Für den Wohnungsverkauf in Bernhardswald braucht der Notar Ihre Personalien mit Steuer-Identifikationsnummer, die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Angaben zu Grundschuld und Bank sowie gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters. Das Grundbuch beim Amtsgericht Regensburg sieht er selbst ein. Käufer und Bank verlangen zusätzlich Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage und den Energieausweis.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Grundbuch sieht der Notar selbst ein, einen eigenen Auszug müssen Sie ihm nicht vorlegen.
- Persönlich brauchen Sie Ausweis, Steuer-Identifikationsnummer und Angaben zu Ihrer Bank, bei Erbe einen Erbnachweis.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan bestimmen, was genau verkauft wird, einschließlich Stellplatz und Kellerabteil.
- Eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG ist nur nötig, wenn die Teilungserklärung sie vorsieht.
- Als Verbraucher erhält der Käufer den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Unterlagen braucht der Notar beim Wohnungsverkauf in Bernhardswald?
- Was besorgt der Notar beim Wohnungsverkauf selbst?
- Welche persönlichen Angaben und Ausweise muss ich vorlegen?
- Warum braucht der Notar Teilungserklärung und Aufteilungsplan?
- Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollte ich bereithalten?
- Wann ist beim Wohnungsverkauf eine Verwalterzustimmung nötig?
- Was gilt beim Notar, wenn die Wohnung vermietet ist?
- Was braucht der Notar bei einem laufenden Kredit?
- Wie läuft der Weg bis zur Beurkundung in Bernhardswald ab?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien den Wohnungsverkauf in Bernhardswald?
- Häufige Fragen
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Wohnungsverkauf in Bernhardswald?
Der Notar braucht beim Wohnungsverkauf in Bernhardswald Ihre persönlichen Daten mit Steuer-Identifikationsnummer, die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Angaben zu Belastungen und Gläubigerbank und, falls in der Teilungserklärung vorgesehen, die Zustimmung des Verwalters.
Viele Verkäufer gehen davon aus, dass sie zum Notar einen dicken Ordner mitbringen müssen. Tatsächlich besorgt der Notar einiges selbst, vor allem den aktuellen Stand des Grundbuchs. Ihre Aufgabe ist es, ihm die Angaben zu liefern, die nur Sie oder die Hausverwaltung kennen. Dazu kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Die braucht vor allem der Käufer, um zu verstehen, was er kauft, und seine Bank, um die Finanzierung zuzusagen.
In einer Gemeinde wie Bernhardswald, in der Einfamilienhäuser und Höfe das Bild prägen, verkaufen viele Eigentümer zum ersten Mal eine Wohnung. Die Unterlagen einer Eigentümergemeinschaft sind dann ungewohnt. Je früher Sie sie zusammenstellen, desto entspannter läuft die Zeit bis zur Beurkundung.
Was besorgt der Notar beim Wohnungsverkauf selbst?
Der Notar sieht vor der Beurkundung selbst ins Grundbuch, fordert bei Bedarf die Löschungsunterlagen Ihrer Bank an und holt nach dem Termin die nötigen Zustimmungen und Bescheinigungen ein.
Das Grundbuch für Wohnungen aus Bernhardswald führt das Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg. Notare haben elektronischen Zugriff und prüfen dort Eigentümer, Belastungen und eingetragene Rechte. Einen eigenen Grundbuchauszug müssen Sie dem Notar deshalb nicht vorlegen. Für das Exposé, für Käufer und deren Bank sollte trotzdem ein aktueller Auszug vorliegen.
- Einsicht in das Wohnungsgrundbuch und die Grundakte
- Anforderung der Löschungsbewilligung bei der Bank, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist
- Einholung der Verwalterzustimmung, wenn die Teilungserklärung sie vorschreibt
- Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer
- Anzeige des Verkaufs beim Finanzamt für die Grunderwerbsteuer
- Fälligkeitsmitteilung an den Käufer, sobald alle Voraussetzungen vorliegen
Den Notar wählt in der Praxis häufig der Käufer, weil er die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Sie können sich aber auf einen Notar einigen, etwa in Regensburg.
Welche persönlichen Angaben und Ausweise muss ich vorlegen?
Sie brauchen einen gültigen Personalausweis oder Reisepass, Ihre steuerliche Identifikationsnummer, Ihre Anschrift und Bankverbindung sowie Angaben zu einer noch eingetragenen Grundschuld und der Gläubigerbank.
