Wer in Alteglofsheim ein Grundstück bewerten lassen möchte, beginnt mit dem Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern. Er ist ein Durchschnitt für typische Grundstücke einer Zone. Den tatsächlichen Wert bestimmen Baurecht, Erschließung, Größe, Zuschnitt, Baugrund und die Rechte im Grundbuch. Auskünfte dazu geben die Gemeinde, das Landratsamt Regensburg und das Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern ist ein Ausgangswert, Ihr Grundstück kann deutlich davon abweichen.
- Ob ein Bebauungsplan gilt oder das Grundstück im Innenbereich nach § 34 oder im Außenbereich nach § 35 BauGB liegt, prägt den Wert am stärksten.
- Offene Erschließungsbeiträge, schwieriger Baugrund und Altlasten führen zu Abschlägen.
- In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, Dienstbarkeiten stehen in Abteilung II des Grundbuchs.
- Eine Teilung ist möglich, wenn beide neuen Grundstücke dem Baurecht entsprechen und erschlossen sind.
Inhalt dieses Beitrags
- Was ist mein Grundstück in Alteglofsheim wert?
- Warum ist der Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern nicht automatisch mein Kaufpreis?
- Welches Baurecht gilt für mein Grundstück in Alteglofsheim?
- Wie beeinflusst die Erschließung den Grundstückswert?
- Wie wirken sich Zuschnitt, Größe und Hanglage auf den Wert aus?
- Was bedeuten Altlasten und Baugrund für die Bewertung?
- Kann ich mein Grundstück in Alteglofsheim teilen und einzeln verkaufen?
- Was ist Bauerwartungsland, und wie wird es bewertet?
- Welche Rechte im Grundbuch beeinflussen den Grundstückswert?
- Welche Unterlagen brauche ich für die Grundstücksbewertung?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien die Grundstücksbewertung in Alteglofsheim?
- Häufige Fragen
Was ist mein Grundstück in Alteglofsheim wert?
Der Wert Ihres Grundstücks in Alteglofsheim ergibt sich aus dem Bodenrichtwert als Ausgangspunkt, korrigiert um Baurecht, Erschließung, Größe, Zuschnitt, Lage und eingetragene Rechte, und erst diese Korrekturen machen aus einer Zahl eine Bewertung.
Zwei Grundstücke in derselben Bodenrichtwertzone können sehr unterschiedlich viel wert sein. Das eine ist voll erschlossen, rechteckig und darf mit einem Einfamilienhaus bebaut werden. Das andere ist schmal, hat eine Leitung quer durch die Fläche und liegt im Außenbereich. Käufer und Banken sehen diese Unterschiede genau.
Für die Bewertung sollten Sie deshalb zuerst die Grundlagen klären: Was darf gebaut werden? Ist das Grundstück erschlossen und sind die Beiträge bezahlt? Welche Rechte stehen im Grundbuch? Wie ist der Boden beschaffen? Mit diesen Antworten lässt sich ein realistischer Wert ableiten.
Ist das Grundstück bebaut, kommt der Wert des Hauses dazu. Wie Baualter und Zustand dabei wirken, beschreibt der Beitrag Haus bewerten lassen in Alteglofsheim.
Warum ist der Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern nicht automatisch mein Kaufpreis?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für typische Grundstücke einer Zone, den der Gutachterausschuss am Landratsamt Regensburg aus tatsächlichen Kaufverträgen ableitet, Ihr Grundstück kann davon nach oben oder unten abweichen.
Über BORIS-Bayern können Sie den Bodenrichtwert für Alteglofsheim online abrufen. Zu jedem Wert gehören Angaben, auf welche Art Grundstück er sich bezieht, etwa Nutzung, Entwicklungszustand und manchmal eine typische Größe. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden.
Typische Gründe für Abweichungen
- Das Grundstück ist deutlich größer oder kleiner als das Richtwertgrundstück.
- Zuschnitt oder Hanglage erschweren die Bebauung.
- Die Erschließung fehlt oder ist noch nicht abgerechnet.
- Rechte Dritter wie Wegerechte oder Leitungsrechte schränken die Nutzung ein.
- Die Lage innerhalb der Zone ist besonders ruhig oder besonders belastet.
Bodenrichtwerte werden in Bayern in der Regel alle zwei Jahre neu ermittelt. Seit dem letzten Stichtag kann sich der Markt verändert haben. Auch das gehört in eine Bewertung.
Welches Baurecht gilt für mein Grundstück in Alteglofsheim?
