Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Zeitlarn ist meist steuerfrei, wenn der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder gebaut hat. Seine Frist nach § 23 EStG läuft für Sie als Erben einfach weiter. Davon getrennt steht die Erbschaftsteuer, die unabhängig vom Verkauf entsteht. Wer das Haus als Familienheim steuerfrei geerbt hat, sollte vor einem Verkauf besonders genau prüfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Spekulationsfrist zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers, nicht der Tag des Erbfalls.
- Steuerfrei bleibt der Verkauf auch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde.
- Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall und hat mit dem späteren Verkauf zunächst nichts zu tun.
- Wer das Familienheim steuerfrei geerbt hat, verliert die Befreiung meist, wenn er es innerhalb von zehn Jahren verkauft oder nicht mehr selbst bewohnt.
- Kauft ein Miterbe die Anteile der anderen, beginnt für die gekauften Anteile eine neue Frist von zehn Jahren.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Steuern können beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen?
- Wie wird die Spekulationsfrist bei einem Erbe berechnet?
- Wann ist der Verkauf trotz laufender Frist steuerfrei?
- Was tun, wenn die Frist des Erblassers noch läuft?
- Was gilt für die Erbschaftsteuer beim Verkauf?
- Was ändert sich, wenn mehrere Erben beteiligt sind?
- Welche Unterlagen braucht der Steuerberater?
- Wie unterstützt Hoibl Immobilien Erben in Zeitlarn?
- Häufige Fragen
Welche Steuern können beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfallen, wenn die zehnjährige Frist noch läuft, die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu betrachten.
Beides wird oft verwechselt. Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erwerb durch Erbfall an, also an den Wert des Nachlasses zum Todestag. Die Einkommensteuer nach § 23 EStG betrifft dagegen den Gewinn aus einem Verkauf. Beides kann zusammentreffen, beides kann auch ganz entfallen. Die Grunderwerbsteuer zahlt beim Verkauf an Dritte der Käufer.
| Steuer | Auslöser | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Erbschaftsteuer | Erbfall, abhängig von Wert und Freibetrag | der Erbe |
| Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinn | Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab Anschaffung durch den Erblasser, ohne Eigennutzung | der verkaufende Erbe |
| Grunderwerbsteuer | Kaufvertrag, in Bayern 3,5 % | üblicherweise der Käufer |
Wie wird die Spekulationsfrist bei einem Erbe berechnet?
Bei einem Erbe zählt das Datum, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat, die Frist von zehn Jahren läuft ab diesem Tag weiter und beginnt mit dem Erbfall nicht neu.
Haben Ihre Eltern das Haus in Regendorf vor Jahrzehnten gebaut, ist die Frist längst abgelaufen. Ein Verkauf ist dann steuerfrei, egal wie kurz Sie selbst Eigentümer sind. Hat der Erblasser erst wenige Jahre vor seinem Tod gekauft, rechnen Sie bis zum zehnten Jahrestag des Kaufvertrags weiter.
Wo Sie das Kaufdatum des Erblassers finden
- im Kaufvertrag in den Unterlagen des Verstorbenen
- beim Notar, der den Kauf beurkundet hat
- über das Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg
- bei Neubauten: Kaufvertrag über das Grundstück
Wann ist der Verkauf trotz laufender Frist steuerfrei?
Trotz laufender Frist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder durchgehend seit der Anschaffung.
Ob dabei die Wohnzeit des Erblassers mitzählt, ist eine Frage für Ihren Steuerberater. Sicher ist: Ziehen Sie selbst ein und wohnen Sie lange genug darin, kann ein Verkauf später steuerfrei sein. War das Haus dagegen vermietet, etwa eine Einliegerwohnung oder eine Wohnung in Laub, kommt die Ausnahme für diesen Teil nicht infrage.
Was tun, wenn die Frist des Erblassers noch läuft?
Läuft die Frist noch, haben Erben drei Möglichkeiten: bis zum Fristende warten, selbst einziehen oder verkaufen und einen möglichen Gewinn versteuern.
Warten lohnt vor allem, wenn nur noch wenige Monate fehlen und das Haus in dieser Zeit nicht verfällt. Denken Sie an Heizkosten, Versicherung und Grundsteuer für ein leeres Haus. Selbst einziehen kommt infrage, wenn ein Erbe ohnehin eine Wohnung im Regensburger Norden sucht. Ein sofortiger Verkauf kann trotz Steuer sinnvoll sein, etwa wenn mehrere Erben Geld brauchen oder größere Reparaturen anstehen. Ob überhaupt ein Gewinn entsteht, hängt vom damaligen Kaufpreis und den Kosten ab. Lassen Sie sich die Varianten von Ihrem Steuerberater durchrechnen, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben.
Was gilt für die Erbschaftsteuer beim Verkauf?
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie am Todestag und nach Ihrem Verwandtschaftsgrad, der Verkauf selbst löst keine weitere Erbschaftsteuer aus.
Kinder, Ehegatten und Enkel haben unterschiedliche Freibeträge. Liegt der Wert des Erbes darunter, fällt keine Erbschaftsteuer an. Den Erbfall melden Sie innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt, soweit kein Notar oder Gericht das bereits übernommen hat. Erzielen Sie kurz nach dem Erbfall einen Kaufpreis, der deutlich unter dem angesetzten Wert liegt, kann der Verkaufspreis als Nachweis für einen niedrigeren Wert dienen.
