Ein Grundstück teilen und einen Teil verkaufen können Sie in Regenstauf, wenn auf der abgetrennten Fläche gebaut werden darf und das bestehende Haus danach weiter alle Vorschriften einhält. Den Ausschlag geben der Bebauungsplan oder, wo es keinen gibt, die umgebende Bebauung nach § 34 BauGB. Danach folgen Vermessung, Sicherung von Zufahrt und Leitungen und der notarielle Kaufvertrag über die Teilfläche.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob auf der Teilfläche ein Haus entstehen darf, regelt der Bebauungsplan oder im unbeplanten Innenbereich § 34 BauGB.
- Die Teilung darf keine Verhältnisse schaffen, die dem Bebauungsplan widersprechen (§ 19 BauGB).
- Abstandsflächen und Stellplätze des bestehenden Hauses müssen auch nach der Teilung eingehalten werden.
- Für ein Hinterliegergrundstück werden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte im Grundbuch eingetragen.
- Eine bestehende Grundschuld muss die Bank für die verkaufte Teilfläche freigeben.
Inhalt dieses Beitrags
- Darf ich mein Grundstück in Regenstauf überhaupt teilen?
- Wie prüfe ich, ob auf der Teilfläche gebaut werden darf?
- Welche Rolle haben Abstandsflächen, Zufahrt und Leitungen?
- Wie läuft die Teilung Schritt für Schritt ab?
- Was passiert mit der Grundschuld auf meinem Grundstück?
- Wer kauft eine abgeteilte Fläche, und wie wird sie bewertet?
- Muss ich auf den Verkauf der Teilfläche Steuern zahlen?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien die Teilung und den Verkauf in Regenstauf?
- Häufige Fragen
Darf ich mein Grundstück in Regenstauf überhaupt teilen?
Teilen dürfen Sie Ihr Grundstück in Regenstauf grundsätzlich, entscheidend ist aber, ob die neue Fläche bebaubar ist und ob Ihr bestehendes Haus nach der Teilung weiter dem Baurecht entspricht.
Eine eigene Teilungsgenehmigung ist heute meist nicht mehr vorgeschrieben. Nach § 19 BauGB darf eine Teilung im Bereich eines Bebauungsplans jedoch keine Verhältnisse schaffen, die seinen Festsetzungen widersprechen. Fragen Sie deshalb zuerst bei der Gemeinde Regenstauf nach, welcher Bebauungsplan für Ihr Grundstück gilt. Für ältere, gewachsene Lagen gibt es oft keinen. Dann zählt, ob sich ein neues Haus nach Art und Maß in die Umgebung einfügt (§ 34 BauGB).
Liegt Ihr Grundstück am Ortsrand, kann ein Teil schon zum Außenbereich gehören. Dort ist Bauen nach § 35 BauGB nur in Ausnahmen möglich.
Wie prüfe ich, ob auf der Teilfläche gebaut werden darf?
Ob auf der Teilfläche gebaut werden darf, klären Sie am sichersten mit einem Vorbescheid, den Sie über die Gemeinde beim Landratsamt Regensburg beantragen.
Der Vorbescheid beantwortet eine konkrete Frage verbindlich, etwa ob ein Einfamilienhaus in zweiter Reihe zulässig ist. Käufer und ihre Banken verlangen diese Sicherheit, bevor sie über einen Preis für Bauland reden. Ohne Vorbescheid verkaufen Sie im Grunde eine Gartenfläche mit Hoffnung auf Baurecht, und das spiegelt sich im Preis wider.
Was im Bebauungsplan wichtig ist
- Baufenster, also die Fläche, auf der gebaut werden darf.
- Zulässige Grundfläche und Zahl der Geschosse.
- Vorgaben zu Dachform, Firstrichtung und Höhe.
- Festsetzungen zu Garagen und Stellplätzen.
- Grünflächen oder Pflanzgebote, die frei bleiben müssen.
Welche Rolle haben Abstandsflächen, Zufahrt und Leitungen?