Der Notar muss Sie zweifelsfrei identifizieren und die Angaben für das Finanzamt erfassen. Die Steuer-Identifikationsnummer finden Sie auf Ihrem Einkommensteuerbescheid oder auf Ihrer Lohnabrechnung. Bei mehreren Eigentümern braucht der Notar die Angaben von allen.
Zusätzliche Nachweise in besonderen Fällen
- Geerbte Wohnung: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Vertretung durch eine andere Person: notariell beurkundete oder beglaubigte Vollmacht
- Betreuung eines Eigentümers: Betreuerausweis und später die Genehmigung des Betreuungsgerichts
- Laufender Kredit: Name der Bank und Darlehens- oder Kontonummer
- Verkauf durch eine Firma: aktueller Handelsregisterauszug
Ist die Wohnung geerbt und stehen Sie noch nicht im Grundbuch, klärt der Notar, ob vorher eine Berichtigung nötig ist. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie gebührenfrei. Weitere Hinweise für Erben finden Sie auf der Seite Immobilie geerbt.
Warum braucht der Notar Teilungserklärung und Aufteilungsplan?
Teilungserklärung und Aufteilungsplan legen fest, was genau zu Ihrer Wohnung gehört, also Sondereigentum, Miteigentumsanteil, Kellerabteil und Sondernutzungsrechte wie Stellplatz oder Gartenanteil, und genau das wird im Kaufvertrag verkauft.
Die Teilungserklärung ist die Grundordnung der Eigentümergemeinschaft. Sie beschreibt, welche Räume Ihnen allein gehören und welche allen gemeinsam. Oft enthält sie auch eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Kostenverteilung, Nutzung und Veräußerung. Der Aufteilungsplan zeigt die Wohnungen in Grundrissen, jeweils mit einer Nummer, die im Grundbuch wieder auftaucht.
Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob die tatsächliche Nutzung mit den Unterlagen übereinstimmt. Ein Stellplatz, den Sie seit Jahren nutzen, ist nicht automatisch Ihr Sondernutzungsrecht. Ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Kellerraum, der als Hobbyraum dient, kann im Plan anders bezeichnet sein. Solche Abweichungen fallen Käufern und Banken auf.
Fehlt Ihnen die Teilungserklärung, bekommen Sie eine Abschrift über das Grundbuchamt aus der Grundakte. Auch die Hausverwaltung hat in der Regel eine Kopie.
Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sollte ich bereithalten?
Halten Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, die Beschlusssammlung, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung mit Hausgeld und den Stand der Erhaltungsrücklage bereit.
Der Notar verlangt nicht jede dieser Unterlagen für die Beurkundung. Käufer und ihre Banken fragen sie aber fast immer ab, bevor sie sich festlegen. Wer sie früh vorlegt, beantwortet die wichtigsten Fragen, bevor sie gestellt werden.
| Unterlage | Wo erhältlich | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan | Hausverwaltung oder Grundbuchamt Regensburg | Kaufgegenstand, Sondernutzungsrechte, Zustimmungspflichten |
| Protokolle der Eigentümerversammlungen | Hausverwaltung | Geplante Sanierungen und Sonderumlagen |
| Beschlusssammlung | Hausverwaltung | Gültige Beschlüsse auf einen Blick |
| Wirtschaftsplan | Hausverwaltung | Höhe des laufenden Hausgelds |
| Jahresabrechnung | Hausverwaltung | Tatsächliche Kosten und umlagefähige Anteile |
| Vermögensbericht mit Erhaltungsrücklage | Hausverwaltung | Finanzielle Lage der Gemeinschaft |
| Energieausweis | Hausverwaltung oder Energieberater | Pflichtangabe in Anzeige und Besichtigung |
Besonders genau lesen Käufer die Protokolle. Wurde eine Dachsanierung oder ein Austausch der Heizung beschlossen, fragen sie, wer die Kosten trägt. Im Kaufvertrag wird geregelt, ob beschlossene Sonderumlagen beim Verkäufer bleiben oder auf den Käufer übergehen.
Wann ist beim Wohnungsverkauf eine Verwalterzustimmung nötig?
Eine Verwalterzustimmung ist nötig, wenn die Teilungserklärung den Verkauf nach § 12 WEG von der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer abhängig macht, und das steht ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung.
