Sie können Ihr Haus in Tegernheim verkaufen und weiter darin wohnen, wenn Sie sich im Kaufvertrag ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten, das Haus zurückmieten oder einen späteren Auszugstermin vereinbaren. Daneben gibt es Teilverkauf und Leibrente. Jedes Modell bringt Geld und Sicherheit in einem anderen Verhältnis, deshalb lohnt der Vergleich vor dem ersten Gespräch mit Käufern.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Wohnrecht oder Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bestehen, wenn der Käufer das Haus später weiterverkauft.
- Beim Nießbrauch dürfen Sie das Haus auch vermieten, beim Wohnrecht nutzen Sie es nur selbst.
- Eine Rückmiete schützt das Mietrecht, ein späterer Verkauf des Hauses ändert am Mietvertrag nichts (§ 566 BGB).
- Verkaufen Sie an Ihre Kinder, ist der Vertrag notariell zu beurkunden und in gerader Linie grunderwerbsteuerfrei.
- Ein vorbehaltenes Wohnrecht senkt den Kaufpreis, wie stark, hängt vor allem von Ihrem Alter und dem Wert der Nutzung ab.
Inhalt dieses Beitrags
- Welche Wege gibt es, das Haus in Tegernheim zu verkaufen und darin zu bleiben?
- Worin unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauch?
- Wann passt eine Rückmiete?
- Kann ich verkaufen und erst später ausziehen?
- Was spricht für und gegen Teilverkauf und Leibrente?
- Wie beziehe ich meine Kinder in die Entscheidung ein?
- Wer hilft bei Vertrag, Steuer und Bewertung?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien Eigentümer in Tegernheim bei diesem Schritt?
- Häufige Fragen
Welche Wege gibt es, das Haus in Tegernheim zu verkaufen und darin zu bleiben?
In Tegernheim stehen Ihnen sechs Wege offen: Verkauf mit Wohnrecht, Verkauf mit Nießbrauch, Rückmiete, Verkauf mit späterem Auszug, Teilverkauf und Verkauf gegen Leibrente.
Welcher davon passt, hängt von drei Fragen ab. Brauchen Sie jetzt möglichst viel Kapital? Wollen Sie bis zum Lebensende bleiben oder nur noch einige Zeit? Und wie wichtig ist es Ihnen, dass Kinder oder Enkel später mitreden können?
| Modell | Was Sie behalten | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Wohnrecht | eigene Nutzung des Hauses oder einzelner Räume | Eintrag im Grundbuch, Verteilung der Nebenkosten im Vertrag |
| Nießbrauch | Nutzung und Erträge, auch Vermietung | Sie tragen in der Regel die laufenden Lasten |
| Rückmiete | Wohnen als Mieter | Mietvertrag, Kündigungsfragen, Mietanpassungen |
| Späterer Auszug | Nutzung bis zum vereinbarten Übergabetag | Fälligkeit des Kaufpreises und Übergabe genau regeln |
| Teilverkauf | Mehrheitsanteil und Wohnen gegen Nutzungsentgelt | Entgelt, Rückkauf, Kosten beim späteren Gesamtverkauf |
| Leibrente | Wohnrecht plus monatliche Zahlung | Absicherung der Rente im Grundbuch, Bonität des Käufers |
Worin unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit einem Wohnrecht dürfen Sie das Haus selbst bewohnen, mit einem Nießbrauch dürfen Sie es zusätzlich vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Was für beide gilt
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und gelten auch gegenüber einem späteren Erwerber. Achten Sie auf den Rang: Ihr Recht sollte vor einer neuen Grundschuld des Käufers stehen, sonst kann es bei einer Zwangsversteigerung erlöschen. Den Rang legt der Notar im Vertrag fest.
Beim Nießbrauch tragen Sie meist auch Grundsteuer, Versicherung und laufende Reparaturen. Beim Wohnrecht wird die Verteilung frei vereinbart. Schreiben Sie in den Vertrag, wer Dach, Heizung und Fenster bezahlt, falls diese in den nächsten Jahren Geld kosten.
