Ein Haus in Regensburg lässt sich auch dann verkaufen, wenn noch ein Kredit läuft und eine Grundschuld im Grundbuch steht. Der Notar organisiert die Lastenfreistellung: Ihre Bank erhält den Ablösebetrag direkt aus dem Kaufpreis und bewilligt danach die Löschung der Grundschuld. Was Sie selbst klären sollten, ist die Höhe der Restschuld und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dafür reicht ein frühes Gespräch mit Ihrer Bank.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein laufender Kredit verhindert den Verkauf nicht, die Grundschuld wird über den Notar aus dem Kaufpreis abgelöst.
- Bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).
- Mit einem Pfandtausch lässt sich die Grundschuld unter Umständen auf eine neue Immobilie übertragen.
- Die Löschungsbewilligung erteilt die Bank, sobald der Ablösebetrag vollständig bei ihr eingegangen ist.
Inhalt dieses Beitrags
- Kann ich mein Haus in Regensburg verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?
- Wie läuft die Ablösung des Kredits beim Notar ab?
- Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und wann fällt sie an?
- Wann kann ich ohne Entschädigung kündigen?
- Was ist ein Pfandtausch und wann ist er sinnvoll?
- Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
- Was sollte ich vor dem Verkauf mit meiner Bank besprechen?
- Welche Unterlagen zum Kredit braucht der Notar?
- Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien Eigentümer in Regensburg beim Verkauf mit laufendem Kredit?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Kann ich mein Haus in Regensburg verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?
Ja, Sie können Ihr Haus in Regensburg verkaufen, auch wenn der Kredit noch nicht zurückgezahlt ist, denn die Grundschuld wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht. So läuft es bei sehr vielen Hausverkäufen.
Der Käufer möchte ein Haus ohne fremde Belastungen erwerben. Seine eigene Bank will an erster Stelle im Grundbuch stehen. Deshalb sorgt der Notar dafür, dass Ihre Grundschuld rechtzeitig verschwindet. Für Sie bedeutet das: Sie müssen den Kredit vorher nicht aus eigener Tasche tilgen. Was nach der Ablösung vom Kaufpreis übrig bleibt, wird an Sie ausgezahlt.
Kompliziert wird es erst, wenn die Restschuld höher ist als der erzielbare Kaufpreis oder wenn Ihre Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Beides lässt sich vor der Vermarktung klären.
Wie läuft die Ablösung des Kredits beim Notar ab?
Die Ablösung läuft in festen Schritten: Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an, die Bank nennt den Ablösebetrag, der Käufer überweist diesen Betrag direkt an Ihre Bank und den Rest an Sie. Danach wird die Grundschuld gelöscht.
- Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Darin steht, dass die eingetragene Grundschuld gelöscht wird.
- Der Notar bittet Ihre Bank um die Löschungsbewilligung, verbunden mit der Auflage, sie erst nach Zahlung des Ablösebetrags zu verwenden.
- Die Bank teilt dem Notar den genauen Ablösebetrag zum geplanten Stichtag mit, einschließlich einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
- Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schreibt der Notar dem Käufer, dass der Kaufpreis fällig ist.
- Der Käufer zahlt den Ablösebetrag an Ihre Bank und den restlichen Kaufpreis auf Ihr Konto.
- Die Bank bestätigt den Eingang, der Notar beantragt beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Regensburg die Löschung.
Oft bestellt der Käufer schon vorher eine eigene Grundschuld für seine Finanzierung. Dazu erteilen Sie im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht. Die Bank des Käufers darf diese Grundschuld aber zunächst nur für die Zahlung des Kaufpreises nutzen. So bleiben Sie geschützt.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und wann fällt sie an?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den Ihre Bank verlangen kann, wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, weil ihr dadurch Zinsen entgehen (§ 490 Abs. 2 BGB). Der Verkauf der Immobilie gibt Ihnen dabei das Recht, den Kredit vorzeitig zu kündigen.
Wie hoch die Entschädigung ausfällt, hängt von der Restschuld, der restlichen Zinsbindung und dem Unterschied zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau ab. Die Bank rechnet das nach festen Methoden. Prüfen lassen können Sie die Berechnung, etwa bei einer Verbraucherzentrale oder einer unabhängigen Finanzberatung.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Die Zinsbindung ist abgelaufen, und Sie zahlen zum Ende der Bindung zurück.
- Der Kredit hat einen variablen Zins.
- Seit der vollständigen Auszahlung sind zehn Jahre vergangen (§ 489 BGB).
- Der Vertrag enthält Fehler, die eine Entschädigung ausschließen, was eine Rechtsberatung prüft.
- Die Grundschuld wird per Pfandtausch auf eine andere Immobilie übertragen und der Kredit läuft weiter.
Wann kann ich ohne Entschädigung kündigen?
Ohne Entschädigung können Sie kündigen, wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens zehn Jahre vergangen sind, mit einer Frist von sechs Monaten (§ 489 BGB). Das gilt auch bei längeren Zinsbindungen.
