Eine vermietete Wohnung in Donaustauf können Sie jederzeit mit Mietern verkaufen. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB unverändert auf den Käufer über, die Kaution ebenso. Ihr Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen. Wichtig sind vollständige Mietunterlagen, gut abgestimmte Besichtigungen und die Frage, ob Sie Kapitalanleger oder Eigennutzer ansprechen wollen.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf bricht nicht Miete: Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB).
- Die Mietkaution wechselt mit dem Eigentum zum Käufer (§ 566a BGB).
- Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum nach seinem Einzug (§ 577 BGB).
- Bei vermieteten Wohnungen gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren ohne Befreiung durch Eigennutzung.
- Wie sich das Mietverhältnis auf den Preis auswirkt, hängt von Miethöhe, Mieter, Zustand und Käufergruppe ab.
Inhalt dieses Beitrags
- Kann ich eine vermietete Wohnung in Donaustauf mit Mietern verkaufen?
- Was passiert beim Verkauf mit Mietvertrag und Kaution?
- Hat mein Mieter in Donaustauf ein Vorkaufsrecht?
- Wer kauft eine vermietete Wohnung in Donaustauf?
- Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?
- Wie organisiere ich Besichtigungen mit Mietern?
- Sollte ich die Wohnung vor dem Verkauf leer stehen lassen?
- Kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden?
- Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer an?
- Wie wirkt sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis aus?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien Eigentümer in Donaustauf beim Verkauf vermieteter Wohnungen?
- Häufige Fragen
Kann ich eine vermietete Wohnung in Donaustauf mit Mietern verkaufen?
Ja, eine vermietete Wohnung in Donaustauf können Sie jederzeit mit Mietern verkaufen, der Mietvertrag geht nach § 566 BGB unverändert auf den Käufer über, und der Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen.
Juristen sprechen von „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Miethöhe, Laufzeit und Nebenabreden bleiben, wie sie sind. Für den Mieter ändert sich zunächst nur der Ansprechpartner.
Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie verkaufen eine Wohnung mit laufendem Mietverhältnis und sprechen damit eine bestimmte Käufergruppe an. Viele davon sind Kapitalanleger, häufig aus Regensburg, die eine Wohnung im Umland als Anlage suchen. Wie gut der Verkauf gelingt, hängt davon ab, wie vollständig Sie das Mietverhältnis dokumentieren und wie gut Sie Ihre Mieter einbinden.
Was passiert beim Verkauf mit Mietvertrag und Kaution?
Beim Verkauf bleibt der Mietvertrag unverändert bestehen, und die Mietkaution geht nach § 566a BGB auf den Käufer über, der damit gegenüber dem Mieter für ihre Rückzahlung einsteht.
Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar an den Käufer, zusammen mit einem Beleg über ihre Höhe und Anlage. Im Kaufvertrag wird geregelt, ab welchem Stichtag Mieteinnahmen und Kosten auf den Käufer übergehen. Üblich ist der Zeitpunkt des Besitzübergangs, also meist der Tag der Kaufpreiszahlung.
Was der Mieter erfahren sollte
- Dass die Wohnung verkauft werden soll und wer sein Ansprechpartner während des Verkaufs ist
- Wie Besichtigungen ablaufen und wie sie angekündigt werden
- Ab wann er die Miete an den neuen Eigentümer zahlt
- Wer die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr erstellt
Die Nebenkostenabrechnung ist ein häufiger Streitpunkt. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer für welchen Zeitraum abrechnet und wer Nachzahlungen oder Guthaben trägt. Der Notar formuliert dazu eine passende Klausel.
Hat mein Mieter in Donaustauf ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nach § 577 BGB dann, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und nun erstmals an einen Dritten verkauft wird.
Wurde das Haus schon vor dem Einzug in Wohnungseigentum aufgeteilt, besteht dieses gesetzliche Vorkaufsrecht nicht. Prüfen Sie das anhand der Teilungserklärung und des Datums im Grundbuch. Bei Unsicherheit klärt der Notar die Frage.
