Ja, eine vermietete Wohnung in Nittendorf können Sie jederzeit mit den Mietern verkaufen. Der Mietvertrag bleibt bestehen, der Käufer übernimmt ihn samt Kaution, und die Zustimmung der Mieter brauchen Sie dafür nicht. Wie Sie den Verkauf vorbereiten, hängt vor allem davon ab, wen Sie ansprechen: einen Kapitalanleger, der die Miete schätzt, oder jemanden, der später selbst einziehen möchte.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB).
- Die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB), die Übergabe regelt der Kaufvertrag.
- Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB).
- Kapitalanleger achten auf Mietvertrag, Nebenkosten und Hausgeld, Eigennutzer auf den Zeitpunkt, ab dem sie einziehen könnten.
- Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann bei vermieteten Wohnungen Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG).
Inhalt dieses Beitrags
- Darf ich meine vermietete Wohnung in Nittendorf ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?
- Was passiert mit der Mietkaution, wenn ich die Wohnung verkaufe?
- Hat mein Mieter in Nittendorf ein Vorkaufsrecht?
- Wer kauft eine vermietete Wohnung in Nittendorf?
- Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?
- Wie laufen Besichtigungen ab, wenn die Mieter noch in der Wohnung wohnen?
- Sollte ich die Wohnung vor dem Verkauf leer stehen lassen?
- Wie wirkt sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis aus?
- Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern zahlen?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf vermieteter Wohnungen in Nittendorf?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Darf ich meine vermietete Wohnung in Nittendorf ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?
Sie dürfen Ihre vermietete Wohnung in Nittendorf ohne Zustimmung des Mieters verkaufen, denn das Eigentum gehört Ihnen und der Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer unverändert weiter.
Das Gesetz fasst diesen Grundsatz in drei Worten zusammen: Kauf bricht nicht Miete. Nach § 566 BGB übernimmt der Erwerber den Vertrag so, wie er geschlossen wurde. Miethöhe, Kündigungsfristen, vereinbarte Staffeln und Absprachen zu Garten oder Stellplatz gelten weiter. Ihr Mieter muss also nichts unterschreiben. Er bekommt lediglich einen neuen Vermieter.
Rechtlich ist der Mieter am Verkauf nicht beteiligt. Praktisch hängt viel von ihm ab. Er öffnet die Tür für Besichtigungen, beantwortet Fragen von Interessenten und prägt den Eindruck, den Käufer von der Wohnung mitnehmen. Informieren Sie ihn deshalb früh und persönlich, bevor die erste Anzeige erscheint. Ein kurzes Gespräch erspart später viele Missverständnisse.
Was passiert mit der Mietkaution, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Die Mietkaution geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, er tritt in Ihre Rechte und Pflichten aus der Sicherheitsleistung ein (§ 566a BGB).
In der Praxis übertragen Sie dem Käufer zum Übergabetag das Kautionskonto oder den hinterlegten Betrag. Wie das genau geschieht, sollte der Kaufvertrag beim Notar festhalten. Halten Sie den Nachweis bereit: Sparbuch, Mietkautionskonto oder Bürgschaft. Hat der Mieter in bar gezahlt und wurde das Geld nie getrennt angelegt, klären Sie das vor dem Verkauf.
Für Sie als Verkäufer gibt es einen Punkt, den viele übersehen. Kann der Mieter seine Kaution nach dem Auszug beim neuen Eigentümer nicht erlangen, bleibt nach dem Gesetz auch der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Eine saubere Übergabe mit Beleg schützt Sie deshalb auch Jahre später.
Hat mein Mieter in Nittendorf ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nur dann, wenn an der Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde und Sie die Wohnung jetzt an einen Dritten verkaufen (§ 577 BGB).
Gemeint sind Fälle, in denen ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt wurde, während der Mieter schon dort wohnte. War die Wohnung bereits bei seinem Einzug eine Eigentumswohnung, besteht dieses Recht nicht. Ob eine Umwandlung stattgefunden hat, zeigt das Datum der Teilungserklärung im Vergleich zum Mietbeginn.
Besteht das Vorkaufsrecht, wird der Mieter nach der Beurkundung über den Vertrag informiert. Er kann dann innerhalb einer gesetzlichen Frist erklären, dass er zu denselben Bedingungen kauft. Den Ablauf übernimmt in der Regel der Notar. Für Sie bedeutet das: Der Käufer sollte von Anfang an wissen, dass ein solches Recht besteht. Bei Zweifeln klärt eine Rechtsberatung die Lage.
Wer kauft eine vermietete Wohnung in Nittendorf?
Eine vermietete Wohnung in Nittendorf kaufen vor allem Kapitalanleger, die eine laufende Mieteinnahme suchen, seltener Eigennutzer, die bereit sind, auf das Ende des Mietverhältnisses zu warten.