Achtung beim Familienheim
Ehegatten und Kinder können das selbst genutzte Familienheim unter Bedingungen steuerfrei erben. Die Befreiung setzt voraus, dass Sie es zehn Jahre lang selbst bewohnen. Verkaufen oder vermieten Sie früher, entfällt sie in der Regel rückwirkend. Ausnahmen gibt es nur bei zwingenden Gründen. Sprechen Sie vor jedem Verkauf mit einem Steuerberater.
Was ändert sich, wenn mehrere Erben beteiligt sind?
Bei mehreren Erben verkauft die Erbengemeinschaft gemeinsam, steuerlich wird der Gewinn auf alle Miterben nach ihren Anteilen verteilt.
Jeder Miterbe prüft für sich, ob bei ihm eine Steuer anfällt. Ein Erbe, der selbst im Haus wohnt, kann anders behandelt werden als seine Geschwister. Übernimmt ein Miterbe das Haus und zahlt die anderen aus, gilt das als Kauf der fremden Anteile. Für diese Anteile beginnt eine neue Frist. Verkauft er innerhalb von zehn Jahren, kann darauf Steuer anfallen.
Wird ein Erbe mit einem Geldbetrag abgefunden, damit er auf seinen Anteil verzichtet, hat das ebenfalls steuerliche Folgen. Wie der Pflichtteil mit dem Haus zusammenhängt, steht beim Pflichtteil und Haus verkaufen in Zeitlarn. Wer innerhalb der Familie verkaufen will, findet Hinweise beim Haus in der Familie verkaufen in Zeitlarn.
Was ist Ihre Immobilie in Zeitlarn wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Welche Unterlagen braucht der Steuerberater?
Ihr Steuerberater braucht den Erbnachweis, den Kaufvertrag des Erblassers, Belege über Umbauten, Angaben zur Nutzung in den letzten Jahren und den neuen Kaufvertrag.
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Kaufvertrag oder Bauunterlagen des Erblassers mit Datum
- Rechnungen für Anbauten, Ausbau und größere Sanierungen
- Meldebescheinigungen, falls Sie selbst eingezogen sind
- Mietverträge und Steuerbescheide der Vermietungsjahre
- Bescheid über die Erbschaftsteuer, falls einer ergangen ist
Für den Verkauf brauchen Sie außerdem die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Berichtigung gebührenfrei.
Wie unterstützt Hoibl Immobilien Erben in Zeitlarn?
Matthias Hoibl bewertet die geerbte Immobilie vor Ort, besorgt Grundbuch und Bauakte mit Vollmacht der Erben und spricht alle Miterben gleich an.
Die steuerliche Beratung bleibt beim Steuerberater. Das Büro liefert ihm Kaufdatum, Grundbuchstand und Bewertung als Grundlage. Den Energieausweis stellt Matthias Hoibl als Energieberater selbst aus. Ist der Verkauf abgeschlossen, bleibt noch einiges zu erledigen, das steht unter nach dem Hausverkauf in Zeitlarn. Einen Überblick über die ersten Schritte gibt die Seite Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist.
Häufige Fragen zu geerbte Immobilie verkaufen Steuer Zeitlarn
Muss ich die geerbte Immobilie in Zeitlarn zehn Jahre behalten?
Nein, entscheidend ist das Anschaffungsdatum des Erblassers. Liegt es mehr als zehn Jahre zurück, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Beim steuerfrei geerbten Familienheim gelten eigene Regeln.
Kann ich ein geerbtes Haus in Zeitlarn sofort verkaufen?
Ja, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen oder mit einem Erbnachweis verfügen können. Bei mehreren Erben müssen alle dem Verkauf zustimmen.
Zählt der Verkaufserlös zum Einkommen?
Nur der Gewinn innerhalb der Spekulationsfrist und nur ohne Eigennutzung. Der Erlös an sich ist kein Einkommen. Ihr Steuerberater berechnet, ob und welcher Gewinn anzusetzen ist.
Muss ich in Zeitlarn Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus verkaufe?
Die Erbschaftsteuer hängt vom Erbfall ab und wird unabhängig vom Verkauf festgesetzt. Ob sie anfällt, richtet sich nach dem Wert des Erbes und Ihrem Freibetrag.
Was gilt, wenn das geerbte Haus vermietet ist?
Läuft die Frist des Erblassers noch, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Die Mieter bleiben im Haus, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Kaution und Mietverträge übergeben Sie beim Verkauf.
Wer hilft mir bei der Steuererklärung nach dem Verkauf in Zeitlarn?
Ein Steuerberater oder ein Lohnsteuerhilfeverein, soweit er zuständig ist. Bringen Sie den Kaufvertrag des Erblassers, Ihren Verkaufsvertrag und alle Belege mit.
Kann ein Gutachten die Erbschaftsteuer senken?
Ein Verkehrswertgutachten kann einen niedrigeren Wert belegen, wenn das Finanzamt zu hoch ansetzt. Auch ein zeitnaher Verkaufspreis kann als Nachweis dienen. Das prüft Ihr Steuerberater.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Zeitlarn und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
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