Besteht das Vorkaufsrecht, teilt der Notar dem Mieter nach der Beurkundung den Inhalt des Kaufvertrags mit. Der Mieter kann dann zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten. Für Sie bleibt der Preis gleich, nur der Käufer ändert sich. Manche Mieter haben ohnehin Interesse am Kauf. Fragen Sie deshalb früh, bevor die Vermarktung beginnt.
Wer kauft eine vermietete Wohnung in Donaustauf?
Eine vermietete Wohnung in Donaustauf kaufen vor allem Kapitalanleger, die eine laufende Mieteinnahme suchen, manchmal auch Eigennutzer, die später selbst einziehen möchten, und gelegentlich der Mieter selbst.
Jede dieser Gruppen schaut auf andere Dinge. Ein Makler, der das weiß, stellt die Unterlagen so zusammen, dass jede Gruppe schnell findet, was sie braucht.
| Käufergruppe | Worauf sie achtet | Welche Unterlagen sie braucht |
|---|---|---|
| Kapitalanleger | Miethöhe, Mietentwicklung, Zustand, Hausgeld | Mietvertrag, Mietaufstellung, Wirtschaftsplan, Protokolle |
| Eigennutzer | Lage, Grundriss, Möglichkeit des späteren Einzugs | Mietvertrag, Grundriss, Angaben zur Laufzeit |
| Mieter | Preis, Finanzierung, Ablauf | Kaufpreisangebot, Teilungserklärung, Energieausweis |
Für Kapitalanleger zählt neben der Mietrendite der Zustand der Wohnanlage. Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, ob größere Maßnahmen anstehen und wie hoch die Erhaltungsrücklage ist. Wie der Wert einer vermieteten Wohnung ermittelt wird, beschreibt der Beitrag Immobilienwert ermitteln in Donaustauf.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung brauchen Sie neben den üblichen Objektunterlagen den Mietvertrag mit allen Nachträgen, eine Mietaufstellung, Nachweise zu Mieterhöhungen und Kaution, die letzten Nebenkostenabrechnungen sowie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
- Mietvertrag mit Nachträgen und Vereinbarungen
- Aktuelle Mietaufstellung mit Kaltmiete und Vorauszahlungen
- Nachweise über Mieterhöhungen
- Beleg über Höhe und Anlage der Kaution
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Energieausweis und Grundbuchauszug
Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg, die Unterlagen zur Gemeinschaft bei der Hausverwaltung. Bei Wohnungen kann zudem die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf nötig sein (§ 12 WEG). Das steht in der Teilungserklärung. Der vollständige Ablauf bis zum Notar steht im Beitrag Ablauf eines Immobilienverkaufs mit Makler in Donaustauf.
Wie organisiere ich Besichtigungen mit Mietern?
Besichtigungen mit Mietern organisieren Sie, indem Sie Termine rechtzeitig ankündigen, zu üblichen Zeiten legen, mehrere Interessenten bündeln und dem Mieter einen festen Ansprechpartner nennen.
Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten in der Regel dulden, wenn sie angemessen angekündigt werden und in zumutbarem Umfang stattfinden. Rechtlich durchsetzen sollten Sie das aber selten müssen. Ein freundliches Gespräch zu Beginn erreicht meist mehr.
So bleibt das Verhältnis zum Mieter gut
- Kündigen Sie jeden Termin mit ausreichendem Vorlauf an.
- Bündeln Sie Interessenten, damit es wenige Termine gibt.
- Zeigen Sie Fotos und Grundriss vorab, damit nur ernsthafte Käufer kommen.
- Lassen Sie vertrauliche Unterlagen des Mieters unberührt.
- Bedanken Sie sich für die Mitwirkung, gern auch mit einer kleinen Geste.
Ein Makler übernimmt diese Abstimmung für Sie. Er prüft Interessenten vorab auf ihre Finanzierung, damit der Mieter nicht für Besichtigungen ohne echte Kaufabsicht seine Tür öffnet.