Wann passt eine Rückmiete?
Eine Rückmiete passt, wenn Sie den vollen Kaufpreis sofort erhalten möchten und bereit sind, dafür jeden Monat Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen.
Käufer sind hier meist Kapitalanleger, die eine vermietete Immobilie suchen. Für Sie gilt normales Mietrecht. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), auch ein späterer Weiterverkauf ändert nichts am Vertrag. Unsicher bleibt eine Eigenbedarfskündigung. Ob und wie lange ein Verzicht darauf im Mietvertrag vereinbart werden kann, klären Sie mit einem Rechtsanwalt oder dem Notar. Prüfen Sie außerdem, wie die Miete künftig steigen darf.
Kann ich verkaufen und erst später ausziehen?
Ja, im Kaufvertrag lässt sich ein Übergabetag vereinbaren, der deutlich nach der Beurkundung liegt, etwa wenn Sie auf eine barrierefreie Wohnung warten.
Wer in Tegernheim am Hang wohnt, kennt die Treppen und Steigungen rund ums Haus. Für viele Eigentümer ist das der Anlass, rechtzeitig umzuziehen und vorher in Ruhe zu verkaufen. Der Notar regelt, wann der Kaufpreis fällig wird und ob ein Teil bis zum Auszug zurückbehalten wird. Für die Zeit dazwischen kann eine Nutzungsentschädigung vereinbart werden. Käufer, die selbst einziehen wollen, akzeptieren solche Fristen eher, wenn der Termin fest im Vertrag steht.
Was spricht für und gegen Teilverkauf und Leibrente?
Teilverkauf und Leibrente bringen Ihnen Geld bei weiterer Nutzung des ganzen Hauses, sind aber mit laufenden Kosten oder einem Abhängigkeitsverhältnis zum Käufer verbunden.
- Teilverkauf: Ein Anbieter kauft einen Anteil, Sie zahlen für dessen Nutzung ein monatliches Entgelt. Lesen Sie genau, wie das Entgelt angepasst wird und was beim späteren Verkauf des ganzen Hauses an Gebühren anfällt.
- Leibrente: Der Käufer zahlt lebenslang eine Rente, Sie behalten das Wohnrecht. Die Rente sollte als Reallast im Grundbuch abgesichert sein.
- Bonität: Bei beiden Modellen hängt Ihre Sicherheit davon ab, dass der Vertragspartner über Jahrzehnte zahlungsfähig bleibt.
- Erben: Der Anteil, der beim Anbieter liegt, fehlt später im Nachlass.
Lassen Sie Angebote vor der Unterschrift von einer unabhängigen Stelle prüfen.
Wie beziehe ich meine Kinder in die Entscheidung ein?
Sprechen Sie mit Ihren Kindern, bevor Sie einem Käufer zusagen, denn jedes Modell verändert, was später vererbt wird und wer im Grundbuch steht.
Manche Familien entscheiden sich für einen Verkauf an ein Kind mit vorbehaltenem Wohnrecht. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an. Liegt der Preis unter dem Marktwert, gilt der Unterschied als teilweise Schenkung. Das kann Schenkungsteuer auslösen und Ansprüche anderer Kinder auf Pflichtteilsergänzung, die über zehn Jahre abschmelzen (§ 2325 BGB). Was Geschwister beim Pflichtteil beim Hausverkauf in Tegernheim beachten, erklärt ein eigener Ratgeber.
Was ist Ihre Immobilie in Tegernheim wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wer hilft bei Vertrag, Steuer und Bewertung?
Den Vertrag gestaltet der Notar, steuerliche Folgen prüft eine Steuerberatung und den Wert der Immobilie samt Wohnrecht ermittelt ein Makler oder Sachverständiger.
Für den Kaufpreis muss der Wert des Wohnrechts bekannt sein. Er hängt von Ihrem Alter, dem Mietwert der Räume und der vereinbarten Kostenverteilung ab. Geht es um Familie, Schenkung oder Pflichtteil, kann ein Verkehrswertgutachten in Tegernheim sinnvoll sein, weil Finanzamt und Miterben es als neutrale Grundlage anerkennen.
