Ja, eine vermietete Wohnung in Sünching können Sie jederzeit verkaufen, auch wenn die Mieter darin wohnen bleiben. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, denn nach § 566 BGB bricht Kauf nicht Miete. Für Sie kommt es darauf an, die passenden Käufer anzusprechen, die Unterlagen zum Mietverhältnis vollständig vorzulegen und die Besichtigungen mit Ihren Mietern fair abzustimmen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Mietvertrag geht mit allen Bedingungen auf den Käufer über, eine Kündigung wegen des Verkaufs ist nicht vorgesehen.
- Die Mietkaution wandert zum neuen Eigentümer (§ 566a BGB).
- Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Eigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB).
- Kapitalanleger achten vor allem auf Miethöhe, Mietvertrag und Hausgeld.
- Wer die Wohnung länger als zehn Jahre besitzt, verkauft sie in der Regel ohne Spekulationssteuer (§ 23 EStG).
Inhalt dieses Beitrags
- Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ für meinen Verkauf?
- Was geschieht mit der Mietkaution?
- Hat mein Mieter in Sünching ein Vorkaufsrecht?
- Wer kauft eine vermietete Wohnung, und worauf achten diese Käufer?
- Welche Unterlagen erwarten Käufer zum Mietverhältnis?
- Wie organisiere ich Besichtigungen, wenn Mieter in der Wohnung leben?
- Ist es sinnvoll, die Wohnung vor dem Verkauf leer zu bekommen?
- Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf vermieteter Wohnungen in Sünching?
- Häufige Fragen
Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ für meinen Verkauf?
„Kauf bricht nicht Miete“ heißt, dass der Käufer mit der Eintragung ins Grundbuch an Ihrer Stelle in den bestehenden Mietvertrag eintritt und ihn so übernehmen muss, wie er ist (§ 566 BGB).
Miete, Laufzeit, Nebenkostenregelung und alle Absprachen bleiben gültig. Der Mieter muss nichts unterschreiben und auch nicht zustimmen. Für Sie bedeutet das: Sie können die Wohnung in Sünching verkaufen, ohne Ihr Mietverhältnis vorher zu beenden.
Bis zum Eigentumswechsel bleiben Sie Vermieter. Im Kaufvertrag legt der Notar fest, ab wann Mieten und Kosten dem Käufer zustehen. Meist ist das der Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen.
Was geschieht mit der Mietkaution?
Die Mietkaution geht nach § 566a BGB auf den Käufer über, er muss sie am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzahlen.
Überweisen Sie die Kaution samt Zinsen nach dem Eigentumswechsel an den Käufer und lassen Sie sich das bestätigen. Liegt sie auf einem eigenen Kautionskonto, wird das Konto übertragen. Informieren Sie Ihren Mieter schriftlich darüber, wer künftig Vermieter ist und wohin die Miete fließt.
Ein häufiger Fehler: Die Kaution bleibt versehentlich beim Verkäufer. Bekommt der Mieter sie später vom Käufer nicht zurück, kann er sich unter Umständen auch an Sie wenden.
Hat mein Mieter in Sünching ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nur dann, wenn das Haus nach seinem Einzug in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde und die Wohnung nun zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB).
War die Wohnung schon Eigentumswohnung, als der Mieter einzog, gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Besteht es doch, erhält der Mieter eine Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags, meist über den Notar. Der Mieter kann dann zu denselben Bedingungen kaufen.
Prüfen Sie deshalb, wann die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen wurde und wann der Mietvertrag begann. Im Zweifel klärt der Notar diese Frage, bevor der Vertrag beurkundet wird.
Wer kauft eine vermietete Wohnung, und worauf achten diese Käufer?
Eine vermietete Wohnung kaufen vor allem Kapitalanleger, die auf laufende Mieteinnahmen setzen, gelegentlich auch Eigennutzer, die später selbst einziehen möchten und dafür Zeit mitbringen.
Kapitalanleger
Sie rechnen. Interessant sind für sie die Kaltmiete, das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, die Höhe des Hausgelds und die Rücklage der Eigentümergemeinschaft. Ein zuverlässiger Mieter mit langer Mietdauer ist für Anleger ein Pluspunkt.
Eigennutzer
Sie fragen, ob und wann sie einziehen können. Ein laufender Mietvertrag ist für sie ein Hindernis. Deshalb ist der Kreis der Eigennutzer bei vermieteten Wohnungen kleiner, und der Preis richtet sich stärker nach dem Ertrag.
Wie hoch ein Abschlag oder Zuschlag ausfällt, lässt sich nicht pauschal sagen. Er hängt von Miethöhe, Zustand und Nachfrage ab.
Welche Unterlagen erwarten Käufer zum Mietverhältnis?
Käufer einer vermieteten Wohnung in Sünching erwarten den vollständigen Mietvertrag, eine aktuelle Mietaufstellung, die letzten Nebenkostenabrechnungen und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
| Unterlage | Woher | Was der Käufer daraus liest |
|---|---|---|
| Mietvertrag mit Nachträgen | eigene Akte | Laufzeit, Miethöhe, Staffel oder Index |
| Mietaufstellung | Vermieter | Kaltmiete, Vorauszahlungen, letzte Erhöhung |
| Nebenkostenabrechnungen | Vermieter oder Verwaltung | umlegbare Kosten, Nachzahlungen |
| Kautionsnachweis | Bank oder Vermieter | Höhe und Anlage der Kaution |
| Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan | Hausverwaltung | Hausgeld, Rücklage, geplante Maßnahmen |
| Energieausweis | Verwaltung oder Energieberater | Kennwerte für Anzeige und Besichtigung |
Was Sie für den Wohnungsverkauf generell zusammenstellen, finden Sie im Beitrag Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Sünching.
