Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer anderen Renditeimmobilie in Pentling brauchen Sie neben Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauplänen und Energieausweis vor allem die Mietunterlagen: eine aktuelle Mietaufstellung, alle Mietverträge mit Nachträgen, die letzten Nebenkostenabrechnungen und Nachweise über Kautionen. Dazu kommt eine Übersicht über Instandhaltungen der letzten Jahre. Kapitalanleger kaufen nach Zahlen, und genau diese Zahlen prüfen sie und ihre Bank zuerst.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietaufstellung mit Fläche, Miete, Nebenkostenvorauszahlung und Mietbeginn je Einheit ist das wichtigste Dokument für Anleger.
- Alle Mietverträge gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB), ebenso die Kautionen (§ 566a BGB).
- Eine lückenlose Instandhaltungshistorie macht den Zustand des Hauses für Käufer und Bank nachvollziehbar.
- Bewertet werden Mehrfamilienhäuser in der Regel nach dem Ertragswertverfahren.
- Für jedes Gebäude braucht es einen gültigen Energieausweis, der zehn Jahre gilt.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pentling?
- Was muss in die Mietaufstellung?
- Welche Rechte haben die Mieter beim Verkauf?
- Wie wird eine Renditeimmobilie in Pentling bewertet?
- Welche Fragen stellen Kapitalanleger vor dem Kauf?
- Was passiert mit Grundschulden und laufenden Darlehen?
- Wann kommt ein Ankäufer für das Mehrfamilienhaus infrage?
- Wie unterstützt Hoibl Immobilien beim Verkauf einer Renditeimmobilie in Pentling?
- Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pentling?
Für ein Mehrfamilienhaus in Pentling brauchen Sie Unterlagen aus drei Bereichen: Objekt und Grundstück, Mietverhältnisse und Bewirtschaftung, wobei Anleger die Mietunterlagen meist zuerst sehen wollen.
| Unterlage | Bezugsstelle | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Regensburg, Grundbuchamt | Eigentum, Grundschulden, Rechte Dritter |
| Flurkarte | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Grundstückszuschnitt, Lage der Gebäude |
| Baupläne, Baugenehmigungen | eigene Akte, sonst Landratsamt Regensburg | Nachweis genehmigter Nutzung und Einheiten |
| Wohnflächenberechnung je Einheit | Bauakte oder neues Aufmaß | Abgleich mit den Mietverträgen |
| Mietaufstellung | Sie oder Ihre Hausverwaltung | Ertragswert, Kalkulation der Bank |
| Mietverträge mit Nachträgen | Ihre Akte | Prüfung von Laufzeit, Staffel, Index |
| Nebenkostenabrechnungen | Sie oder Ihre Hausverwaltung | umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten |
| Energieausweis | Energieberater | Pflichtangaben in Anzeige und Besichtigung |
| Instandhaltungsnachweise | Rechnungen, Wartungsverträge | Zustand und anstehende Arbeiten |
Stellen Sie die Unterlagen digital in einem geordneten Ordner bereit. Kapitalanleger und ihre Banken prüfen häufig mehrere Objekte gleichzeitig und entscheiden sich für das, bei dem die Zahlen am klarsten vorliegen.
Was muss in die Mietaufstellung?
In die Mietaufstellung gehören für jede Einheit Lage im Haus, Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, Art der Miete und die Höhe der hinterlegten Kaution.
Ergänzen Sie, ob Mieterhöhungen anstehen, ob Staffel- oder Indexmieten vereinbart sind und ob es Rückstände oder Streitigkeiten gibt. Leerstand nennen Sie offen, ebenso Einheiten, die gerade gekündigt sind. Stellplätze, Garagen und Kellerräume mit eigener Miete führen Sie gesondert auf.
Die Zahlen müssen zu den Verträgen passen. Weicht die Mietaufstellung von den Verträgen ab, verliert der Käufer Vertrauen in alle anderen Angaben.
Welche Rechte haben die Mieter beim Verkauf?
Die Mieter behalten beim Verkauf alle Rechte aus ihren Verträgen, weil der Käufer an Ihrer Stelle in jeden Mietvertrag eintritt (§ 566 BGB).
Die Kautionen gehen auf den Käufer über (§ 566a BGB), deshalb gehört ein Nachweis über jede Kaution zu den Unterlagen. Ein Vorkaufsrecht der Mieter (§ 577 BGB) kommt bei einem ungeteilten Mehrfamilienhaus in der Regel nicht in Betracht. Es kann aber entstehen, wenn Wohnungen nach Einzug der Mieter in Eigentum aufgeteilt wurden oder werden sollen. Das prüft der Notar.
Besichtigungen kündigen Sie den Mietern rechtzeitig an und bündeln Termine, damit die Hausgemeinschaft nicht über Wochen gestört wird. Mieter, die gut informiert sind, zeigen ihre Wohnung bereitwilliger.
Wie wird eine Renditeimmobilie in Pentling bewertet?
Eine Renditeimmobilie in Pentling wird in der Regel nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV bewertet, das den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieten, den Bewirtschaftungskosten und der Restnutzungsdauer ableitet.
