Ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht in Bernhardswald dürfen Sie verkaufen, das Recht bleibt aber im Grundbuch stehen und der Käufer muss es übernehmen. Die berechtigte Person wohnt also weiter im Haus. Lastenfrei verkaufen können Sie nur, wenn sie auf ihr Recht verzichtet und die Löschung bewilligt oder wenn das Recht durch ihren Tod erloschen ist. Für Preis und Käufergruppe macht das einen großen Unterschied.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Wohnrecht oder Nießbrauch steht in Abteilung II des Grundbuchs und bleibt beim Verkauf bestehen.
- Mit Wohnrecht darf die berechtigte Person im Haus wohnen, ein Nießbraucher darf es zusätzlich vermieten und die Erträge behalten.
- Gelöscht wird das Recht nur mit Zustimmung der berechtigten Person oder nach ihrem Tod mit der Sterbeurkunde.
- Viele Banken finanzieren ein Haus mit Wohnrecht nur eingeschränkt, was den Kreis der Käufer verkleinert.
- Welcher Wert sich ergibt, hängt vom Umfang des Rechts und vom Alter der berechtigten Person ab.
Inhalt dieses Beitrags
- Was bedeutet ein eingetragenes Wohnrecht für den Verkauf?
- Worin unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauch?
- Wie lässt sich ein Wohnrecht vor dem Verkauf löschen?
- Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht?
- Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Preis aus?
- Bekommt ein Käufer für ein Haus mit Wohnrecht eine Finanzierung?
- Was regelt der Notar beim Verkauf mit Wohnrecht?
- Wie unterstützt Hoibl Immobilien beim Verkauf mit Wohnrecht?
- Häufige Fragen
Was bedeutet ein eingetragenes Wohnrecht für den Verkauf?
Ein eingetragenes Wohnrecht bedeutet für den Verkauf, dass der Käufer Eigentümer wird, die berechtigte Person aber weiter in den Räumen wohnen darf, die in der Eintragung genannt sind, meist bis zu ihrem Lebensende.
Das Recht steht in Abteilung II des Grundbuchs beim Amtsgericht Regensburg. Ein Kaufvertrag ändert daran nichts. Typisch ist der Fall, dass Eltern ihr Haus in Bernhardswald an ein Kind übergeben und sich ein Wohnrecht vorbehalten haben. Will das Kind später verkaufen, zieht das Wohnrecht mit. Lesen Sie zuerst die Urkunde, auf der das Recht beruht. Dort steht, welche Räume betroffen sind und wer Nebenkosten, Reparaturen und Grundsteuer trägt.
Worin unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauch?
Ein Wohnrecht erlaubt der berechtigten Person nur, selbst im Haus oder in einem Teil davon zu wohnen, ein Nießbrauch gibt ihr dagegen das Recht, das ganze Haus zu nutzen, zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
| Merkmal | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Nutzung | selbst wohnen, oft mit Familie oder Pflegekraft | selbst wohnen oder vermieten |
| Umfang | häufig nur eine Wohnung oder einzelne Räume | meist das ganze Haus |
| Mieteinnahmen | stehen dem Eigentümer zu, soweit Räume frei sind | stehen dem Nießbraucher zu |
| Laufende Kosten | je nach Urkunde | trägt der Nießbraucher überwiegend |
| Folge für den Käufer | Teile des Hauses sind belegt | Käufer hat bis zum Erlöschen kaum Nutzen |
Für die Bewertung ist es also wichtig, welches Recht genau eingetragen ist. Am stärksten belastet ein Nießbrauch am ganzen Anwesen, deutlich milder ein Wohnrecht an einer Einliegerwohnung.
Wie lässt sich ein Wohnrecht vor dem Verkauf löschen?
Vor dem Verkauf lässt sich ein Wohnrecht löschen, wenn die berechtigte Person freiwillig darauf verzichtet und eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung abgibt, oder nach ihrem Tod mit Vorlage der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt.
Ein Verzicht kommt häufig infrage, wenn die berechtigte Person ohnehin auszieht, etwa in eine barrierefreie Wohnung oder ein Pflegeheim. Manchmal wird dafür ein Ausgleich vereinbart. Das kann schenkungsteuerliche oder sozialrechtliche Folgen haben, zum Beispiel wenn Pflegekosten vom Sozialamt übernommen werden. Lassen Sie den Verzicht deshalb von einem Notar vorbereiten und die steuerliche Seite von einem Steuerberater prüfen.
Wenn die berechtigte Person nicht zustimmt
Ohne Zustimmung bleibt das Recht bestehen. Sie können dann nur mit Wohnrecht verkaufen oder warten. Druck auf die berechtigte Person belastet die Familie und führt selten zum Ziel. Ein offenes Gespräch über Wohnwünsche, Pflege und Geld bringt häufig mehr Bewegung, manchmal mit Hilfe eines Notars als neutraler Stelle.
Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht?
Ein Haus mit Wohnrecht kaufen vor allem Anleger mit langem Atem, Angehörige, die ohnehin einziehen wollen, und Käufer, die bei einem Wohnrecht an einem Hausteil den freien Teil selbst nutzen.
Familien, die sofort einziehen möchten, scheiden bei einem Wohnrecht am ganzen Haus meist aus. Gewerbliche Ankäufer interessieren sich gelegentlich für solche Häuser, kalkulieren aber vorsichtig. Wer ein Angebot von dieser Seite bekommt, findet Hinweise zur Prüfung unter Immobilienankäufer in Bernhardswald. In Bernhardswald mit seinen größeren Grundstücken kann außerdem interessant sein, ob sich auf dem freien Teil des Grundstücks etwas bauen lässt. Das prüft das Landratsamt Regensburg.
Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Preis aus?