Wie organisiere ich Besichtigungen, wenn Mieter in der Wohnung leben?
Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung kündigen Sie rechtzeitig an, stimmen die Termine mit Ihrem Mieter ab und bündeln sie, damit er nicht ständig Besuch bekommt.
Ihr Mieter muss Besichtigungen zum Zweck des Verkaufs in einem zumutbaren Rahmen dulden. Ein gutes Verhältnis ist trotzdem mehr wert als jede Klausel. Viele Mieter sorgen sich, ob sie ausziehen müssen. Erklären Sie offen, dass der Mietvertrag weiterläuft.
- Termine mit einigen Tagen Vorlauf schriftlich anfragen
- nur Interessenten mitbringen, die das Exposé kennen
- mehrere Besichtigungen auf einen Nachmittag legen
- keine Fotos von persönlichen Gegenständen ohne Erlaubnis
- sich nach dem Termin beim Mieter bedanken
Bei sehr gefragten Wohnungen reicht für Kapitalanleger oft ein erster Termin mit Unterlagen und Fotos. Die Besichtigung folgt dann nur für ernsthafte Interessenten. Wohnen Sie selbst weit weg, finden Sie Hinweise im Beitrag Wohnung aus der Ferne verkaufen in Sünching.
Was ist Ihre Immobilie in Sünching wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Ist es sinnvoll, die Wohnung vor dem Verkauf leer zu bekommen?
Ob eine leere Wohnung mehr bringt, hängt davon ab, wen Sie ansprechen wollen, denn Eigennutzer zahlen für freie Wohnungen oft mehr, Kapitalanleger dagegen schätzen einen laufenden Mietvertrag.
Eine Kündigung wegen Verkaufsabsicht ist im Mietrecht nicht vorgesehen. Eigenbedarf setzt voraus, dass Sie oder nahe Angehörige die Wohnung selbst nutzen wollen. Ob ein solcher Fall vorliegt, klärt ein Rechtsanwalt. Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, kann sich schadensersatzpflichtig machen.
Zieht der Mieter von selbst aus, sollten Sie abwägen. Eine leere Wohnung erweitert den Käuferkreis. Bis zum Verkauf fehlen aber die Mieteinnahmen, und Hausgeld fällt weiter an.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Steuer auf den Gewinn fällt in der Regel an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, denn eine vermietete Wohnung ist nicht von der Ausnahme für selbst genutztes Eigentum gedeckt (§ 23 EStG).
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge. Haben Sie die Wohnung geerbt, läuft die Frist des Erblassers weiter. Mehr dazu steht im Beitrag Steuer auf geerbte Immobilie in Sünching. Wie hoch eine mögliche Steuer ausfällt, berechnet ein Steuerberater.
Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf vermieteter Wohnungen in Sünching?
Hoibl Immobilien bewertet die Wohnung mit Blick auf Miete und Zustand, stellt die Unterlagen für Kapitalanleger zusammen, stimmt Besichtigungen mit Ihren Mietern ab und begleitet Sie bis zum Notar.
Matthias Hoibl kennt die Fragen von Vermietern auch aus der eigenen Hausverwaltung von Hoibl Immobilien. Er fordert Protokolle und Wirtschaftsplan bei der Verwaltung an, stellt bei Bedarf den Energieausweis aus und prüft die Finanzierung der Käufer vor dem Notartermin.
Häufige Fragen zu vermietete Wohnung verkaufen Sünching
Muss mein Mieter in Sünching dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Verkauf braucht keine Zustimmung des Mieters. Der Käufer tritt mit der Eintragung ins Grundbuch in den Mietvertrag ein, und für den Mieter ändert sich vertraglich nichts.
Kann der neue Eigentümer meinem Mieter kündigen?
Der Käufer übernimmt den Vertrag so, wie er ist, und kann nur aus den gesetzlichen Gründen kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs. Ob ein solcher Grund vorliegt, ist eine Rechtsfrage für einen Anwalt.
Wer bekommt die Miete im Monat des Verkaufs?
Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass Mieten und Kosten ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten dem Käufer zustehen. Bis dahin bleiben sie bei Ihnen.
Was ist eine vermietete Wohnung in Sünching wert?
Der Wert hängt bei Kapitalanlegern stark von der erzielten Miete, vom Zustand und vom Hausgeld ab. Eine pauschale Formel gibt es nicht. Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt Ertrag und Vergleichspreise.
Muss ich in Sünching auch bei einer vermieteten Wohnung einen Energieausweis vorlegen?
Ja. Die Pflicht nach dem GEG gilt auch für vermietete Wohnungen. Die Kennwerte stehen in der Anzeige, der Ausweis liegt spätestens bei der Besichtigung vor. Oft hat ihn die Hausverwaltung für das ganze Gebäude.
Darf ich in Sünching meinen Mieter fragen, ob er die Wohnung kaufen möchte?
Ja, das ist sogar oft ein guter erster Schritt. Viele Mieter kennen die Wohnung und das Haus genau. Ein Verkauf an den Mieter läuft ebenfalls über einen notariellen Vertrag.
Was passiert mit offenen Nebenkostenabrechnungen?
Wer die Abrechnung für welchen Zeitraum erstellt, sollte im Kaufvertrag stehen. Häufig rechnet der Verkäufer das letzte volle Jahr ab, der Käufer übernimmt die Zeit ab dem Übergang.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Sünching und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
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