erschließung | Liegen Straße, Wasser und Kanal an, sind Beiträge bezahlt? | Gemeinde Köfering |
| Größe und Zuschnitt | Passt das geplante Haus mit Garten? | Flurkarte, Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung |
| Rechte im Grundbuch | Gibt es Wege- oder Leitungsrechte? | Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg |
| Boden | Gibt es Hinweise auf Altlasten oder Auffüllungen? | Landratsamt Regensburg |
| Umgebung | Wie laut ist es, etwa durch Straße oder Bahn? | Besichtigung, Bebauungsplan |
Die Bahnstrecke nach Landshut mit dem Bahnhof in Köfering ist für Pendler ein Pluspunkt. Für Grundstücke in unmittelbarer Nähe der Gleise fragen Käufer zugleich nach dem Lärm.
Was bedeuten Rechte und Lasten im Grundbuch für den Wert?
Rechte und Lasten im Grundbuch mindern den Wert, wenn sie die Nutzung einschränken, etwa ein Geh- und Fahrtrecht für den Nachbarn oder ein Leitungsrecht quer über den Bauplatz.
Solche Dienstbarkeiten stehen in Abteilung II des Grundbuchs. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, Sie finden also alle eingetragenen Rechte dort. Grundschulden in Abteilung III mindern den Wert nicht, sie werden beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Prüfen Sie den Auszug vor der Bewertung und lassen Sie alte, erloschene Rechte löschen. Welche weiteren Papiere für einen Verkauf nötig sind, steht bei den Unterlagen für den Hausverkauf in Köfering.
Reicht eine kostenlose Bewertung oder brauche ich ein Gutachten?
Für einen geplanten Verkauf reicht in vielen Fällen eine kostenlose Marktwerteinschätzung durch einen ortskundigen Makler, ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB brauchen Sie, wenn der Wert vor Gericht, im Erbstreit oder gegenüber dem Finanzamt Bestand haben muss.
Das Gutachten erstellt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder der Gutachterausschuss nach den Verfahren der ImmoWertV. Bei unbebauten Grundstücken steht das Vergleichswertverfahren im Vordergrund. Wie eine kostenlose Bewertung in der Praxis abläuft und was Sie dafür vorbereiten, erklärt der Beitrag kostenlose Immobilienbewertung in Köfering.
Was ist Ihre Immobilie in Köfering wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Fallen beim Verkauf eines Grundstücks Steuern an?
Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks können Steuern anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, denn die Ausnahme für selbst bewohnte Häuser greift bei einem Grundstück ohne Wohnhaus nicht.
Haben Sie das Grundstück geerbt, zählt das Kaufdatum des Erblassers. Liegt die Frist lange zurück, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Die Einzelheiten erklärt der Beitrag Spekulationssteuer beim Hausverkauf in Köfering, im Einzelfall entscheidet die Prüfung durch Ihren Steuerberater.
Wie bewertet Hoibl Immobilien ein Grundstück in Köfering?
Hoibl Immobilien bewertet ein Grundstück in Köfering, indem Matthias Hoibl die Fläche vor Ort ansieht, Bodenrichtwert, Bebauungsplan und Grundbuch prüft und daraus eine nachvollziehbare Preisspanne ableitet.
Die Wertermittlung ist kostenlos. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, besorgt er fehlende Unterlagen, spricht Bauherren mit Finanzierungsbestätigung an und begleitet Sie zum Notar. Verkaufte Objekte zeigt er bei den Referenzen von Hoibl Immobilien.
Häufige Fragen zu Grundstück bewerten lassen Köfering
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Köfering?
Den Bodenrichtwert finden Sie online in BORIS-Bayern. Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg. Für eine schriftliche Auskunft wenden Sie sich direkt an den Gutachterausschuss.
Ist mein Grundstück in Köfering mehr wert, wenn es im Neubaugebiet liegt?
Ein Grundstück im Neubaugebiet hat meist einen gültigen Bebauungsplan und eine moderne Erschließung, das macht den Wert gut einschätzbar. Ob es mehr wert ist, hängt aber von Größe, Lage und Bodenrichtwert der Zone ab. Eine Bewertung vor Ort klärt das.
Was ist ein erschließungsbeitragsfreier Bodenrichtwert?
Der Wert enthält dann bereits die Beiträge für die Erschließung, also Straße und Anschlüsse. Sind bei Ihrem Grundstück noch Beiträge offen, liegt der Wert entsprechend niedriger. Fragen Sie bei der Gemeinde nach dem Stand.
Mindert die Nähe zur Bahn in Köfering den Grundstückswert?
Die Nähe zum Bahnhof ist für Pendler nach Regensburg oder Landshut ein Vorteil. Grundstücke direkt an der Strecke können wegen Lärms dagegen weniger gefragt sein. Wie stark sich das auswirkt, hängt von Abstand und Bebauung ab.
Brauche ich für den Verkauf eines Grundstücks einen Energieausweis?
Für ein unbebautes Grundstück brauchen Sie keinen Energieausweis. Steht ein Wohnhaus darauf, gilt die Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz. Die Kennwerte gehören dann in die Anzeige.
Wie lange ist ein Bodenrichtwert gültig?
Bodenrichtwerte werden in Bayern regelmäßig zu festen Stichtagen neu ermittelt. Maßgeblich ist der Wert mit dem jüngsten Stichtag. Ist er älter, gleicht eine Bewertung ihn mit aktuellen Verkäufen ab.
Kann ich in Köfering mein Grundstück kostenlos bewerten lassen?
Viele Makler bieten eine kostenlose Marktwerteinschätzung an, auch Hoibl Immobilien. Sie eignet sich als Grundlage für den Verkauf. Für Gericht oder Finanzamt brauchen Sie ein kostenpflichtiges Gutachten.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Köfering und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
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Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung. Matthias Hoibl prüft Bodenrichtwert, Baurecht und Grundbuch und erklärt Ihnen die Preisspanne Punkt für Punkt.
