Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Renditeimmobilie in Pfatter verkauft, braucht neben Grundbuchauszug, Plänen und Energieausweis vor allem eine aktuelle Mietaufstellung, alle Mietverträge, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und eine Übersicht über Instandhaltungen. Kapitalanleger kaufen nach Ertrag. Je vollständiger diese Zahlen vorliegen, desto genauer können Käufer und ihre Banken rechnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietaufstellung mit Flächen, Mieten, Vorauszahlungen und Kautionen ist die wichtigste Unterlage für Kapitalanleger.
- Alle Mietverträge gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB), ebenso die Kautionen (§ 566a BGB).
- Nebenkostenabrechnungen und eine Instandhaltungsliste zeigen, wie solide das Haus bewirtschaftet wurde.
- Kapitalanleger bewerten über den Ertragswert, die Lage und den Zustand des Gebäudes.
- Bei Mehrfamilienhäusern gilt die gesetzliche Teilung der Maklerprovision nicht, sie ist frei verhandelbar.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pfatter?
- Was gehört in eine gute Mietaufstellung?
- Wie bewerten Kapitalanleger ein Mehrfamilienhaus in Pfatter?
- Wie bereite ich die Unterlagen für Kaufinteressenten auf?
- Welche Rechte haben die Mieter beim Verkauf?
- Was gilt beim Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus?
- Wie wird die Maklerprovision bei Renditeobjekten geregelt?
- Welche steuerlichen Fragen sollte ich vor dem Verkauf klären?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf von Renditeimmobilien in Pfatter?
- Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pfatter?
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pfatter brauchen Sie Unterlagen zu Grundstück und Gebäude, zu den Mietverhältnissen und zur Bewirtschaftung der letzten Jahre.
| Unterlage | Wo erhältlich | Wofür der Käufer sie braucht |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Regensburg | Eigentum, Rechte, Belastungen |
| Flurkarte, Baupläne, Baugenehmigungen | Vermessungsverwaltung, Gemeinde, Landratsamt Regensburg | Bestand und Genehmigungslage |
| Wohnflächenberechnung je Einheit | Bauakte oder Neuberechnung | Prüfung der Mieten pro Quadratmeter |
| Mietaufstellung | Eigene Erstellung oder Hausverwaltung | Ertragsrechnung |
| Mietverträge mit Nachträgen | Eigene Unterlagen | Laufzeiten, Mieterhöhungen, Sonderabsprachen |
| Nebenkostenabrechnungen | Eigene Unterlagen oder Verwaltung | Umlagefähige Kosten, Nachzahlungen |
| Energieausweis | Energieberater | Pflichtangaben, Einschätzung künftiger Sanierungen |
| Instandhaltungsliste mit Rechnungen | Eigene Unterlagen | Zustand und anstehende Kosten |
Dazu kommen Versicherungspolicen, Wartungsverträge für Heizung oder Rauchwarnmelder und gegebenenfalls Schornsteinfegerprotokolle.
Was gehört in eine gute Mietaufstellung?
Eine gute Mietaufstellung listet für jede Einheit Lage im Haus, Wohnfläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung und Höhe der Kaution auf.
Käufer und Banken lesen daraus den Ertrag und das Potenzial ab. Fehlen Angaben, rechnen Interessenten vorsichtig, was sich im Preis niederschlägt. Halten Sie die Aufstellung aktuell und ehrlich. Leerstände, Mietrückstände oder Streitigkeiten mit Mietern gehören hinein.
Häufig vergessene Angaben
- Stellplätze, Garagen und Kellerräume, die separat vermietet sind
- Staffel- oder Indexmieten mit den nächsten Stufen
- Laufende Mieterhöhungsverlangen
- Mündliche Absprachen, etwa zur Gartennutzung
- Angaben, wo Kautionen angelegt sind
Wie bewerten Kapitalanleger ein Mehrfamilienhaus in Pfatter?
Kapitalanleger bewerten ein Mehrfamilienhaus in Pfatter über den Ertragswert, also die nachhaltig erzielbare Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, und gleichen das Ergebnis mit Lage und Zustand ab.
Sie fragen, wie sicher die Mieten sind, ob sie zur Lage passen und welche Sanierungen in den nächsten Jahren anstehen. Eine ländliche Gemeinde wie Pfatter wird anders eingeschätzt als die Stadt Regensburg. Gefragt sind Angaben zur Nachfrage nach Mietwohnungen, zur Anbindung und zum Zustand von Dach, Heizung und Fenstern. Brauchen Sie einen Wert für Finanzamt oder Erben, hilft ein Verkehrswertgutachten in Pfatter.
Wie bereite ich die Unterlagen für Kaufinteressenten auf?
Am besten bereiten Sie die Unterlagen als digitalen Datenraum auf, in dem jede Datei eindeutig benannt ist und Interessenten erst nach einer Vertraulichkeitserklärung Zugriff erhalten.
Kapitalanleger prüfen gründlich. Ordnen Sie die Dateien nach Grundbuch, Gebäude, Mietverträgen, Abrechnungen und Instandhaltung. Persönliche Daten der Mieter schwärzen Sie, bis ein Käufer ernsthaft interessiert ist, die Mieten selbst bleiben dabei lesbar. Rückfragen beantworten Sie schriftlich. Dann haben alle Interessenten denselben Stand.
Welche Rechte haben die Mieter beim Verkauf?