Welches Baurecht gilt, hängt davon ab, ob Ihr Grundstück in einem Bebauungsplan liegt, im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Außenbereich nach § 35 BauGB, und davon hängt der Wert stärker ab als von fast jedem anderen Faktor.
| Lage | Was gebaut werden darf | Wo Sie nachfragen |
|---|---|---|
| Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans | Was der Plan festsetzt, etwa Art und Maß der Bebauung, Dachform, Baugrenzen | Gemeinde Alteglofsheim, Einsicht in den Plan |
| Unbeplanter Innenbereich, § 34 BauGB | Was sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt | Gemeinde, Landratsamt Regensburg |
| Außenbereich, § 35 BauGB | Grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben, etwa für die Landwirtschaft | Landratsamt Regensburg |
| Fläche im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt | Noch kein Baurecht, aber eine mögliche künftige Entwicklung | Gemeinde, Flächennutzungsplan |
Ein Grundstück im Außenbereich ist als Bauplatz für ein Einfamilienhaus in der Regel nicht nutzbar. Es wird dann meist als landwirtschaftliche Fläche oder Gartenland bewertet. Im Innenbereich hängt viel an der Umgebungsbebauung. Bestehen Zweifel, bringt eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Klarheit. Sie kostet Zeit und Gebühren, schafft aber eine verbindliche Grundlage für Käufer.
Fragen Sie bei der Gemeinde auch nach Satzungen, die für Ihr Gebiet gelten, etwa zu Stellplätzen oder Gestaltung.
Wie beeinflusst die Erschließung den Grundstückswert?
Ein voll erschlossenes Grundstück mit Anschluss an Straße, Wasser, Kanal und Strom ist deutlich mehr wert als eines, bei dem die Erschließung fehlt oder noch Beiträge offen sind.
Käufer wollen wissen, welche Kosten nach dem Kauf auf sie zukommen. Dazu gehören Erschließungsbeiträge für die Straße, Beiträge für Wasser und Abwasser sowie die Kosten für die Hausanschlüsse. Ob diese Beiträge für Ihr Grundstück schon abgerechnet und bezahlt sind, erfahren Sie bei der Gemeinde Alteglofsheim. Lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.
Im Kaufvertrag wird geregelt, wer Beiträge trägt, die nach der Beurkundung noch erhoben werden. Üblich ist eine Regelung nach dem Zeitpunkt, zu dem die Baumaßnahme begonnen wurde oder der Bescheid zugeht. Ist die Rechtslage unklar, verhandeln Käufer vorsichtiger.
Bei Grundstücken am Ortsrand fehlt manchmal eine direkte Zufahrt. Dann braucht es ein Geh- und Fahrtrecht über das Nachbargrundstück, das im Grundbuch eingetragen ist. Ohne gesicherte Zufahrt ist ein Bauplatz kaum verkäuflich.
Wie wirken sich Zuschnitt, Größe und Hanglage auf den Wert aus?
Ein gut nutzbarer Zuschnitt mit sinnvoller Größe erzielt meist einen Wert nahe am Bodenrichtwert, während schmale, verwinkelte oder stark geneigte Flächen Abschläge erfahren, weil sie die Bebauung teurer machen.
Familien, die in Alteglofsheim ein Haus bauen wollen, planen meist ein Einfamilienhaus mit Garten. Für sie ist entscheidend, ob das Haus mit den nötigen Abständen auf das Grundstück passt und ob der Garten nach Süden oder Westen liegt. Ein sehr großes Grundstück ist nicht für jeden Käufer ein Vorteil. Wer nur ein Haus bauen möchte, zahlt für die zusätzliche Fläche oft weniger, als der Bodenrichtwert vermuten lässt.
Eine Hanglage verursacht zusätzliche Kosten für Erdarbeiten, Stützmauern und einen Keller, der ins Gelände gebaut wird. Dafür bietet sie manchmal einen schönen Ausblick. Wie sich das im Einzelfall rechnet, hängt vom Gefälle und von der Ausrichtung ab.
Prüfen Sie mit der Flurkarte, wie das Grundstück tatsächlich geschnitten ist. Abweichungen zwischen Zaun und Grenze kommen häufiger vor, als viele Eigentümer denken.
Was bedeuten Altlasten und Baugrund für die Bewertung?
Besteht der Verdacht auf Altlasten oder ist der Baugrund schwierig, sinkt der Wert, weil Käufer Untersuchungen und mögliche Sanierungskosten einplanen müssen.
Altlasten können entstehen, wo früher Betriebe, Tankstellen, Werkstätten oder Lagerflächen waren. Auch alte Heizöltanks im Boden oder Auffüllungen mit Bauschutt gehören dazu. Ob für Ihr Grundstück ein Eintrag im Altlastenkataster besteht, erfahren Sie beim Landratsamt Regensburg. Kennen Sie eine frühere Nutzung, sollten Sie sie offen angeben. Verschweigen Sie einen bekannten Mangel, kann das später zu Schadensersatzforderungen führen.