Wer seinen Kredit vor gut zehn Jahren aufgenommen hat, sollte deshalb genau nachrechnen. Liegt der Stichtag nur wenige Monate nach dem geplanten Verkauf, kann es sich rechnen, die Kündigung so zu legen, dass die Rückzahlung nach Ablauf der Frist erfolgt. Den Übergabetermin und die Fälligkeit des Kaufpreises legen Sie im Kaufvertrag fest. Sprechen Sie das früh mit dem Notar ab.
Viele Eigentümer haben mehrere Darlehen, etwa eines aus dem Hauskauf und ein späteres für eine Modernisierung. Für jedes läuft die Frist eigens. Ein Blick in alle Verträge lohnt also.
Was ist ein Pfandtausch und wann ist er sinnvoll?
Bei einem Pfandtausch wird die Grundschuld vom verkauften Haus auf eine neue Immobilie übertragen, und der bestehende Kredit läuft mit seinen Konditionen weiter. Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt dann.
Sinnvoll ist das, wenn Sie gleichzeitig verkaufen und wieder kaufen, etwa vom Reihenhaus in der Konradsiedlung in eine Wohnung am Brandlberg. Ihre Bank muss zustimmen und prüft, ob die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht. Einen Anspruch darauf haben Sie in der Regel nicht. Für einen Pfandtausch braucht es eine gute Abstimmung zwischen Ihnen, beiden Notarterminen und der Bank. Gerade die zeitliche Abfolge sollte vorher feststehen.
Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
Dass ein Käufer Ihren Kredit übernimmt, ist möglich, kommt in der Praxis aber selten vor, weil die Bank zustimmen muss und den Käufer wie einen neuen Kreditnehmer prüft. Meist finanziert der Käufer über seine eigene Bank.
Interessant kann eine Übernahme sein, wenn Ihr Kredit deutlich günstigere Zinsen hat als aktuelle Angebote. Dann hat auch der Käufer einen Vorteil. Die Bank entscheidet aber nach eigenen Kriterien. Rechnen Sie im Normalfall mit einer Ablösung und behandeln Sie die Übernahme als Ausnahme, die Sie direkt mit Ihrer Bank besprechen.
Was sollte ich vor dem Verkauf mit meiner Bank besprechen?
Vor dem Verkauf sollten Sie mit Ihrer Bank die aktuelle Restschuld, die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung zu einem geplanten Stichtag und den Ablauf der Löschung besprechen. Am besten schriftlich, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen.
Fragen für das Gespräch mit Ihrer Bank
- Wie hoch ist die Restschuld zu einem bestimmten Datum?
- Bis wann läuft die Zinsbindung, und wann war die vollständige Auszahlung?
- Welche Vorfälligkeitsentschädigung würde zum geplanten Stichtag anfallen?
- Sind mehrere Darlehen über dieselbe Grundschuld abgesichert?
- Wäre ein Pfandtausch auf eine neue Immobilie möglich?
- Welche Gebühren fallen für die Löschungsbewilligung an?
Mit diesen Antworten wissen Sie, welcher Betrag Ihnen nach dem Verkauf bleibt. Welche weiteren Kosten auf Verkäufer zukommen, steht im Beitrag Was kostet ein Makler in Regensburg für den Verkäufer?.
Was ist Ihre Immobilie in Regensburg wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Welche Unterlagen zum Kredit braucht der Notar?
Zum Kredit braucht der Notar vor allem den Namen der Gläubigerbank, die Darlehens- oder Kontonummer und einen Ansprechpartner. Die Löschungsbewilligung fordert er dann selbst bei der Bank an.
| Unterlage | Wer sie liefert | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug mit Abteilung III | Grundbuchamt, der Notar sieht selbst ein | Zeigt eingetragene Grundschulden und Gläubiger |
| Darlehensverträge | Ihre Unterlagen | Zinsbindung, Auszahlungsdatum, Kündigungsrechte |
| Aktuelle Restschuldbestätigung | Ihre Bank | Grundlage für Angebotspreis und Finanzplanung |
| Ablösebetrag zum Stichtag | Ihre Bank an den Notar | Genauer Betrag, den der Käufer direkt an die Bank zahlt |
| Löschungsbewilligung | Ihre Bank an den Notar | Löschung der Grundschuld im Grundbuch |
| Grundschuldbrief, falls vorhanden | Ihre Bank oder Ihre Ablage | Muss bei einer Briefgrundschuld zur Löschung vorliegen |
Eine vollständige Liste aller Verkaufsunterlagen bietet der Beitrag Unterlagen für den Hausverkauf in Regensburg. Manche Grundschulden sind längst getilgt, stehen aber noch im Grundbuch. Auch dann braucht der Notar eine Löschungsbewilligung, die Sie bei der Bank anfordern.
Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
Deckt der Kaufpreis die Restschuld nicht, müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln an die Bank zahlen, denn sie erteilt die Löschungsbewilligung erst, wenn der gesamte Ablösebetrag eingegangen ist. Ohne Löschung kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.
