Einen Teil Ihres Grundstücks in Regensburg können Sie abteilen und verkaufen, wenn das Baurecht auf der neuen Fläche eine Bebauung zulässt und das verbleibende Haus weiterhin alle Vorschriften einhält. Dafür prüfen Sie Bebauungsplan oder Umgebung, lassen die Fläche vom Vermessungsamt vermessen und tragen das neue Flurstück im Grundbuch ein. Den Kaufvertrag beurkundet der Notar, auf Wunsch schon vor der Vermessung.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob die abgeteilte Fläche bebaut werden darf, richtet sich nach dem Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB.
- Die Teilung darf keine Verhältnisse schaffen, die dem Bebauungsplan oder dem Bauordnungsrecht widersprechen.
- Die Vermessung übernimmt in Bayern das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
- Zufahrt und Leitungen müssen für beide Grundstücke rechtlich gesichert sein, meist über Dienstbarkeiten im Grundbuch.
- Lastet eine Grundschuld auf dem Grundstück, muss die Bank die Teilfläche freigeben.
Inhalt dieses Beitrags
- Darf ich in Regensburg mein Grundstück teilen und einen Teil verkaufen?
- Wie prüfe ich, ob auf der abgeteilten Fläche gebaut werden darf?
- Was muss ich bei Abstandsflächen und Zufahrt beachten?
- Wie läuft die Teilung in Regensburg Schritt für Schritt ab?
- Was passiert mit meiner Grundschuld, wenn ich einen Teil verkaufe?
- Muss ich auf den Verkauf einer Teilfläche Steuern zahlen?
- Wie unterstützt Hoibl Immobilien beim Verkauf einer Teilfläche?
- Häufige Fragen
Darf ich in Regensburg mein Grundstück teilen und einen Teil verkaufen?
In Regensburg dürfen Sie Ihr Grundstück teilen und einen Teil verkaufen, solange die Teilung keine baurechtswidrigen Zustände schafft und auf der neuen Fläche eine Bebauung möglich ist, wenn der Käufer bauen möchte.
Eine eigene Teilungsgenehmigung verlangt Bayern in der Regel nicht mehr. Die Verantwortung bleibt trotzdem bei Ihnen: Steht Ihr Haus nach der Teilung zu nah an der neuen Grenze oder fehlt die Zufahrt, kann das Probleme mit der Bauaufsicht geben. Für einen Käufer ist die Fläche ohnehin nur dann interessant, wenn er sie bebauen kann.
Typisch ist ein großer Garten hinter einem älteren Einfamilienhaus. Ob dort ein zweites Haus entstehen darf, hängt immer vom einzelnen Grundstück ab, in Prüfening genauso wie in Oberisling oder Ziegetsdorf.
Als Käufer kommen vor allem Familien in Frage, die selbst bauen möchten, außerdem Nachbarn, die ihren Garten vergrößern wollen. Bauträger interessieren sich eher für größere Flächen. Alle fragen zuerst, wie klar Baurecht, Zufahrt und Leitungen geregelt sind, und zahlen für eine geklärte Lage spürbar bereitwilliger.
Wie prüfe ich, ob auf der abgeteilten Fläche gebaut werden darf?
Ob gebaut werden darf, prüfen Sie zuerst über den Bebauungsplan, gibt es keinen, gilt im bebauten Stadtgebiet § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich dann in die Umgebung einfügen.
Ob ein Bebauungsplan besteht, erfahren Sie bei der Stadt Regensburg. Er legt fest, wo und wie hoch gebaut werden darf und wie viel der Fläche überbaut werden kann. Ohne Plan orientiert sich das Bauordnungsamt an den Gebäuden in der Nachbarschaft. Stehen in der zweiten Reihe schon Häuser, spricht das eher für eine Bebauung. Verbindlich klärt es erst ein Vorbescheid.