Ältere Teilungserklärungen enthalten diese Klausel häufig. Sie soll der Gemeinschaft ermöglichen, einen Käufer abzulehnen, wenn ein wichtiger Grund gegen ihn spricht. In der Praxis wird die Zustimmung fast immer erteilt. Sie muss aber in der richtigen Form vorliegen, damit das Grundbuchamt den Käufer eintragen kann.
Was dafür vorliegen muss
Der Verwalter unterschreibt die Zustimmung vor einem Notar, die Unterschrift wird also öffentlich beglaubigt. Zusätzlich braucht das Grundbuchamt einen Nachweis, dass er wirksam zum Verwalter bestellt ist. Das ist in der Regel das Protokoll der Versammlung mit dem Bestellungsbeschluss, ebenfalls mit beglaubigten Unterschriften. Den Antrag stellt üblicherweise der Notar nach der Beurkundung.
Fragen Sie Ihre Hausverwaltung frühzeitig, ob eine Zustimmung erforderlich ist und wie lange sie erfahrungsgemäß dauert. Ist die Verwalterbestellung abgelaufen oder gibt es gerade keinen Verwalter, kann das den Vollzug des Vertrags verzögern.
Was gilt beim Notar, wenn die Wohnung vermietet ist?
Bei einer vermieteten Wohnung braucht der Notar den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die aktuelle Miethöhe und Angaben zur Kaution, weil der Käufer nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt.
Ein Kauf bricht keine Miete. Der Käufer übernimmt den Mieter mit allen Rechten und Pflichten. Die Kaution geht nach § 566a BGB auf ihn über, im Kaufvertrag wird geregelt, wie sie übertragen wird. Legen Sie deshalb den Nachweis über die Kautionsanlage bereit.
Wurde das Haus erst in Eigentumswohnungen aufgeteilt, nachdem der heutige Mieter eingezogen ist, kann dieser ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB haben. Der Notar teilt ihm dann nach der Beurkundung den Vertrag mit, und der Mieter kann innerhalb der gesetzlichen Frist entscheiden, ob er zu denselben Bedingungen kauft. Klären Sie diese Frage vorab mit dem Notar.
- Mietvertrag mit Nachträgen und letzter Mieterhöhung
- Aufstellung über Miete und Betriebskostenvorauszahlung
- Nachweis über die Kaution
- Letzte Betriebskostenabrechnung an den Mieter
Die Besichtigung mit Kaufinteressenten stimmen Sie rechtzeitig mit dem Mieter ab.
Was ist Ihre Immobilie in Bernhardswald wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Was braucht der Notar bei einem laufenden Kredit?
Bei einem laufenden Kredit braucht der Notar den Namen Ihrer Bank und die Darlehensnummer, damit er die Löschungsbewilligung für die Grundschuld anfordern und die Ablösung direkt aus dem Kaufpreis organisieren kann.
Ein Verkauf ist auch dann möglich, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist. Die Bank nennt dem Notar den Betrag, den sie zur Ablösung braucht. Der Käufer zahlt diesen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank, den Rest erhalten Sie. Erst dann wird die Grundschuld gelöscht.
Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Bank. Bei einer Zinsbindung, die noch läuft, verlangt sie bei vorzeitiger Rückzahlung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Liegt die vollständige Auszahlung des Darlehens mehr als zehn Jahre zurück, können Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen. Ob ein Pfandtausch auf eine neue Immobilie in Frage kommt, klären Sie ebenfalls mit der Bank.
Wie läuft der Weg bis zur Beurkundung in Bernhardswald ab?
Nach der Einigung mit dem Käufer bestellt einer der Beteiligten den Vertragsentwurf beim Notar, beide prüfen ihn, und als Verbraucher erhält der Käufer den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
- Einigung über Preis, Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche
- Übermittlung der Daten beider Parteien und der Unterlagen an den Notar
- Versand des Entwurfs an Käufer und Verkäufer
- Prüfung des Entwurfs, Rückfragen und Änderungswünsche
- Finanzierungszusage der Käuferbank
- Beurkundung, bei der der Notar den Vertrag vollständig vorliest
Die zwei Wochen dienen dem Schutz des Verbrauchers. Er soll den Vertrag in Ruhe lesen und Fragen klären können. Nutzen Sie die Zeit auch selbst. Prüfen Sie, ob Übergabetermin, Zahlungsfristen und Regelungen zu Sonderumlagen Ihren Absprachen entsprechen.