Abstandsflächen, Zufahrt und Leitungen entscheiden oft darüber, ob eine Teilung praktisch funktioniert, weil die neue Grenze weder das bestehende Haus noch die Erschließung des neuen Grundstücks behindern darf.
Die bayerische Bauordnung verlangt Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze. Rückt die neue Grenze zu nah an Ihr Haus, verstößt es plötzlich gegen diese Regeln. Auch die eigenen Stellplätze müssen auf Ihrem Teil bleiben. Für die neue Fläche braucht es eine Zufahrt sowie Anschlüsse an Wasser, Abwasser und Strom.
Liegt die Teilfläche hinter Ihrem Haus, entsteht ein sogenanntes Hinterliegergrundstück. Die Zufahrt führt dann über Ihren Grund, und das wird mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht im Grundbuch gesichert. Überlegen Sie gut, wie sehr Sie das im Alltag stört, etwa wenn Baufahrzeuge monatelang an Ihrer Terrasse vorbeifahren.
Wie läuft die Teilung Schritt für Schritt ab?
Die Teilung läuft in der Regel in sechs Schritten ab, von der Bauvoranfrage bis zur Eintragung des neuen Flurstücks im Grundbuch.
| Schritt | Zuständig | Ergebnis |
|---|---|---|
| Auskunft zum Baurecht | Gemeinde Regenstauf | Bebauungsplan oder Hinweis auf § 34 BauGB |
| Vorbescheid | Landratsamt Regensburg über die Gemeinde | Verbindliche Aussage zur Bebaubarkeit |
| Teilungsplan | Eigentümer mit Architekt oder Planer | Lage der neuen Grenze, Zufahrt, Leitungen |
| Vermessung | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Neue Flurstücksnummer und genaue Fläche |
| Kaufvertrag und Dienstbarkeiten | Notar | Verkauf der Teilfläche, Wegerechte, Pfandfreigabe |
| Eintragung | Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg | Käufer wird Eigentümer der Teilfläche |
Ein Verkauf ist auch schon vor der Vermessung möglich. Der Notar beurkundet dann den Kauf einer noch nicht vermessenen Teilfläche nach einem beigefügten Lageplan, nach der Vermessung wird das Ergebnis anerkannt.
Was passiert mit der Grundschuld auf meinem Grundstück?
Lastet eine Grundschuld auf dem ganzen Grundstück, muss Ihre Bank die verkaufte Teilfläche aus der Haftung entlassen, damit der Käufer sie unbelastet erhält.
Diese Pfandfreigabe holt der Notar ein. Vorher prüft die Bank, ob der verbleibende Teil Ihres Grundstücks mit dem Haus als Sicherheit für das restliche Darlehen ausreicht. Häufig verlangt sie, dass ein Teil des Kaufpreises in die Tilgung fließt. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank, bevor Sie einem Käufer einen Preis nennen.
Wer kauft eine abgeteilte Fläche, und wie wird sie bewertet?
Abgeteilte Bauflächen kaufen vor allem Familien, die selbst bauen wollen, gelegentlich Bauträger und manchmal Nachbarn, die ihr eigenes Grundstück vergrößern möchten.
Regenstauf mit Bahnhof und A93-Anschluss ist für viele bauwillige Familien aus dem Raum Regensburg interessant. Der Wert einer Teilfläche richtet sich nach Baurecht, Größe, Zuschnitt und Erschließung. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landratsamt Regensburg, den Sie über BORIS-Bayern abrufen. Ein schmaler Streifen ohne eigene Zufahrt ist deutlich weniger wert als eine gut geschnittene Fläche an der Straße. Wie eine Bewertung im Detail abläuft, beschreibt der Beitrag Grundstück bewerten lassen in Regenstauf. Wer einen ehemaligen Hof mit großen Flächen besitzt, findet Besonderheiten im Beitrag Bauernhaus verkaufen in Regenstauf.
Was ist Ihre Immobilie in Regenstauf wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Muss ich auf den Verkauf der Teilfläche Steuern zahlen?