Sicherheit durch einen Vorbescheid
Mit einem Antrag auf Vorbescheid beim Bauordnungsamt der Stadt Regensburg klären Sie die Bebaubarkeit verbindlich, bevor Sie vermessen lassen oder verkaufen. Dafür braucht es meist einen Lageplan und eine Skizze des geplanten Gebäudes. Viele Eigentümer lassen den Antrag von einem Architekten stellen. Mit einem positiven Bescheid steigt das Interesse von Käufern spürbar, weil sie wissen, was sie bauen dürfen.
Was muss ich bei Abstandsflächen und Zufahrt beachten?
Bei Abstandsflächen und Zufahrt müssen Sie darauf achten, dass Ihr bestehendes Haus nach der Teilung die Abstände zur neuen Grenze einhält und beide Grundstücke über eine gesicherte Zufahrt verfügen.
Die Abstandsflächen regelt die Bayerische Bauordnung. Wird die neue Grenze zu nah an Ihr Haus gelegt, entsteht ein Verstoß. Liegt die abgeteilte Fläche hinter Ihrem Haus, braucht sie einen Weg zur Straße. Dieser wird entweder als eigener Streifen mitverkauft oder über ein Geh- und Fahrtrecht auf Ihrem Grundstück gesichert. Dasselbe gilt für Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation.
- Geh- und Fahrtrecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch
- Leitungsrecht für Kanal, Wasser und Strom
- Regelungen zur Unterhaltung und Räumung des Wegs
- Klärung, wer die Kosten für neue Hausanschlüsse trägt
Diese Rechte lassen Sie vom Notar im Kaufvertrag formulieren.
Wie läuft die Teilung in Regensburg Schritt für Schritt ab?
Die Teilung läuft in Regensburg in vier Schritten ab: Baurecht klären, Vermessung beantragen, Kaufvertrag beurkunden und die neue Fläche im Grundbuch eintragen lassen.
| Schritt | Wer zuständig ist | Was Sie vorbereiten |
|---|---|---|
| Bebaubarkeit prüfen | Stadt Regensburg, Bauordnungsamt | Lageplan, Bebauungsplan, gegebenenfalls Vorbescheid |
| Grenzverlauf planen | Eigentümer, Architekt | Abstandsflächen, Zufahrt, Leitungen |
| Vermessung | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Antrag, Zugang zum Grundstück |
| Kaufvertrag | Notar | Lageplan der Teilfläche, Dienstbarkeiten |
| Freigabe der Grundschuld | Ihre Bank | Antrag auf Pfandfreigabe |
| Eintragung | Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg | Veränderungsnachweis der Vermessung |
Wird der Vertrag vor der Vermessung geschlossen, beschreibt der Notar die Teilfläche anhand eines Lageplans. Nach der Vermessung wird das Ergebnis im Grundbuch umgesetzt. Bodenrichtwerte für die Preisfindung finden Sie bei BORIS-Bayern, ermittelt vom Gutachterausschuss der Stadt Regensburg.
Was passiert mit meiner Grundschuld, wenn ich einen Teil verkaufe?
Ihre Grundschuld belastet zunächst das gesamte Grundstück, für die verkaufte Teilfläche muss Ihre Bank deshalb eine Pfandfreigabe erteilen, damit der Käufer lastenfrei erwirbt.
Banken prüfen dabei, ob das verbleibende Grundstück mit Haus noch genug Sicherheit bietet. Manchmal verlangen sie, dass ein Teil des Kaufpreises in die Tilgung fließt. Sprechen Sie Ihre Bank an, bevor Sie einem Käufer zusagen. Der Notar holt die Freigabe im Vollzug ein, ähnlich wie bei der Lastenfreistellung eines ganzen Hauses. Mehr dazu im Beitrag Haus verkaufen mit Kredit in Regensburg.
Was ist Ihre Immobilie in Regensburg wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Muss ich auf den Verkauf einer Teilfläche Steuern zahlen?
