Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer anderen Renditeimmobilie in Bernhardswald brauchen Sie neben Grundbuchauszug, Bauplänen und Energieausweis vor allem die Mietunterlagen: eine aktuelle Mietaufstellung, alle Mietverträge, die letzten Nebenkostenabrechnungen und einen Überblick über Instandhaltungen. Kapitalanleger kaufen nach Zahlen. Je lückenloser Sie diese liefern, desto genauer können Käufer und ihre Bank rechnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietaufstellung mit Fläche, Miete, Nebenkosten und Mietbeginn je Einheit ist das wichtigste Dokument für Anleger.
- Kauf bricht nicht Miete: Die Mietverträge gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über (§ 566 BGB).
- Mietkautionen gehen ebenfalls auf den Käufer über (§ 566a BGB), regeln Sie die Übergabe im Kaufvertrag.
- Bewertet wird eine Renditeimmobilie meist nach dem Ertragswertverfahren, also nach der nachhaltig erzielbaren Miete.
- Belege zu Dach, Heizung und Leitungen helfen Käufern, den künftigen Instandhaltungsbedarf einzuschätzen.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger bei einem Mehrfamilienhaus?
- Was gehört in eine gute Mietaufstellung?
- Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Bernhardswald bewertet?
- Welche Rechte haben die Mieter beim Verkauf?
- Was sollte ich vor dem Verkauf noch erledigen?
- Wer kauft ein Mehrfamilienhaus im Landkreis Regensburg?
- Welche Fehler bremsen den Verkauf einer Renditeimmobilie?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf einer Renditeimmobilie?
- Häufige Fragen
Welche Unterlagen erwarten Kapitalanleger bei einem Mehrfamilienhaus?
Kapitalanleger erwarten bei einem Mehrfamilienhaus in Bernhardswald eine vollständige Übersicht über Mieten, Kosten und Zustand, damit sie den Ertrag und die anstehenden Ausgaben berechnen können.
| Unterlage | Wo Sie sie bekommen | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|---|
| Mietaufstellung je Einheit | Eigene Buchhaltung oder Hausverwaltung | Ertragsberechnung, Exposé, Bankprüfung |
| Mietverträge mit Nachträgen | Eigene Unterlagen | Prüfung von Laufzeit, Staffel, Index, Sondervereinbarungen |
| Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre | Eigene Unterlagen oder Verwaltung | Umlagefähige Kosten, offene Nachzahlungen |
| Nachweise zu Instandhaltungen | Rechnungen, Handwerkerbelege | Einschätzung des Sanierungsbedarfs |
| Energieausweis | Energieberater | Pflicht in Anzeige und Besichtigung |
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Regensburg, Grundbuchamt | Eigentum, Grundschulden, Rechte Dritter |
| Baupläne, Wohnflächen, Baugenehmigung | Bauakte bei Gemeinde oder Landratsamt Regensburg | Flächenprüfung, Genehmigungslage |
Bei vermieteten Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu. Was der Notar dann verlangt, steht im Beitrag zu den Unterlagen für den Notar in Bernhardswald.
Was gehört in eine gute Mietaufstellung?
In eine gute Mietaufstellung gehören für jede Einheit Lage im Haus, Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung und die Höhe der Kaution.
Ergänzen Sie Leerstände und Garagen oder Stellplätze, die getrennt vermietet sind. Nennen Sie offene Mietrückstände ehrlich. Anleger prüfen die Zahlen später mit den Verträgen, Abweichungen kosten Vertrauen. Schreiben Sie das Datum dazu. Eine Aufstellung von vor zwei Jahren hilft niemandem.
Typische Lücken
- Mündliche Absprachen über Gartennutzung oder Kellerräume, die nirgends stehen
- Mieterhöhungen ohne schriftliche Zustimmung oder Begründung
- Kautionen, die nicht getrennt vom eigenen Vermögen angelegt wurden
- Fehlende Belege für umgelegte Kosten wie Wartung oder Hausmeister
Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Bernhardswald bewertet?
Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet, bei dem die nachhaltig erzielbare Miete, die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Mittelpunkt stehen.
Wichtig ist dabei die Frage, ob die aktuellen Mieten zur Lage passen. Liegen sie deutlich darunter, sehen Käufer Potenzial, aber auch den Aufwand, sie rechtssicher anzuheben. Liegen sie darüber, rechnen vorsichtige Anleger mit Risiken bei einem Mieterwechsel. In einer ländlichen Gemeinde ist zudem die Nachfrage nach Mietwohnungen ein Thema, etwa durch Pendler nach Regensburg. Konkrete Zahlen dazu kennt ein Makler aus aktuellen Vermietungen. Wer einen gerichtsfesten Wert braucht, etwa im Erbfall, liest beim Verkehrswertgutachten in Bernhardswald weiter.
Welche Rechte haben die Mieter beim Verkauf?
Die Mieter behalten beim Verkauf alle Rechte aus ihren Verträgen, denn der Käufer tritt als neuer Vermieter in die bestehenden Mietverhältnisse ein.
So regelt es § 566 BGB. Auch die Kautionen gehen auf den Erwerber über (§ 566a BGB). Ein Vorkaufsrecht der Mieter besteht dagegen nur in einem besonderen Fall: wenn eine Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun verkauft wird (§ 577 BGB). Beim Verkauf des ganzen Mehrfamilienhauses ohne Aufteilung greift es nicht. Informieren Sie Ihre Mieter dennoch frühzeitig über den geplanten Verkauf. Für Besichtigungen in den Wohnungen brauchen Sie ihre Mitwirkung, und Ankündigungen sollten rechtzeitig erfolgen.