Die Mieter behalten beim Verkauf alle Rechte aus ihrem Mietvertrag, weil der Käufer an Ihrer Stelle in die Verträge eintritt (§ 566 BGB).
Auch die Kautionen gehen auf den Käufer über (§ 566a BGB). Übergeben Sie Kautionskonten und Belege vollständig. Wurde ein Haus nach der Vermietung in Eigentumswohnungen aufgeteilt und wird eine einzelne Wohnung verkauft, kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB). Beim Verkauf des ganzen Hauses greift dieses Recht in der Regel nicht.
Kündigen Sie Besichtigungen rechtzeitig an und bündeln Sie Termine. Mieter, die sich gut informiert fühlen, öffnen eher die Tür.
Was gilt beim Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus?
Für ein Mehrfamilienhaus brauchen Sie einen gültigen Energieausweis, dessen Kennwerte bereits in die Verkaufsanzeige gehören und den Sie bei der Besichtigung vorlegen.
Der Ausweis ist zehn Jahre gültig und wird auch für Neuvermietungen gebraucht. Bei Gebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen ist oft ein Verbrauchsausweis möglich, bei kleineren älteren Häusern kann ein Bedarfsausweis vorgeschrieben sein. Kapitalanleger lesen aus den Werten ab, welche Sanierungen auf sie zukommen. Mehr zur Gültigkeit steht im Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf in Pfatter.
Was ist Ihre Immobilie in Pfatter wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wie wird die Maklerprovision bei Renditeobjekten geregelt?
Bei Mehrfamilienhäusern und anderen Renditeobjekten gilt die gesetzliche Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer nicht, die Verteilung ist frei verhandelbar.
Die Regel des § 656c BGB betrifft nur Wohnungen und Einfamilienhäuser bei Verbraucherkäufern. Klären Sie im Maklervertrag, wer welchen Anteil trägt und wann er fällig wird. Lassen Sie sich die Leistungen beschreiben, etwa Datenraum, Ertragsübersicht und Ansprache von Kapitalanlegern.
Welche steuerlichen Fragen sollte ich vor dem Verkauf klären?
Vor dem Verkauf sollten Sie klären, ob die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG abgelaufen ist und wie sich der Verkauf auf Ihre bisherigen Abschreibungen auswirkt.
Bei vermieteten Objekten entfällt die Befreiung über Eigennutzung. Innerhalb der Frist ist der Gewinn deshalb meist steuerpflichtig. Gehört das Haus zu einem Betriebsvermögen, etwa bei einer früheren Hofstelle, gelten andere Regeln. Ihre Steuerberatung rechnet das vorab durch.
Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf von Renditeimmobilien in Pfatter?
Hoibl Immobilien stellt Mietaufstellung, Verträge und Abrechnungen in einem geordneten Datenraum zusammen, erstellt den Energieausweis selbst und spricht Kapitalanleger mit geprüfter Finanzierung an.
Matthias Hoibl bewertet das Haus vor Ort, prüft Mietverträge auf Besonderheiten und stimmt Besichtigungen mit den Mietern ab. Er begleitet Sie zum Notar und übergibt mit Protokoll, Kautionen und Schlüsseln. Wollen Sie das Haus lieber behalten und die Betreuung abgeben, übernimmt die Hausverwaltung von Hoibl Immobilien diese Aufgabe. Den ersten Schritt bildet eine kostenlose Immobilienbewertung in Pfatter.
Häufige Fragen zu Mehrfamilienhaus verkaufen Pfatter
Muss ich die Mieter in Pfatter über den Verkauf informieren?
Eine allgemeine Pflicht dazu gibt es nicht, für Besichtigungen brauchen Sie aber die Mitwirkung der Mieter. Eine frühe Information erleichtert die Termine.
Gehen die Mietverträge auf den Käufer über?
Ja. Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverträge ein und übernimmt die Kautionen. Am Mietverhältnis ändert sich für die Mieter nichts.
Wie alt dürfen die Nebenkostenabrechnungen beim Verkauf in Pfatter sein?
Legen Sie die Abrechnungen der letzten Jahre vor, mindestens die zuletzt erstellte. Käufer erkennen daran, wie sich Kosten und Vorauszahlungen entwickelt haben.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Pfatter?
Meist Kapitalanleger, private wie gewerbliche. Manchmal kaufen auch Familien, die eine Wohnung selbst nutzen und den Rest vermieten möchten.
Brauche ich für ein Mehrfamilienhaus in Pfatter einen Energieausweis?
Ja, in aller Regel. Die Kennwerte gehören in die Anzeige, der Ausweis wird bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit Leerstand verkaufen?
Ja. Leerstand sollte aber offen in der Mietaufstellung stehen. Käufer bewerten dann das Potenzial und den Aufwand für die Neuvermietung.
Wer zahlt beim Verkauf eines Renditeobjekts in Pfatter den Makler?
Das ist frei verhandelbar, denn die gesetzliche Teilung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser bei Verbrauchern. Halten Sie die Regelung im Maklervertrag fest.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Pfatter und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Makler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Mehrfamilienhaus in Pfatter mit vollständigen Zahlen verkaufen
Vereinbaren Sie unter 09407 9583 369 eine kostenlose Wertermittlung mit Matthias Hoibl. Er prüft Mietaufstellung und Unterlagen und sagt Ihnen, was Kapitalanleger noch sehen wollen.