Auf den Verkauf einer Teilfläche können Steuern anfallen, wenn Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben haben, auch wenn Sie selbst im Haus wohnen.
Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien gilt in der Regel nur für das Haus und den dazugehörigen Garten, wenn beides zusammen verkauft wird. Eine abgetrennte, unbebaute Fläche wird steuerlich oft getrennt betrachtet. Wer mehrere Teilflächen in kurzer Zeit verkauft, sollte außerdem die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel prüfen lassen. Die Grundregeln erklärt der Beitrag Spekulationssteuer beim Hausverkauf in Regensburg. Ihre konkrete Lage bespricht ein Steuerberater mit Ihnen.
Wie unterstützt Hoibl Immobilien beim Verkauf einer Teilfläche?
Hoibl Immobilien unterstützt beim Verkauf einer Teilfläche, indem Matthias Hoibl die Fläche vor Ort einschätzt, die Klärung von Baurecht und Vermessung mit Ihnen plant und passende Käufer mit Bauabsicht anspricht.
Er stellt Bodenrichtwert, Lageplan und vorhandene Bescheide zusammen und stimmt mit dem Notar die nötigen Dienstbarkeiten ab. Käufer stellt er erst vor, wenn deren Finanzierung bestätigt ist. Wie die Einschätzung abläuft, beschreibt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Regensburg. Weitere Hinweise zu Baulandverkäufen finden Sie unter Grundstück verkaufen in Regensburg.
Häufige Fragen zu Grundstück teilen verkaufen Regensburg
Brauche ich in Regensburg eine Genehmigung, um mein Grundstück zu teilen?
Eine eigene Teilungsgenehmigung ist in Bayern in der Regel nicht mehr nötig. Die Teilung darf aber keine Zustände schaffen, die dem Bebauungsplan oder der Bauordnung widersprechen. Ob die neue Fläche bebaut werden darf, klären Sie am besten mit einem Vorbescheid.
Wer vermisst in Regensburg die Teilfläche?
Zuständig ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Den Antrag stellen Sie als Eigentümer, häufig auch über den Notar. Das Ergebnis wird dem Grundbuchamt übermittelt.
Kann ich die Teilfläche vor der Vermessung verkaufen?
Ja, der Notar kann den Kaufvertrag über eine noch nicht vermessene Teilfläche beurkunden. Die Fläche wird dann anhand eines Lageplans genau beschrieben. Nach der Vermessung wird die Eintragung im Grundbuch vollzogen.
Wie finde ich in Regensburg den Wert einer Teilfläche heraus?
Ein Anhaltspunkt ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss der Stadt Regensburg ermittelt und über BORIS-Bayern veröffentlicht. Zuschnitt, Zufahrt und Baurecht beeinflussen den tatsächlichen Wert deutlich. Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt diese Punkte.
Was passiert, wenn der Bebauungsplan in Regensburg keine zweite Bebauung erlaubt?
Dann ist die Fläche als Bauland kaum verkäuflich. Möglich bleibt ein Verkauf als Garten an einen Nachbarn. Manchmal lohnt sich eine Anfrage bei der Stadt, ob eine Änderung oder Befreiung denkbar ist.
Muss mein Nachbar der Teilung zustimmen?
Für die Teilung selbst nicht. Bei einem späteren Bauantrag auf der neuen Fläche werden Nachbarn je nach Verfahren beteiligt. Gute Absprachen vorab ersparen dem Käufer oft Einwände.
Wer trägt in Regensburg die Kosten der Vermessung?
Das vereinbaren Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag. Häufig trägt der Verkäufer die Vermessung, weil sie vor dem Verkauf nötig ist. Es gibt aber auch andere Regelungen.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Regensburg und Umgebung
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Makler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Teilfläche bewerten und den Verkauf planen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung mit Matthias Hoibl. Er schätzt Ihre Fläche ein und plant mit Ihnen Baurecht, Vermessung und Notar.