Wann ein Bodengutachten sinnvoll ist
Für Käufer, die bauen wollen, ist der Baugrund wichtig. Ein hoher Grundwasserstand, lehmiger Boden oder eine Auffüllung verändern die Gründungskosten. Ein Bodengutachten vor dem Verkauf lohnt vor allem bei größeren Flächen oder bei konkretem Verdacht. In vielen Fällen lässt der Käufer es nach der Reservierung selbst erstellen.
Kann ich mein Grundstück in Alteglofsheim teilen und einzeln verkaufen?
Eine Teilung ist möglich, wenn auf jedem neuen Grundstück das geltende Baurecht eingehalten wird, die Erschließung gesichert ist und das Vermessungsamt die neue Grenze festlegt.
Viele Eigentümer älterer Häuser mit großem Garten überlegen, einen Teil als Bauplatz zu verkaufen. Das kann den Erlös erhöhen und das Haus behalten lassen. Voraussetzung ist, dass auf der abgetrennten Fläche tatsächlich gebaut werden darf. Eine eigene Teilungsgenehmigung ist heute meist nicht mehr nötig. Die Teilung darf aber keine Verhältnisse schaffen, die dem Baurecht widersprechen (§ 19 BauGB), etwa zu geringe Abstände zum bestehenden Haus.
- Baurecht für die Teilfläche bei Gemeinde und Landratsamt klären, gegebenenfalls per Bauvoranfrage
- Zufahrt und Leitungen planen, bei Bedarf über Dienstbarkeiten sichern
- Vermessung beim zuständigen Vermessungsamt beantragen
- Neue Flurstücke im Grundbuch eintragen lassen
- Bauplatz bewerten und vermarkten
Die Kosten für Vermessung und Dienstbarkeiten sollten Sie vorher einholen. Liegt noch eine Grundschuld auf dem gesamten Grundstück, muss die Bank der Freigabe der Teilfläche zustimmen.
Was ist Ihre Immobilie in Alteglofsheim wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Was ist Bauerwartungsland, und wie wird es bewertet?
Bauerwartungsland sind Flächen, bei denen eine künftige Bebauung absehbar ist, etwa weil der Flächennutzungsplan sie als Baufläche darstellt, ohne dass schon ein Bebauungsplan gilt, und ihr Wert liegt zwischen Agrarland und Bauland.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet mehrere Entwicklungsstufen: Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Je näher eine Fläche dem Baurecht kommt, desto höher ist ihr Wert. Wie lange es bis zur Bebauung dauert und ob sie überhaupt kommt, kann niemand sicher sagen. Dieses Risiko fließt als Abschlag in die Bewertung ein.
Besitzen Sie in Alteglofsheim landwirtschaftliche Flächen am Ortsrand, fragen Sie bei der Gemeinde nach dem Flächennutzungsplan und nach geplanten Baugebieten. Manche Gemeinden kaufen Flächen vor der Ausweisung selbst an oder schließen städtebauliche Verträge. Lassen Sie solche Angebote in Ruhe prüfen, bevor Sie zustimmen.
Beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen können zusätzliche Genehmigungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nötig sein. Der Notar klärt das.
Welche Rechte im Grundbuch beeinflussen den Grundstückswert?
Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen sowie Nießbrauch, Wohnrecht und Vorkaufsrechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und können den Wert spürbar mindern.
Bayern hat kein Baulastenverzeichnis. Was in anderen Bundesländern als Baulast eingetragen wird, steht hier als Dienstbarkeit im Grundbuch. Für Ihr Grundstück in Alteglofsheim ist das Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg zuständig. Dort erhalten Sie als Eigentümer einen aktuellen Auszug.
- Geh- und Fahrtrecht zugunsten eines Nachbarn über Ihre Fläche
- Leitungsrecht für Strom, Gas, Wasser oder Abwasser
- Verbot, einen bestimmten Bereich zu bebauen
- Wohnrecht oder Nießbrauch, etwa für Eltern nach einer Übergabe
- Vorkaufsrecht für eine bestimmte Person
Der Eintrag im Grundbuch nennt das Recht oft nur in einem Satz. Den genauen Inhalt finden Sie in der Bewilligung in der Grundakte. Lesen Sie sie vor der Bewertung, denn ein Leitungsrecht am Rand des Grundstücks wirkt sich anders aus als eines mitten durch den Bauplatz.
Welche Unterlagen brauche ich für die Grundstücksbewertung?
