Den Wert Ihres Grundstücks in Painten bestimmt in erster Linie das Baurecht: Ein Bauplatz im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist ein anderes Gut als eine Wiese am Ortsrand. Als Orientierung dient der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landratsamt Kelheim, abrufbar über BORIS-Bayern. Erschließung, Größe, Form, Gelände und die Eintragungen im Grundbuch beim Amtsgericht Kelheim entscheiden dann, wie weit Ihr Grundstück von diesem Richtwert abweicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Painten gehört zum Landkreis Kelheim, zuständig sind deshalb Gutachterausschuss und Grundbuchamt in Kelheim.
- Ob und wie gebaut werden darf, ist für den Wert wichtiger als die reine Fläche.
- Der Bodenrichtwert gilt für eine Zone und einen Stichtag, Ihr Grundstück kann davon deutlich abweichen.
- Wege- und Leitungsrechte stehen in Bayern im Grundbuch, ein Baulastenverzeichnis gibt es nicht.
- Für Erbschaft oder Scheidung kann ein Verkehrswertgutachten nötig sein, für den Verkauf genügt oft eine Marktwerteinschätzung.
Inhalt dieses Beitrags
- Wie wird der Wert eines Grundstücks in Painten ermittelt?
- Welche Art von Grundstück besitze ich eigentlich?
- Wie lese ich den Bodenrichtwert in BORIS-Bayern richtig?
- Welche Fragen kläre ich mit dem Markt Painten und dem Landratsamt?
- Welche Eigenschaften drücken den Preis?
- Welche Eintragungen im Grundbuch verändern den Wert?
- Reicht eine Marktwerteinschätzung, oder brauche ich ein Gutachten?
- Wie bewertet Hoibl Immobilien ein Grundstück in Painten?
- Häufige Fragen
Wie wird der Wert eines Grundstücks in Painten ermittelt?
Ein Grundstück in Painten wird bewertet, indem man vom Bodenrichtwert der passenden Zone ausgeht und ihn dann mit Zu- und Abschlägen für Baurecht, Erschließung, Größe, Zuschnitt, Gelände und eingetragene Rechte an Ihr konkretes Grundstück anpasst.
Painten ist ein ländlich geprägter Markt westlich von Regensburg, verwaltungsmäßig gehört er zum Landkreis Kelheim. Das ist wichtig, weil viele Eigentümer zuerst in Regensburg nachfragen. Für Bodenrichtwerte ist aber der Gutachterausschuss im Landratsamt Kelheim zuständig, für das Grundbuch das Amtsgericht Kelheim.
Wer verkaufen will, braucht am Ende einen Preis, den Käufer nachvollziehen können. Wie der Marktwert einer Immobilie Schritt für Schritt entsteht, beschreibt der Beitrag zum Marktwert einer Immobilie in Painten.
Welche Art von Grundstück besitze ich eigentlich?
Bevor Sie über einen Preis nachdenken, sollten Sie klären, ob Ihr Grundstück ein beplanter Bauplatz, eine Baulücke im Ort, Bauerwartungsland, Fläche im Außenbereich oder ein Gartenteil eines bebauten Grundstücks ist.
| Grundstücksart | Baurechtliche Grundlage | Was den Wert vor allem bestimmt |
|---|---|---|
| Bauplatz im Baugebiet | Bebauungsplan | Festsetzungen zu Größe, Höhe und Lage des Hauses |
| Baulücke im Ort | Einfügen nach § 34 BauGB | Umgebungsbebauung, Zufahrt, Erschließung |
| Bauerwartungsland | noch kein Baurecht, Darstellung im Flächennutzungsplan | Wahrscheinlichkeit und Zeitpunkt einer Bebauung |
| Wiese oder Acker am Ortsrand | Außenbereich nach § 35 BauGB | landwirtschaftliche Nutzung, Lage, Zufahrt |
| Garten neben dem eigenen Haus | je nach Lage § 34 BauGB oder Bebauungsplan | Teilbarkeit, eigene Zufahrt, Abstand zum Bestand |
Im Außenbereich sind Wohnhäuser nur ausnahmsweise erlaubt. Eine Wiese wird deshalb nach ganz anderen Maßstäben bewertet als ein Bauplatz, auch wenn beide direkt nebeneinander liegen.
Wie lese ich den Bodenrichtwert in BORIS-Bayern richtig?
Den Bodenrichtwert lesen Sie richtig, wenn Sie neben der Zahl auch die Angaben zur Zone beachten, also Stichtag, Art der Nutzung, Entwicklungszustand und die Frage, ob der Wert für erschlossenes Land gilt.
Der Richtwert beschreibt ein gedachtes Normgrundstück. Ist Ihr Grundstück deutlich größer als dieses, sinkt oft der Wert je Quadratmeter für die Fläche, die über einen üblichen Bauplatz hinausgeht. Ist es schmaler oder schwerer zu bebauen, fällt der Abschlag womöglich ebenfalls ins Gewicht.
Liegt Ihr Grundstück am Rand zweier Zonen, hilft der Richtwert nur bedingt. Dann zählt der Blick vor Ort, welche Lage tatsächlich prägend ist.
Welche Fragen kläre ich mit dem Markt Painten und dem Landratsamt?
Mit dem Markt Painten und dem Landratsamt Kelheim klären Sie, ob ein Bebauungsplan gilt, ob das Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt, ob es erschlossen ist und welche Beiträge dafür schon bezahlt sind.
Ihre Liste für das Gespräch
- Gilt ein Bebauungsplan, und was setzt er fest?
- Liegt das Grundstück im Innenbereich nach § 34 BauGB?