Für den Notar halten Sie Personalausweis, Steuer-Identifikationsnummer, Grundbuchdaten und die Angaben zu bestehenden Belastungen samt Gläubigerbank bereit. Den Vertragsentwurf erhalten Sie als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 BeurkG). Nutzen Sie diese Zeit, um Formulierungen zu Wohnrecht, Kosten und Übergabe mit Ihren Kindern durchzugehen.
Wie begleitet Hoibl Immobilien Eigentümer in Tegernheim bei diesem Schritt?
Hoibl Immobilien bewertet Ihr Haus vor Ort mit und ohne Wohnrecht und sucht Käufer, für die das gewählte Modell passt.
Matthias Hoibl vermittelt seit 2008 Immobilien im Raum Regensburg. Er stellt den Energieausweis als geprüfter Energieberater selbst aus und besorgt die Unterlagen für den Notar. Interessenten lernen das Haus erst kennen, wenn ihre Finanzierung geklärt ist und sie das Wohnrecht verstanden haben. So prüfen Sie nur ernsthafte Angebote von seriösen Käufern für Ihre Immobilie in Tegernheim. Zum Notartermin begleitet er Sie. Allgemeine Informationen für Verkäufer finden Sie auf der Website.
Häufige Fragen zu Haus verkaufen wohnen bleiben Tegernheim
Kann ich mein Haus in Tegernheim verkaufen und lebenslang darin wohnen?
Ja, mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Kaufpreis fällt dadurch niedriger aus. Achten Sie darauf, dass Ihr Recht im Grundbuch an erster Stelle steht.
Was ist beim Wohnrecht in Tegernheim im Grundbuch wichtig?
Wichtig ist der Rang. Steht Ihr Wohnrecht vor den Grundschulden des Käufers, bleibt es auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Der Notar legt den Rang im Kaufvertrag fest.
Wer zahlt Reparaturen, wenn ich mit Wohnrecht im Haus bleibe?
Das regelt der Vertrag. Beim Nießbrauch tragen Sie üblicherweise die laufenden Lasten, beim Wohnrecht ist die Aufteilung frei vereinbar. Schreiben Sie größere Posten wie Dach oder Heizung ausdrücklich hinein.
Ist eine Rückmiete in Tegernheim sicher?
Sie haben als Mieter den normalen gesetzlichen Schutz, und ein Weiterverkauf ändert den Mietvertrag nicht. Offen bleibt das Risiko einer Eigenbedarfskündigung. Ob ein Verzicht darauf vereinbart werden kann, prüft ein Rechtsanwalt.
Kann ich mein Haus in Tegernheim an meine Kinder verkaufen und darin wohnen bleiben?
Ja, mit notariellem Vertrag und vorbehaltenem Wohnrecht. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an. Liegt der Preis unter dem Marktwert, sollten Sie Schenkungsteuer und Pflichtteil mit einer Steuerberatung klären.
Lohnt sich eine Leibrente für Eigentümer in Tegernheim?
Das hängt von Ihrem Alter, dem Wert des Hauses und der Zahlungsfähigkeit des Käufers ab. Die Rente sollte als Reallast im Grundbuch gesichert sein. Lassen Sie Angebote unabhängig prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Wie wird der Wert eines Wohnrechts ermittelt?
Maßgeblich sind Ihr Alter, der Mietwert der genutzten Räume und die vereinbarte Kostenverteilung. Für Familienverträge oder das Finanzamt erstellt ein Sachverständiger den Wert nachvollziehbar. Für die Verkaufsverhandlung genügt meist die Einschätzung eines erfahrenen Maklers.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Tegernheim und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Ihr Modell für den Verkauf in Tegernheim finden
Lassen Sie Ihr Haus kostenlos bewerten, mit und ohne Wohnrecht. Im Erstgespräch unter 09407 9583 369 klären Sie, welcher Weg zu Ihren Plänen passt.