Sollte ich die Wohnung vor dem Verkauf leer stehen lassen?
Ob Sie die Wohnung vor dem Verkauf leer stehen lassen, hängt davon ab, welche Käufer Sie erreichen wollen, denn Eigennutzer zahlen für eine freie Wohnung oft mehr, während Kapitalanleger gerade das laufende Mietverhältnis suchen.
Eine freie Wohnung erweitert den Kreis der Interessenten um Selbstnutzer. Dafür fehlen Ihnen bis zum Verkauf die Mieteinnahmen, und Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung laufen weiter. Außerdem können Sie einen Mieter nicht einfach zum Auszug bewegen. Ein Auszug gelingt meist nur, wenn der Mieter ohnehin gehen möchte oder einer Aufhebungsvereinbarung zustimmt.
| Ausgangslage | Was dafür spricht | Was Sie bedenken sollten |
|---|---|---|
| Mieter zieht ohnehin aus | Verkauf an Eigennutzer möglich | Mietausfall bis zum Verkauf, Kosten laufen weiter |
| Langjähriger, zuverlässiger Mieter | Verlässliche Einnahme für Kapitalanleger | Miethöhe und Zustand prüfen Anleger genau |
| Mieter möchte kaufen | Kein Vermarktungsaufwand | Preis auf Basis einer Bewertung festlegen |
| Aufhebungsvereinbarung möglich | Freie Wohnung für Selbstnutzer | Vereinbarung schriftlich und rechtlich prüfen lassen |
Was ist Ihre Immobilie in Donaustauf wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Kann der Käufer nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden?
Ein Käufer kann nach dem Kauf grundsätzlich wie jeder Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, und ob und wann das im Einzelfall möglich ist, klärt er mit einem Rechtsanwalt.
Für Sie als Verkäufer ist wichtig, keine Zusagen zu machen. Versprechen Sie einem Käufer nicht, dass er bald einziehen kann. Ebenso wenig sollten Sie dem Mieter zusichern, dass der Käufer niemals kündigen wird. Solche Aussagen können später zu Streit führen.
Ein Makler beschreibt das Mietverhältnis im Exposé sachlich: Beginn, Miethöhe, Vereinbarungen. Die rechtliche Bewertung bleibt bei den Fachleuten. Auf diese Weise erhalten beide Seiten dieselben Informationen.
Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Spekulationssteuer an?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG), denn die Befreiung für selbst genutzte Wohnungen greift bei Vermietung nicht.
Maßgeblich ist das Datum der notariellen Verträge, also Kaufvertrag beim Erwerb und Kaufvertrag beim Verkauf. Haben Sie geerbt, läuft die Frist des Erblassers weiter. Besteuert wird der Gewinn aus dem Verkauf.
Prüfen Sie den Zeitpunkt vor der Vermarktung mit Ihrem Steuerberater. Oft lohnt ein Blick in den alten Kaufvertrag. Welche weiteren Kosten auf Sie als Verkäufer zukommen, steht im Beitrag Was kostet ein Makler in Donaustauf.
Wie wirkt sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis aus?
Wie sich das Mietverhältnis auf den Verkaufspreis auswirkt, hängt von Miethöhe im Vergleich zur ortsüblichen Miete, Dauer des Mietverhältnisses, Zustand der Wohnung und davon ab, ob Eigennutzer als Käufer überhaupt in Frage kommen.
Eine feste Größe für einen Abschlag gibt es nicht. Eine Wohnung mit marktgerechter Miete und zuverlässigem Mieter kann für Anleger sehr interessant sein. Eine deutlich zu niedrige Miete, die sich nur langsam anpassen lässt, mindert dagegen die Rendite und damit den Preis, den Anleger zahlen.