Für eine fundierte Bewertung brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Angaben zum Baurecht, Nachweise über Erschließungsbeiträge und, falls vorhanden, Pläne und Gutachten zum Boden.
| Unterlage | Wo erhältlich | Wofür |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg | Eigentum, Belastungen, Rechte in Abteilung II |
| Flurkarte | Vermessungsamt, BayernAtlas | Grenzen, Zuschnitt, Nachbargrundstücke |
| Bebauungsplan | Gemeinde Alteglofsheim | Was gebaut werden darf |
| Bescheinigung über Erschließungsbeiträge | Gemeinde Alteglofsheim | Offene oder bezahlte Beiträge |
| Bodenrichtwert | BORIS-Bayern | Ausgangswert für den Boden |
| Auskunft Altlastenkataster | Landratsamt Regensburg | Hinweise auf Bodenbelastungen |
Wer diese Unterlagen vor dem Bewertungstermin besorgt, bekommt eine genauere Einschätzung. Fehlt etwas, kann ein Makler es mit Ihrer Vollmacht anfordern. Weitere Hinweise zur Vorbereitung eines Verkaufs finden Sie auf der Seite Informationen für Verkäufer.
Wie begleitet Hoibl Immobilien die Grundstücksbewertung in Alteglofsheim?
Hoibl Immobilien sieht sich Ihr Grundstück vor Ort an, prüft Baurecht, Erschließung und Grundbuch und erstellt eine schriftlich begründete Marktwerteinschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung.
Matthias Hoibl arbeitet seit 2008 als Immobilienmakler im Landkreis Regensburg. Er fordert mit Ihrer Vollmacht Grundbuchauszug, Flurkarte und Auskünfte bei Gemeinde und Landratsamt an, ordnet den Bodenrichtwert ein und erklärt Ihnen, welche Käufer für Ihr Grundstück in Frage kommen. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, übernimmt er Exposé, Besichtigungen mit geprüften Käufern und die Vorbereitung des Notartermins.
Ist das Grundstück Teil eines Erbes, hilft die Bewertung auch bei Gesprächen über einen Pflichtteil, wie im Beitrag Muss ich das Haus in Alteglofsheim verkaufen, um den Pflichtteil auszuzahlen? beschrieben. Warum Ortskenntnis bei der Bewertung hilft, steht unter Regionaler Immobilienmakler in Alteglofsheim. Was nach dem Notartermin passiert, lesen Sie unter Welcher Makler kümmert sich in Alteglofsheim auch nach dem Notartermin? Einen Termin vereinbaren Sie telefonisch unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu Grundstück bewerten lassen Alteglofsheim
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Alteglofsheim?
Online über BORIS-Bayern. Dort wählen Sie den Ort und sehen die Bodenrichtwertzonen mit ihren Werten und Merkmalen. Ermittelt werden die Werte vom Gutachterausschuss am Landratsamt Regensburg.
Was kostet es, ein Grundstück in Alteglofsheim bewerten zu lassen?
Eine Marktwerteinschätzung durch einen Makler ist häufig kostenlos. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses kostet Gebühren, die sich nach Aufwand und Wert richten. Ein Gutachten brauchen Sie vor allem bei Streit, Erbe oder für das Finanzamt.
Ist mein Garten in Alteglofsheim ein Bauplatz?
Das hängt vom Baurecht ab. Gilt ein Bebauungsplan, zeigt er die Baugrenzen. Im Innenbereich muss sich ein neues Haus in die Umgebung einfügen. Eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Regensburg bringt Gewissheit.
Wie erfahre ich, ob Erschließungsbeiträge für mein Grundstück offen sind?
Fragen Sie bei der Gemeinde Alteglofsheim nach und lassen Sie sich den Stand schriftlich bestätigen. Käufer und ihre Banken wollen diese Information fast immer sehen.
Mindert ein Leitungsrecht den Wert meines Grundstücks in Alteglofsheim?
Das hängt davon ab, wo die Leitung verläuft und was sie verbietet. Ein Leitungsrecht am Rand wirkt sich meist wenig aus, eines quer durch den möglichen Bauplatz deutlich. Den genauen Inhalt zeigt die Bewilligung beim Grundbuchamt.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück einer Zone. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der für Ihr konkretes Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Er berücksichtigt alle Besonderheiten.
Brauche ich für den Verkauf eines Ackers in Alteglofsheim eine Genehmigung?
Beim Verkauf land- oder forstwirtschaftlicher Flächen kann eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nötig sein. Der Notar prüft das und holt die Genehmigung bei Bedarf ein.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Alteglofsheim aktualisiert?
In Bayern ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte in der Regel alle zwei Jahre. Zwischen den Stichtagen kann sich der Markt verändern, was bei einer Bewertung berücksichtigt wird.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Alteglofsheim und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Ihr Grundstück in Alteglofsheim realistisch bewerten lassen
Vereinbaren Sie einen kostenlosen Bewertungstermin. Matthias Hoibl prüft Baurecht, Erschließung und Grundbuch und begründet den Wert schriftlich.