Das kommt selten vor, etwa nach einem Kauf zu einem hohen Preis und kurzer Laufzeit oder wenn eine Anschlussfinanzierung kaum getilgt wurde. Klären Sie diese Frage deshalb, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben. Eine realistische Bewertung zeigt, ob der Verkauf die Schulden abdeckt. Reicht es nicht, gibt es Gespräche mit der Bank über Lösungen, etwa einen Restkredit ohne Grundschuld. Diese Gespräche führen Sie besser früh.
Auch der Zeitplan hängt von der Bank ab. Wie lange die einzelnen Schritte eines Verkaufs brauchen, beschreibt der Ratgeber zur Dauer beim Hausverkauf in Regensburg. Wenn ein Verkauf wegen einer Trennung ansteht, finden Sie im Beitrag Trennung und gemeinsames Haus in Regensburg Hinweise zur gemeinsamen Haftung.
Wie begleitet Hoibl Immobilien Eigentümer in Regensburg beim Verkauf mit laufendem Kredit?
Hoibl Immobilien begleitet Eigentümer in Regensburg beim Verkauf mit laufendem Kredit, indem das Büro Restschuld und Ablösung von Beginn an in die Planung einbezieht und Bewertung, Angebotspreis und Notartermin darauf abstimmt. Matthias Hoibl arbeitet seit 2008 als Immobilienmakler und kennt diese Abläufe aus seiner täglichen Arbeit.
Er bewertet Ihr Haus vor Ort, etwa in Keilberg oder in der Konradsiedlung, und bespricht mit Ihnen, ob der erwartete Kaufpreis die Restschuld sicher deckt. Fehlende Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Baupläne besorgt das Büro mit Ihrer Vollmacht. Den Energieausweis stellt er als geprüfter Energieberater (HwK) selbst aus. Käufer werden nur mit Finanzierungsbestätigung zum Notar geführt. Den Termin für Fälligkeit und Übergabe stimmt er mit Ihnen so ab, dass Kündigungsfristen bei der Bank berücksichtigt sind.
Was ist der nächste Schritt?
Der nächste Schritt ist eine schriftliche Restschuldbestätigung Ihrer Bank zu einem geplanten Stichtag, verbunden mit der Frage nach der Vorfälligkeitsentschädigung. Mit dieser Zahl und einer Bewertung wissen Sie, wo Sie stehen.
Für ein Erstgespräch zu Ihrem Haus erreichen Sie Hoibl Immobilien über die Seite Kontakt oder über die Übersicht Makler in Regensburg finden.
Häufige Fragen zu Haus verkaufen mit Kredit Regensburg
Muss ich den Kredit vor dem Hausverkauf in Regensburg abbezahlen?
Nein. Die Bank erhält den Ablösebetrag beim Verkauf direkt aus dem Kaufpreis. Der Notar sorgt dafür, dass die Grundschuld erst danach gelöscht wird.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt von Restschuld, restlicher Zinsbindung und Zinsniveau ab. Ihre Bank berechnet sie auf Anfrage zu einem bestimmten Stichtag, die Berechnung können Sie prüfen lassen.
Wer zahlt die Löschung der Grundschuld in Regensburg?
Die Kosten für die Löschung der Grundschuld trägt in der Regel der Verkäufer. Dazu gehören Notar- und Grundbuchgebühren, die Sie beim Notar erfragen können. Manche Banken berechnen außerdem eine Gebühr für die Löschungsbewilligung.
Kann ich nach zehn Jahren kostenfrei aus meinem Kredit aussteigen?
Ja, zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB).
Was passiert mit einer alten Grundschuld, wenn der Kredit längst getilgt ist?
Sie bleibt im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Fordern Sie bei der Bank die Löschungsbewilligung an, der Notar erledigt dann die Löschung beim Grundbuchamt Regensburg.
Kann ich mit laufendem Kredit in Regensburg ein neues Haus kaufen?
Ja. Mit einem Pfandtausch kann die Grundschuld unter Umständen auf das neue Haus übertragen werden. Ihre Bank muss zustimmen und prüft die neue Immobilie als Sicherheit.
Erfährt der Käufer, wie hoch mein Kredit ist?
Der Käufer sieht im Grundbuch die Höhe der eingetragenen Grundschuld. Die tatsächliche Restschuld erfährt er in der Regel nicht, sie läuft zwischen Notar und Ihrer Bank.
Verzögert ein laufender Kredit den Hausverkauf in Regensburg?
Meist kaum, wenn Sie die Bank früh informieren. Verzögerungen entstehen, wenn die Löschungsunterlagen spät kommen oder ein Grundschuldbrief erst gesucht werden muss.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Regensburg und Umgebung
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Haus mit laufendem Kredit in Regensburg verkaufen
Lassen Sie Ihr Haus von Matthias Hoibl vor Ort kostenlos bewerten und besprechen Sie, wie Ablösung, Stichtag und Notartermin zusammenpassen.