Faktoren, die den Preis beeinflussen
- Verhältnis der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Laufzeit und Art des Mietvertrags, etwa Staffel- oder Indexmiete
- Zuverlässigkeit des Mieters und Zahlungshistorie
- Zustand der Wohnung und der Wohnanlage
- Höhe von Hausgeld und Erhaltungsrücklage
- Lage in Donaustauf, etwa in Hanglage oder näher am Ortskern
Ein erfahrener Makler bewertet vermietete Wohnungen auf Grundlage des Ertragswerts und vergleicht mit freien Wohnungen. Mehr zu Erfahrung bei solchen Verkäufen lesen Sie im Beitrag erfahrener Immobilienmakler in Donaustauf.
Wie begleitet Hoibl Immobilien Eigentümer in Donaustauf beim Verkauf vermieteter Wohnungen?
Hoibl Immobilien begleitet Eigentümer in Donaustauf beim Verkauf vermieteter Wohnungen mit einer Bewertung vor Ort, der Zusammenstellung aller Miet- und Verwaltungsunterlagen, abgestimmten Besichtigungen mit den Mietern und der Ansprache geprüfter Kapitalanleger.
Matthias Hoibl ist seit 2008 Immobilienmakler und betreut neben dem Verkauf auch Vermietung und Hausverwaltung. Er kennt daher beide Seiten des Mietverhältnisses. Den Energieausweis stellt er als geprüfter Energieberater (HwK) selbst aus. Käufer reservieren erst nach Finanzierungsbestätigung, zum Notar begleitet er Sie.
Allgemeine Hinweise für Eigentümer finden Sie unter Informationen für Verkäufer, Einflussfaktoren auf die Dauer im Beitrag Wie lange dauert ein Hausverkauf in Donaustauf. Einen Termin vereinbaren Sie unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu vermietete Wohnung verkaufen Donaustauf
Muss mein Mieter in Donaustauf dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über, eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig. Besichtigungen sollten Sie aber rechtzeitig mit ihm abstimmen.
Wer bekommt die Kaution, wenn ich meine Wohnung in Donaustauf verkaufe?
Die Kaution geht nach § 566a BGB auf den Käufer über. Übergeben Sie sie nachweisbar mit einem Beleg über Höhe und Anlage. Der Käufer haftet dann gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung.
Hat mein Mieter in Donaustauf ein Vorkaufsrecht?
Nur wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und erstmals an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Der Notar informiert den Mieter dann nach der Beurkundung.
Kann ich die Miete vor dem Verkauf erhöhen?
Im Rahmen der gesetzlichen Regeln für Mieterhöhungen ja. Eine Erhöhung nur wegen des Verkaufs sollte gut überlegt sein, weil sie das Verhältnis zum Mieter belasten kann. Lassen Sie sich im Zweifel beraten.
Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung im Verkaufsjahr?
Das regeln Sie im Kaufvertrag. Häufig rechnet der Eigentümer ab, der zum Ende des Abrechnungszeitraums Vermieter ist, und Verkäufer und Käufer gleichen untereinander aus. Der Notar formuliert eine passende Klausel.
Ist eine vermietete Wohnung in Donaustauf schwerer zu verkaufen?
Sie spricht vor allem Kapitalanleger an, häufig auch aus Regensburg. Mit vollständigen Mietunterlagen und einer Bewertung nach Ertragswert lässt sich diese Käufergruppe gezielt erreichen.
Fällt bei einer geerbten vermieteten Wohnung in Donaustauf Spekulationssteuer an?
Bei Erbschaft läuft die Frist des Erblassers weiter. Liegt dessen Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Den Einzelfall prüft ein Steuerberater.
Brauche ich für eine vermietete Wohnung einen Energieausweis?
Ja, beim Verkauf gelten die üblichen Pflichten des Gebäudeenergiegesetzes. Die Kennwerte gehören in die Anzeige, der Ausweis wird spätestens bei der Besichtigung vorgelegt. Für Wohnungen in Baudenkmälern gilt eine Ausnahme.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Donaustauf und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Makler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Verkaufen Sie mit vollständigen Mietunterlagen
Lassen Sie Ihre vermietete Wohnung in Donaustauf vor Ort bewerten und klären Sie, welche Käufergruppe zu Ihrem Mietverhältnis passt. Das Gespräch ist unverbindlich.