Was sollte ich vor dem Verkauf noch erledigen?
Vor dem Verkauf sollten Sie die Nebenkosten abrechnen, offene Mieterfragen klären und die Unterlagen in einem Ordner oder digital zusammenführen.
Prüfen Sie außerdem, ob Rauchwarnmelder, Heizungswartung und Schornsteinfeger-Protokolle aktuell sind. Anleger fragen danach. Überlegen Sie, ob kleinere Reparaturen sinnvoll sind. Größere Sanierungen kurz vor dem Verkauf rechnen sich selten, weil Käufer eigene Pläne haben. Bei einem Haus, das schon lange im Familienbesitz ist, lohnt der Blick auf die Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG. Ob Steuer anfällt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Wer kauft ein Mehrfamilienhaus im Landkreis Regensburg?
Käufer sind meist private Kapitalanleger aus der Region, die ihr Vermögen in Immobilien anlegen, gelegentlich auch Familien, die eine Wohnung selbst nutzen und den Rest vermieten.
Beide Gruppen schauen unterschiedlich auf das Objekt. Der Anleger rechnet nüchtern: Miete, Kosten, Finanzierung. Die Familie achtet auf die eigene Wohnung, den Garten und die Mieter, mit denen sie künftig unter einem Dach lebt. Wenn Sie wissen, wen Sie ansprechen, können Sie das Exposé entsprechend aufbauen. Den Wert des Objekts sollten Sie dafür vorher kennen. Wie Sie den Marktwert Ihrer Immobilie in Bernhardswald ermitteln lassen, steht im passenden Ratgeber.
Was ist Ihre Immobilie in Bernhardswald wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Welche Fehler bremsen den Verkauf einer Renditeimmobilie?
Den Verkauf bremsen vor allem Zahlen, die nicht zu den Verträgen passen, weil Anleger dann jede weitere Angabe anzweifeln.
Ein Beispiel: Im Exposé steht eine Miete, die erst ab dem nächsten Jahr gilt. Oder eine Einheit wird als vermietet geführt, obwohl der Mieter gekündigt hat. Solche Abweichungen fallen spätestens bei der Bankprüfung auf. Ebenso hinderlich sind Besichtigungen ohne Absprache mit den Mietern. Wer unangekündigt vor der Tür steht, verärgert die Bewohner, und verärgerte Mieter erzählen Kaufinteressenten selten Gutes über das Haus. Planen Sie die Termine deshalb gemeinsam und halten Sie Zusagen ein.
Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf einer Renditeimmobilie?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Mehrfamilienhaus in Bernhardswald vor Ort, prüft Mietverträge und Abrechnungen und bereitet die Zahlen so auf, dass Anleger und Banken sie nachvollziehen können.
Den Energieausweis stellt er als geprüfter Energieberater (HwK) selbst aus. Er stimmt Besichtigungstermine mit Ihren Mietern ab und führt sie nur mit Interessenten durch, die eine Finanzierungsbestätigung vorlegen. Bis zum Notar und zur Übergabe begleitet er Sie. Soll das Haus nach dem Verkauf professionell weiterbetreut werden, bietet Hoibl Immobilien eine eigene Hausverwaltung im Raum Regensburg an.
Häufige Fragen zu Mehrfamilienhaus verkaufen Bernhardswald
Kann ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Bernhardswald jederzeit verkaufen?
Ja. Die Mietverhältnisse bestehen fort, der Käufer übernimmt sie mit allen Rechten und Pflichten. Eine Zustimmung der Mieter brauchen Sie für den Verkauf nicht.
Müssen die Mieter Besichtigungen zulassen?
In der Regel ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Absprachen gelingen meist besser, wenn Sie die Mieter früh informieren und Termine bündeln.
Was passiert mit den Kautionen beim Verkauf in Bernhardswald?
Die Kautionen gehen auf den Käufer über (§ 566a BGB). Im Kaufvertrag wird geregelt, wie sie übergeben werden. Halten Sie Nachweise über die Anlage jeder Kaution bereit.
Haben die Mieter in Bernhardswald ein Vorkaufsrecht?
Nur wenn ihre Wohnung nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt wurde und diese einzelne Wohnung verkauft wird (§ 577 BGB). Beim Verkauf des ganzen Hauses ohne Aufteilung besteht es nicht.
Wie alt dürfen die Nebenkostenabrechnungen sein?
Legen Sie die letzten abgerechneten Jahre vor. Käufer wollen sehen, wie sich die Kosten entwickelt haben und ob Nachzahlungen offen sind.
Muss ich für ein Mehrfamilienhaus in Bernhardswald einen Energieausweis haben?
Ja, der Energieausweis ist auch bei vermieteten Häusern Pflicht. Die Kennwerte gehören in die Anzeige, bei der Besichtigung legen Sie ihn vor.
Wer ermittelt den Ertragswert meines Hauses?
Ein Makler mit Erfahrung bei Anlageobjekten oder ein Sachverständiger. Grundlage sind Mieten, Kosten, Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins des Gutachterausschusses.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Bernhardswald und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Makler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Mehrfamilienhaus in Bernhardswald verkaufen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Bewertung mit Matthias Hoibl. Er sieht sich Haus und Mietunterlagen an und sagt Ihnen, was Anleger dafür zahlen.