- Ist es im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt?
- Sind Straße, Wasser und Abwasser vorhanden?
- Sind Erschließungsbeiträge bereits abgerechnet?
- Wäre eine Teilung des Grundstücks denkbar?
Bei unklarer Rechtslage schafft eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Gewissheit. Käufer zahlen für ein Grundstück mit geklärtem Baurecht spürbar mehr als für eines mit offenen Fragen.
Welche Eigenschaften drücken den Preis?
Den Preis drücken vor allem steile Hanglagen, ungünstige Zuschnitte, fehlende Zufahrten, Leitungen quer über die Fläche und der Verdacht auf Altlasten aus früherer Nutzung.
Ein Hang verursacht beim Bau höhere Kosten für Erdarbeiten, Keller und Stützmauern. Ein langes, schmales Grundstück lässt sich nur eingeschränkt bebauen. Und wer früher eine Werkstatt, einen Öltank oder eine Tankstelle auf dem Gelände hatte, sollte damit rechnen, dass Käufer nach einer Bodenuntersuchung fragen.
Was Sie über frühere Nutzungen wissen, sagen Sie offen. Der übliche Ausschluss der Haftung im Kaufvertrag schützt nicht vor arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 444 BGB).
Welche Eintragungen im Grundbuch verändern den Wert?
Den Wert verändern vor allem Eintragungen in der zweiten Abteilung des Grundbuchs, also Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Bebauungsbeschränkungen zugunsten von Nachbarn oder Versorgern.
In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Was Dritte auf Ihrem Grundstück dürfen, steht deshalb als Dienstbarkeit im Grundbuch beim Amtsgericht Kelheim. Ein Wegerecht für den Nachbarn kann einen Teil der Fläche dauerhaft blockieren. Ein Leitungsrecht für einen Kanal kann die Lage eines möglichen Hauses vorgeben.
Haben Sie das Grundstück geerbt, prüfen Sie außerdem, ob die Erben schon eingetragen sind. Was ein Makler bei Nachlass-Grundstücken übernimmt, beschreibt der Beitrag zum Makler für die Nachlass-Immobilie in Painten.
Was ist Ihre Immobilie in Painten wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Reicht eine Marktwerteinschätzung, oder brauche ich ein Gutachten?
Für den Verkauf reicht meist eine fundierte Marktwerteinschätzung, ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB brauchen Sie dagegen, wenn der Wert vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder unter Miterben belastbar nachgewiesen werden muss.
Ein Verkehrswertgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder der Gutachterausschuss. Es ist aufwendiger und kostet entsprechend. Für ein unbebautes Grundstück mit klarem Baurecht ist dieser Aufwand selten nötig, bei Streit unter Erben oder einer Bewertung für das Finanzamt dagegen schon. Wann es sich wirklich anbietet, steht im Beitrag zum Verkehrswertgutachten in Painten.
Wie bewertet Hoibl Immobilien ein Grundstück in Painten?
Hoibl Immobilien sieht sich das Grundstück vor Ort an, liest den Bodenrichtwert mit allen Angaben zur Zone aus, klärt Baurecht und Erschließung mit Markt und Landratsamt und fordert Grundbuchauszug und Flurkarte mit Ihrer Vollmacht an.
Matthias Hoibl ist Immobilienfachwirt (IHK) und seit 2008 Immobilienmakler. Sie erhalten eine begründete Einschätzung, mit der Sie entscheiden können, ob, wann und zu welchem Preis Sie verkaufen. Einen Termin vereinbaren Sie über den Kontakt zu Hoibl Immobilien.
Häufige Fragen zu Grundstück bewerten lassen Painten
Wer ist für die Bodenrichtwerte in Painten zuständig?
Painten liegt im Landkreis Kelheim. Zuständig ist der Gutachterausschuss im Landratsamt Kelheim. Die Werte sind online über BORIS-Bayern abrufbar.
Welches Grundbuchamt ist für Painten zuständig?
Das Grundbuch für Painten führt das Amtsgericht Kelheim. Dort beantragen Sie als Eigentümer einen Grundbuchauszug.
Ist mein Garten in Painten als Bauplatz verkaufbar?
Das hängt vom Baurecht und von der Zufahrt ab. Ob eine Teilung und eine Bebauung zulässig sind, prüft das Bauamt. Für die neue Grenze ist eine Vermessung durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung nötig.
Was ist eine Wiese am Ortsrand von Painten wert?
Liegt sie im Außenbereich nach § 35 BauGB, wird sie in der Regel als landwirtschaftliche Fläche bewertet. Nur wenn eine Bebauung absehbar ist, kommt ein höherer Wert als Bauerwartungsland in Betracht.
Warum ist der Bodenrichtwert nicht mein Verkaufspreis?
Er ist ein Durchschnitt für eine ganze Zone zu einem Stichtag. Größe, Zuschnitt, Gelände, Erschließung und Rechte Dritter machen Ihr Grundstück einzigartig und verschieben den Wert.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf in Painten?
Üblicherweise der Käufer. In Bayern beträgt sie 3,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen für ihn die Kosten für Notar und Grundbuch.
Ist die Grundstücksbewertung bei Hoibl Immobilien kostenlos?
Ja, die Wertermittlung für Eigentümer ist kostenlos und unverbindlich. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten erstellt dagegen ein Sachverständiger gegen Honorar.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Painten und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Wissen, was Ihr Grundstück in Painten wert ist
Vereinbaren Sie mit Matthias Hoibl eine kostenlose Bewertung Ihres Grundstücks. Sie erreichen ihn unter 09407 9583 369.