Entscheidend ist dabei die nachhaltig erzielbare Miete, und die kann von der aktuellen Miete abweichen. Liegen Mieten deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Wohnungen, sieht ein Anleger Potenzial, rechnet aber mit den gesetzlichen Grenzen für Erhöhungen. Liegen sie darüber, rechnet er mit einem Risiko. Die Nähe zur Universität und zum Regensburger Süden macht kleinere Wohnungen in Pentling für Mieter interessant, was Anleger in ihre Kalkulation einbeziehen.
Lassen Sie den Wert vor Ort einschätzen und vergleichen Sie die Begründung. Warum verschiedene Bewertungen auseinanderliegen können, erklärt der Beitrag zur Immobilienbewertung in Pentling.
Welche Fragen stellen Kapitalanleger vor dem Kauf?
Kapitalanleger fragen vor dem Kauf vor allem nach Mietentwicklung, nicht umlagefähigen Kosten, anstehenden Investitionen und dem energetischen Zustand des Hauses.
Typische Anlegerfragen
- Wann wurden die Mieten zuletzt angepasst?
- Welche Kosten bleiben beim Eigentümer?
- Wie alt sind Heizung, Dach, Fenster und Leitungen?
- Gibt es Mieter mit Zahlungsrückständen?
- Welche GEG-Nachrüstpflichten kommen auf einen neuen Eigentümer zu?
- Lassen sich Dachgeschoss oder Nebengebäude weiter ausbauen?
Neue Eigentümer müssen bestimmte Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Wer dazu schon eine Einschätzung eines Energieberaters vorlegt, beantwortet eine der häufigsten Fragen im Voraus.
Was passiert mit Grundschulden und laufenden Darlehen?
Grundschulden und laufende Darlehen werden beim Verkauf in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, die Bank erhält den Ablösebetrag direkt über die Abwicklung des Notars.
Bei einer vorzeitigen Ablösung verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB). Wie das im Einzelnen abläuft, steht im Beitrag Haus verkaufen mit Kredit in Pentling.
Was ist Ihre Immobilie in Pentling wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wann kommt ein Ankäufer für das Mehrfamilienhaus infrage?
Ein Ankäufer kommt infrage, wenn das Haus großen Sanierungsbedarf hat, Mietverhältnisse schwierig sind oder Sie einen festen Termin brauchen und dafür einen niedrigeren Preis akzeptieren.
Prüfen Sie Ankäufer genau. Seriöse Angebote nennen einen Preis, an dem sich nach der Besichtigung wenig ändert, und belegen die Finanzierung. Woran Sie das erkennen, beschreibt der Beitrag zum Immobilienankäufer in Pentling.
Wie unterstützt Hoibl Immobilien beim Verkauf einer Renditeimmobilie in Pentling?
Hoibl Immobilien stellt die Mietunterlagen zu einer prüffähigen Übersicht zusammen, bewertet das Haus nach Ertragswert und Marktlage und spricht Kapitalanleger mit geprüfter Finanzierung gezielt an.
Matthias Hoibl stellt als geprüfter Energieberater (HwK) den Energieausweis selbst aus und kann den energetischen Zustand für Anleger einordnen. Er stimmt Besichtigungen mit den Mietern ab und begleitet den Notartermin. Wer das Haus behalten möchte, findet bei der Hausverwaltung von Hoibl Immobilien Unterstützung bei der laufenden Betreuung.
Häufige Fragen zu Mehrfamilienhaus verkaufen Pentling
Kann ich ein Mehrfamilienhaus in Pentling mit Mietern verkaufen?
Ja. Der Käufer übernimmt alle bestehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Die Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen.
Muss ich die Mieter über den Verkauf informieren?
Eine Pflicht zur Vorabinformation besteht in der Regel nicht. Für Besichtigungen brauchen Sie aber die Mitwirkung der Mieter, deshalb sind eine frühe Ankündigung und abgestimmte Termine sinnvoll. Nach dem Eigentumswechsel teilen Sie den Mietern den neuen Vermieter schriftlich mit.
Wer bekommt die Mieten im Monat des Verkaufs in Pentling?
Das regelt der Kaufvertrag. Meist stehen die Mieten bis zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten dem Verkäufer zu, danach dem Käufer. Die Nebenkostenabrechnung wird zum Stichtag abgegrenzt.
Brauche ich für jedes Haus einen eigenen Energieausweis?
Ja, für jedes Gebäude ist ein eigener gültiger Energieausweis nötig. Er gilt zehn Jahre. Die Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen.
Fällt beim Verkauf einer Renditeimmobilie in Pentling Steuer an?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, kann der Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Die Ausnahme für Selbstnutzung greift bei vermieteten Objekten nicht. Lassen Sie das von einem Steuerberater prüfen.
Was gilt für die Kautionen der Mieter beim Verkauf?
Die Kautionen gehen mit allen Rechten auf den Käufer über (§ 566a BGB). Übergeben Sie die Kautionskonten oder die Beträge zum Stichtag und lassen Sie die Übergabe im Vertrag regeln.
Welche Käufer interessieren sich in Pentling für Mehrfamilienhäuser?
Vor allem private Kapitalanleger, Familien, die eine Einheit selbst nutzen und den Rest vermieten möchten, und Investoren aus der Region. Welche Gruppe passt, hängt von Größe, Zustand und Mietniveau des Hauses ab.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Pentling und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Renditeimmobilie in Pentling bewerten lassen
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