Steuern können beim Verkauf einer Teilfläche anfallen, wenn Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, und auch die Ausnahme für selbst bewohnte Häuser greift für einen abgetrennten Garten nicht sicher.
Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG beträgt zehn Jahre ab dem Kauf. Bei geerbtem Grund zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers. Ob ein abgetrennter Gartenteil noch zum selbst genutzten Wohneigentum zählt, ist steuerlich heikel, lassen Sie das vor dem Verkauf von einer Steuerberatung prüfen. Mehr zur Frist lesen Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Hausverkauf in Regenstauf.
Wie begleitet Hoibl Immobilien die Teilung und den Verkauf in Regenstauf?
Hoibl Immobilien prüft mit Ihnen in Regenstauf zuerst, welche Teilfläche sinnvoll und bebaubar ist, und bewertet danach beide Teile, den verbleibenden und den zu verkaufenden.
Matthias Hoibl trägt Bebauungsplan, Flurkarte und Grundbuchauszug mit Ihrer Vollmacht zusammen und stimmt die Reihenfolge von Vorbescheid, Vermessung und Notartermin mit Ihnen ab. Kaufinteressenten fragt er nach ihren Bauplänen und ihrer Finanzierung. Den Kaufvertrag mit Wegerechten und Pfandfreigabe bereitet er mit dem Notar vor und begleitet Sie zur Beurkundung. Mehr über seine Arbeit im Ort finden Sie auf der Seite zum Immobilienmakler in Regenstauf.
Häufige Fragen zu Grundstück teilen verkaufen Regenstauf
Brauche ich in Regenstauf eine Genehmigung, um mein Grundstück zu teilen?
Eine eigene Teilungsgenehmigung ist meist nicht mehr nötig. Die Teilung darf aber nicht gegen Bebauungsplan oder Bauordnung verstoßen. Fragen Sie bei der Gemeinde Regenstauf nach, welche Regeln für Ihr Grundstück gelten.
Wie groß muss eine Teilfläche in Regenstauf mindestens sein?
Eine feste Mindestgröße gibt es nicht überall. Entscheidend sind Bebauungsplan, Baufenster, Abstandsflächen und Erschließung. Ein Vorbescheid klärt, ob auf der geplanten Fläche gebaut werden darf.
Wer bezahlt die Vermessung der Teilfläche?
Das vereinbaren Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag. Häufig trägt der Verkäufer die Kosten, weil er die Teilung veranlasst.
Kann ich die Teilfläche in Regenstauf vor der Vermessung verkaufen?
Ja, der Notar beurkundet dann den Kauf einer noch nicht vermessenen Teilfläche nach einem Lageplan. Nach der Vermessung wird das Ergebnis anerkannt und ins Grundbuch eingetragen.
Was ist ein Hinterliegergrundstück?
Ein Grundstück ohne direkten Zugang zur Straße, das meist hinter einem anderen Grundstück liegt. Zufahrt und Leitungen werden über ein im Grundbuch eingetragenes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert.
Darf ich in Regenstauf einen Teil meines Gartens an den Nachbarn verkaufen?
Ja, wenn Ihr Haus danach weiter Abstandsflächen und Bebauungsplan einhält. Der Nachbar kann die Fläche mit seinem Grundstück vereinigen lassen. Auch dafür braucht es eine Vermessung und einen notariellen Vertrag.
Was passiert mit meiner Grundschuld, wenn ich einen Teil verkaufe?
Die Bank muss die verkaufte Fläche freigeben. Sie prüft dabei, ob der Rest als Sicherheit ausreicht, und verlangt oft, dass ein Teil des Kaufpreises in die Tilgung fließt.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Regenstauf und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Teilung Ihres Grundstücks in Regenstauf prüfen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung, bei der Matthias Hoibl mit Ihnen klärt, ob und wie sich ein Teil Ihres Grundstücks verkaufen lässt. Telefon 09407 9583 369.