Das Wohnrecht senkt den Preis, weil der Käufer das Haus für unbestimmte Zeit nicht oder nur teilweise selbst nutzen kann, und wie stark, hängt vor allem vom Alter der berechtigten Person und vom Umfang des Rechts ab.
- Je jünger die berechtigte Person, desto länger dauert das Recht voraussichtlich.
- Ein Recht an einer Einliegerwohnung wiegt leichter als eines am ganzen Haus.
- Wer Reparaturen und Nebenkosten trägt, verändert die Rechnung für den Käufer.
- Steht das Recht im Rang vor einer Grundschuld, wird die Finanzierung schwieriger.
Einen pauschalen Abschlag gibt es nicht. Für Erbauseinandersetzung, Schenkung oder Finanzamt bewertet ein Sachverständiger das Recht nach anerkannten Verfahren, mehr dazu unter Verkehrswertgutachten in Bernhardswald.
Bekommt ein Käufer für ein Haus mit Wohnrecht eine Finanzierung?
Eine Finanzierung für ein Haus mit Wohnrecht ist schwieriger, weil die Bank im Ernstfall ein belegtes Haus verwerten müsste, und viele Banken verlangen deshalb mehr Eigenkapital oder einen Rangrücktritt des Wohnrechts.
Ein Rangrücktritt bedeutet, dass die berechtigte Person zustimmt, ihr Recht hinter die neue Grundschuld der Käuferbank zu stellen. Auch dafür braucht es eine notarielle Erklärung. Für Käufer, die vollständig aus Eigenkapital kaufen, entfällt diese Hürde. Klären Sie mit Interessenten früh, wie sie finanzieren wollen. Eine Finanzierungsbestätigung sollte vorliegen, bevor der Notar den Vertrag vorbereitet.
Was ist Ihre Immobilie in Bernhardswald wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Was regelt der Notar beim Verkauf mit Wohnrecht?
Beim Verkauf mit Wohnrecht regelt der Notar, dass der Käufer das Recht ausdrücklich übernimmt, welche Pflichten aus der ursprünglichen Urkunde auf ihn übergehen und wie mit einer möglichen späteren Löschung umgegangen wird.
Er prüft die Eintragung im Grundbuch und die Bestellungsurkunde. Wird das Recht im Zuge des Verkaufs aufgegeben, nimmt er Verzicht und Löschungsbewilligung auf. Den Entwurf erhalten Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 BeurkG). Gerade bei älteren Häusern, die Eltern ihren Kindern übergeben haben, lohnt sich zusätzlich der Blick auf den Bauzustand, etwa beim Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren verkaufen.
Wie unterstützt Hoibl Immobilien beim Verkauf mit Wohnrecht?
Hoibl Immobilien unterstützt beim Verkauf mit Wohnrecht, indem Matthias Hoibl die Eintragung und die Urkunde mit Ihnen durchgeht, den Wert unter Berücksichtigung des Rechts einschätzt und gezielt Käufer anspricht, für die ein solches Haus infrage kommt.
Besichtigungen stimmt er mit der berechtigten Person ab, damit sie sich nicht überrumpelt fühlt. Käufer kommen erst mit Finanzierungsbestätigung zum Notar. Wer hinter dem Büro in Wenzenbach steht, erfahren Sie unter Über Hoibl Immobilien.
Häufige Fragen zu Haus mit Wohnrecht verkaufen Bernhardswald
Erlischt ein Wohnrecht in Bernhardswald, wenn das Haus verkauft wird?
Nein, das Wohnrecht bleibt im Grundbuch und gilt auch gegenüber dem Käufer. Es erlischt erst mit dem Tod der berechtigten Person oder durch ihren Verzicht. Danach wird es auf Antrag gelöscht.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die berechtigte Person ins Pflegeheim zieht?
Ein Umzug ins Pflegeheim beendet das Wohnrecht nicht automatisch. Die Person kann auf ihr Recht verzichten, das hat aber unter Umständen Folgen für Leistungen des Sozialamts. Lassen Sie das vorher vom Notar oder einer Fachberatung prüfen.
Kann ich in Bernhardswald einen Teil des Hauses ohne Wohnrecht vermieten?
Betrifft das Wohnrecht nur einzelne Räume oder eine Wohnung, können Sie die übrigen Räume grundsätzlich selbst nutzen oder vermieten. Was genau belastet ist, steht in der Urkunde. Bei einem Nießbrauch am ganzen Haus stehen die Mieteinnahmen dagegen dem Nießbraucher zu.
Wer zahlt die Nebenkosten bei einem Haus mit Wohnrecht?
Das regelt die Urkunde, mit der das Wohnrecht bestellt wurde. Häufig trägt die berechtigte Person die verbrauchsabhängigen Kosten, der Eigentümer größere Reparaturen. Der Käufer übernimmt die Pflichten so, wie sie vereinbart sind.
Wie lösche ich in Bernhardswald ein Wohnrecht nach einem Todesfall?
Sie beantragen die Löschung beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg und legen die Sterbeurkunde vor. In vielen Fällen genügt das. Den Antrag stellt meist ein Notar für Sie.
Muss ich das Wohnrecht im Exposé nennen?
Ja, ein eingetragenes Wohnrecht gehört in jede Beschreibung des Hauses. Interessenten sehen es spätestens im Grundbuchauszug. Wer es offen nennt, spricht gleich die passenden Käufer an.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten, bis das Wohnrecht erlischt?
Das hängt von Ihrer Situation ab, etwa davon, ob Sie das Geld brauchen und ob laufende Kosten anfallen. Warten kann einen höheren Preis bringen, dafür bleibt das Haus länger gebunden. Wägen Sie das mit einer Bewertung beider Varianten ab.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Bernhardswald und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
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