Was nach dem Termin passiert, bis der Käufer im Grundbuch steht, hängt vor allem von Zustimmungen und Löschungsunterlagen ab.
Wie begleitet Hoibl Immobilien den Wohnungsverkauf in Bernhardswald?
Hoibl Immobilien stellt die Unterlagen für Notar, Käufer und Bank zusammen, fordert fehlende Dokumente bei Hausverwaltung und Grundbuchamt an und begleitet Sie zur Beurkundung und zur Übergabe.
Matthias Hoibl kennt die Unterlagen einer Eigentümergemeinschaft auch aus der eigenen Hausverwaltung. Er liest Protokolle und Abrechnungen vor der Vermarktung, damit offene Sanierungen oder Sonderumlagen früh auf dem Tisch liegen. Den Energieausweis stellt er als geprüfter Energieberater selbst aus. Interessenten bekommen vollständige Unterlagen erst, wenn sie ihre Finanzierung belegt haben.
Wenn Sie zusätzlich ein Haus verkaufen oder vergleichen möchten, finden Sie Hinweise im Beitrag Reihenhaus oder Doppelhaushälfte in Bernhardswald verkaufen. Welche Faktoren den Preis Ihrer Wohnung bestimmen, steht unter Welcher Makler erzielt in Bernhardswald den besten Preis? Und wie Sie eine Maklerempfehlung prüfen, lesen Sie unter Welcher Immobilienmakler in Bernhardswald ist empfehlenswert? Einen Termin vereinbaren Sie telefonisch unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu Unterlagen Notar Wohnungsverkauf Bernhardswald
Wie alt darf der Grundbuchauszug beim Wohnungsverkauf in Bernhardswald sein?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Notar sieht vor der Beurkundung ohnehin selbst ins Grundbuch. Für Exposé, Käufer und Bank sollte der Auszug aktuell sein, also höchstens einige Wochen bis wenige Monate alt.
Wer bezahlt den Notar beim Verkauf einer Wohnung in Bernhardswald?
Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung trägt üblicherweise der Käufer. Der Verkäufer zahlt die Kosten für die Löschung seiner Grundschuld. Abweichende Regelungen sind im Kaufvertrag möglich.
Was passiert, wenn mir die Teilungserklärung fehlt?
Eine Abschrift erhalten Sie über das Grundbuchamt aus der Grundakte oder bei Ihrer Hausverwaltung. Fordern Sie sie frühzeitig an, weil Käufer und Bank sie fast immer sehen wollen.
Muss ich beim Notartermin in Regensburg persönlich anwesend sein?
Sie können sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Die Vollmacht sollte notariell beurkundet oder beglaubigt sein. Besprechen Sie den Weg vorab mit dem Notar.
Wie lange dauert die Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Bernhardswald?
Das hängt von der Hausverwaltung ab und davon, ob der Nachweis über die Verwalterbestellung in beglaubigter Form vorliegt. Fragen Sie die Verwaltung schon vor dem Notartermin, damit die Unterlagen danach zügig beim Grundbuchamt eingehen.
Brauche ich für den Notar einen Energieausweis?
Für die Beurkundung selbst nicht zwingend. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt aber, dass Kennwerte in der Anzeige stehen, der Ausweis bei der Besichtigung vorliegt und der Käufer ihn nach Vertragsschluss erhält. Bei Wohnungen hat die Hausverwaltung den Ausweis für das Gebäude meist vorliegen.
Was muss ich zur Erhaltungsrücklage meiner Wohnung in Bernhardswald wissen?
Der Anteil an der Erhaltungsrücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft und bleibt bei der Wohnung. Käufer fragen trotzdem nach ihrer Höhe, weil sie zeigt, ob künftige Sanierungen finanziert sind. Den Stand finden Sie im Vermögensbericht der Verwaltung.
Kann ich eine geerbte Wohnung in Bernhardswald verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Vermarkten können Sie sie schon vorher. Für den Vertrag braucht der Notar einen Erbnachweis, etwa einen Erbschein. Ob vorher die Grundbuchberichtigung nötig ist, entscheidet er im Einzelfall.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Bernhardswald und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Unterlagen für Ihren Wohnungsverkauf in Bernhardswald vollständig?
Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch. Matthias Hoibl prüft mit Ihnen, welche Unterlagen fehlen, und besorgt sie mit Ihrer Vollmacht.