Die Lage im Landkreis Regensburg mit dem A3-Anschluss spricht Mieter an, die in Regensburg arbeiten und etwas mehr Ruhe wünschen. Darauf achten auch Anleger. Ob die Wohnung in Undorf, in Schönhofen oder im Hauptort liegt, sie prüfen vor allem, wie sicher die Miete fließt und welche Kosten auf sie zukommen.
| Käufergruppe | Was sie zuerst prüft | Welche Unterlagen sie verlangt |
|---|---|---|
| Kapitalanleger | Miethöhe, Mietdauer, Zahlungsverhalten, Rücklage der Gemeinschaft | Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan |
| Eigennutzer mit langem Horizont | ob und wann ein Einzug möglich wäre | Mietvertrag mit Kündigungsregeln, Grundriss, Protokolle der Eigentümerversammlung |
| Angehörige des Mieters oder der Mieter selbst | Preis und Finanzierung | Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis |
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung brauchen Sie die üblichen Unterlagen einer Eigentumswohnung und zusätzlich alles, was das Mietverhältnis belegt.
Unterlagen zum Mietverhältnis
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
- Übersicht über Mieterhöhungen mit Datum
- letzte Nebenkostenabrechnung an den Mieter
- Nachweis über die Kaution
- bei mehreren Einheiten eine Mietaufstellung mit Fläche und Kaltmiete je Wohnung
Unterlagen zur Wohnung und Gemeinschaft
Dazu kommen Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und der Energieausweis. Steht in der Teilungserklärung, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss, holt der Notar diese Zustimmung ein (§ 12 WEG). Fehlt etwas, bekommen Sie es meist über die Hausverwaltung oder das Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg. Wie alt Energieausweis und Grundbuchauszug sein dürfen, erklärt der Beitrag Energieausweis und Grundbuchauszug in Nittendorf.
Wie laufen Besichtigungen ab, wenn die Mieter noch in der Wohnung wohnen?
Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung laufen am besten gebündelt, rechtzeitig angekündigt und zu Zeiten, die mit den Mietern abgesprochen sind.
Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten in der Regel ermöglichen, wenn sie vorher angekündigt werden und in vernünftigem Umfang bleiben. Was im Einzelfall zumutbar ist, hängt auch vom Mietvertrag ab. Wer hier auf sein Recht pocht, verliert oft die Mitarbeit der Bewohner. Besser fährt, wer Rücksicht nimmt.
Bewährte Absprachen mit Mietern
- Termine bündeln, damit wenige Besuche reichen.
- Unterlagen vorab digital an Interessenten senden, damit vor Ort Zeit für die Räume bleibt.
- Fotos nur mit Einverständnis der Mieter und ohne persönliche Gegenstände im Bild.
- Nur Interessenten einladen, die ihre Finanzierung belegen können.
- Den Mietern nach dem Verkauf mitteilen, wer der neue Vermieter ist und wohin die Miete fließt.
Sollte ich die Wohnung vor dem Verkauf leer stehen lassen?
Ob Leerstand vor dem Verkauf sinnvoll ist, hängt davon ab, ob Sie Eigennutzer ansprechen wollen und ob das Mietverhältnis auf rechtmäßigem Weg endet, denn der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.
Eine leere Wohnung erreicht mehr Käufer. Familien und Paare, die selbst einziehen möchten, kommen dann ebenfalls infrage. Dem stehen Mietausfall, laufendes Hausgeld und Nebenkosten während der Vermarktung gegenüber. Zieht ein Mieter von sich aus aus, haben Sie die Wahl. Sie können neu vermieten oder leer verkaufen.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass Sie oder bestimmte Angehörige die Wohnung selbst nutzen wollen. Für einen geplanten Verkauf taugt sie nicht. Auch ein Käufer, der später einziehen möchte, muss sich an die Regeln des Mietrechts halten. Lassen Sie solche Fragen von einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie Schritte einleiten.
Was ist Ihre Immobilie in Nittendorf wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wie wirkt sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis aus?
Wie stark das Mietverhältnis den Preis beeinflusst, hängt von Miethöhe, Vertragslaufzeit, Zustand der Wohnung und der Frage ab, ob Ihre Käufer rechnen wie Anleger oder wie Eigennutzer.
Ein Anleger betrachtet vor allem die nachhaltige Miete im Verhältnis zum Kaufpreis und die Kosten, die er nicht umlegen kann. Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter dem, was für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird, sinkt sein Interesse. Eine marktgerechte Miete mit zuverlässigem Mieter wirkt dagegen positiv. Wer selbst einziehen möchte, bewertet die Wohnung nach Lage, Grundriss und Zustand und berücksichtigt, dass er zunächst warten muss.
Pauschale Abschläge für vermietete Wohnungen gibt es nicht. Eine Bewertung wägt Miete, Laufzeit und Zustand für Ihre konkrete Wohnung gegeneinander ab. Erst dann lässt sich ein Angebotspreis sauber begründen. Einen ersten Rahmen bekommen Sie über die kostenlose Immobilienbewertung in Nittendorf.
Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern zahlen?
Steuern können anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, denn dann gilt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG).
Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen greift bei einer vermieteten Wohnung nicht. Sie setzt voraus, dass Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Haben Sie die Wohnung geerbt, zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers. Wie hoch eine Steuer ausfiele und welche Kosten sich gegenrechnen lassen, klärt Ihre Steuerberatung. Lassen Sie das vor der Preisfestlegung prüfen.
Läuft auf der Wohnung noch ein Darlehen, kommt die Frage der Ablösung hinzu. Den Ablauf beschreibt der Beitrag zum Hausverkauf trotz Kredit in Nittendorf.
Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf vermieteter Wohnungen in Nittendorf?
Hoibl Immobilien prüft zuerst die Mietunterlagen, bespricht mit Ihnen die passende Käufergruppe und stimmt Besichtigungen direkt mit Ihren Mietern ab.
Matthias Hoibl ist seit 2008 als Makler tätig und kennt aus der eigenen Hausverwaltung beide Seiten: die des Eigentümers und die der Bewohner. Beim Verkauf heißt das konkret: Er sichtet Mietvertrag, Nebenkosten und Kautionsnachweis, fordert fehlende Unterlagen bei Verwaltung und Grundbuchamt an und stellt den Energieausweis als geprüfter Energieberater (HwK) selbst aus. Zu Besichtigungen kommen nur Interessenten mit Finanzierungsbestätigung.
Den Kaufvertrag bereitet er mit dem Notar vor, einschließlich der Regelungen zu Kaution und Mietübergang, und nach der Übergabe erhalten Ihre Mieter eine schriftliche Information über den Eigentümerwechsel. Weitere Hinweise für Eigentümer finden Sie auf der Seite Informationen für Verkäufer. Wie wertvoll Erfahrung mit Mietverhältnissen ist, lesen Sie im Ratgeber zum erfahrenen Immobilienmakler in Nittendorf.
Was ist der nächste Schritt?
Der nächste Schritt ist, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zusammenzulegen und auf dieser Grundlage eine Bewertung zu vereinbaren.
Sprechen Sie danach mit Ihrem Mieter. Wer früh weiß, was geplant ist, öffnet die Tür bereitwilliger. Für einen Termin erreichen Sie das Büro in Wenzenbach unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu vermietete Wohnung verkaufen Nittendorf
Muss mein Mieter in Nittendorf dem Verkauf der Wohnung zustimmen?
Nein. Der Verkauf ist Ihre Entscheidung als Eigentümer. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB). Informieren sollten Sie den Mieter trotzdem früh, weil Sie für Besichtigungen auf ihn angewiesen sind.
Kann der neue Eigentümer meinem Mieter in Nittendorf sofort kündigen?
Der Verkauf selbst gibt dem Käufer kein Kündigungsrecht. Er übernimmt den Vertrag mit allen Fristen. Eine spätere Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs, muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Das prüft im Einzelfall ein Rechtsanwalt.
Wer zahlt die Kaution zurück, wenn der Mieter nach dem Verkauf auszieht?
Grundsätzlich der Käufer, denn die Kaution geht auf ihn über (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter sie von ihm nicht zurück, kann er sich auch an den früheren Vermieter halten. Eine dokumentierte Übergabe der Kaution schützt Sie.
Wann hat ein Mieter in Nittendorf ein Vorkaufsrecht?
Nur wenn die Wohnung nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und Sie an einen Dritten verkaufen (§ 577 BGB). Der Notar informiert den Mieter nach der Beurkundung. Er kann dann zu denselben Bedingungen eintreten.
Welche Unterlagen verlangen Käufer einer vermieteten Wohnung in Nittendorf?
Mietvertrag mit Nachträgen, Nachweis der Kaution, Nebenkostenabrechnung und eine Übersicht über Mieterhöhungen. Dazu kommen Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Energieausweis.
Ist eine vermietete Wohnung schwerer zu verkaufen?
Der Kreis der Käufer ist kleiner, weil Eigennutzer nicht sofort einziehen können. Kapitalanleger suchen dagegen gezielt vermietete Wohnungen. Mit vollständigen Unterlagen und einer marktgerechten Miete finden sich passende Käufer.
Darf ich in Nittendorf Fotos in der vermieteten Wohnung machen lassen?
Nur mit Einverständnis der Mieter, denn es geht um ihre Privatsphäre. Viele Mieter stimmen zu, wenn persönliche Gegenstände nicht zu sehen sind. Alternativ zeigen Grundriss und Bilder von Haus und Gemeinschaftsflächen die Wohnung.
Fällt beim Verkauf meiner vermieteten Wohnung in Nittendorf Spekulationssteuer an?
Möglich, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Bei Vermietung greift die Ausnahme für Selbstnutzung nicht. Wie hoch die Steuer wäre, klärt Ihre Steuerberatung vor dem Verkauf.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Nittendorf und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Makler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Vermietete Wohnung in Nittendorf verkaufen
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