Ein geerbtes Haus in Regensburg können Sie sofort zum Verkauf vorbereiten und anbieten. Für den Notarvertrag brauchen Sie jedoch einen Erbnachweis, also einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, und bei mehreren Erben die Zustimmung aller. Wichtig sind außerdem die sechswöchige Ausschlagungsfrist, die gebührenfreie Grundbuchberichtigung in den ersten zwei Jahren und die Spekulationsfrist des Erblassers.
Das Wichtigste in Kürze
- Verkaufen können Sie erst mit Erbnachweis, also Erbschein oder notariellem Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Das Erbe können Sie innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis ausschlagen (§ 1944 BGB).
- Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung beim Amtsgericht Regensburg gebührenfrei.
- Die Spekulationsfrist von zehn Jahren läuft ab dem Kauf durch den Erblasser weiter.
- Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB), notfalls bleibt die Teilungsversteigerung.
Inhalt dieses Beitrags
- Kann ich ein geerbtes Haus in Regensburg sofort verkaufen?
- Welche Fristen gelten nach dem Erbfall?
- Wie komme ich als Erbe ins Grundbuch?
- Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
- Was gilt, wenn mehrere Erben beteiligt sind?
- Wie sichere ich das leere Haus bis zum Verkauf?
- Muss ich das Haus vor dem Verkauf räumen?
- Wie läuft der Verkauf eines geerbten Hauses in Regensburg ab?
- Was passiert, wenn das geerbte Haus vermietet ist?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien Erben in Regensburg beim Verkauf?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Kann ich ein geerbtes Haus in Regensburg sofort verkaufen?
Ein geerbtes Haus in Regensburg können Sie sofort zum Verkauf vorbereiten und anbieten, den Kaufvertrag beurkunden lassen können Sie aber erst, wenn Sie Ihr Erbrecht nachweisen, also mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll. Gibt es mehrere Erben, müssen alle zustimmen.
Viele Erben möchten zügig Klarheit. Das ist verständlich, denn ein leeres Haus kostet Geld und Aufmerksamkeit. Trotzdem lohnt ein geordneter Ablauf. Wer zuerst die rechtliche Seite klärt, vermeidet, dass ein Käufer bereitsteht und der Notartermin am fehlenden Erbschein scheitert. Bewertung, Unterlagen und Räumung lassen sich parallel angehen.
Welche Fristen gelten nach dem Erbfall?
Nach dem Erbfall gelten vor allem zwei Fristen: Sechs Wochen haben Sie Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB), gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Berufung als Erbe erfahren. Zwei Jahre nach dem Erbfall ist die Berichtigung des Grundbuchs gebührenfrei.
| Frist | Dauer | Zuständig |
|---|---|---|
| Ausschlagung des Erbes | Sechs Wochen ab Kenntnis (§ 1944 BGB) | Nachlassgericht oder Notar |
| Gebührenfreie Grundbuchberichtigung | Zwei Jahre nach dem Erbfall | Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg |
| Spekulationsfrist | Zehn Jahre ab Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 EStG) | Finanzamt, Steuerberater |
| Erbschaftsteuererklärung | Nach Aufforderung durch das Finanzamt | Erbschaftsteuerfinanzamt, Steuerberater |
| Verjährung des Pflichtteils | Drei Jahre ab Ende des Jahres der Kenntnis | Rechtsanwalt oder Notar |
Die Ausschlagung kommt infrage, wenn der Nachlass überschuldet ist. Nehmen Sie das Erbe an, auch stillschweigend durch Ablauf der Frist, übernehmen Sie Haus und Schulden. Prüfen Sie daher früh, ob auf dem Haus noch Kredite lasten und ob es weitere Verbindlichkeiten gibt.
Wie komme ich als Erbe ins Grundbuch?
Als Erbe kommen Sie ins Grundbuch, indem Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Regensburg die Berichtigung beantragen und dafür einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorlegen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostet die Berichtigung keine Gebühren.
Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht, zuständig ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Hat er zuletzt in Reinhausen oder Weichs gelebt, ist das in Regensburg. Der Antrag lässt sich auch bei einem Notar stellen, denn er verlangt eine eidesstattliche Versicherung. Halten Sie Sterbeurkunde, Personalausweis und Angaben zu weiteren Angehörigen bereit.
Liegt ein notarielles Testament vor, genügt es oft zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht, dann brauchen Sie einen Erbschein. Wann eine Berichtigung vor dem Verkauf nötig ist, prüft der beurkundende Notar.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Beim Verkauf eines geerbten Hauses fällt Einkommensteuer auf den Gewinn nur an, wenn seit der Anschaffung durch den Erblasser noch keine zehn Jahre vergangen sind, denn seine Spekulationsfrist läuft für Sie weiter. Davon getrennt ist die Erbschaftsteuer zu betrachten, die schon mit dem Erbfall entsteht.
Spekulationsfrist
Maßgeblich ist das Datum, an dem der Verstorbene das Haus gekauft hat. Liegt das mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Wurde das Haus zuletzt selbst bewohnt, kann eine Ausnahme greifen. Das ist Steuerrecht im Detail. Diese Prüfung gehört in die Hände eines Steuerberaters.
Erbschaftsteuer
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Nachlasses und vom Verwandtschaftsgrad ab, denn für Ehepartner, Kinder und Enkel gelten unterschiedliche Freibeträge. Ein Familienheim kann steuerfrei bleiben, wenn Ehepartner oder Kinder es zehn Jahre selbst bewohnen. Verkaufen Sie innerhalb dieser Zeit, kann die Befreiung rückwirkend entfallen. Sprechen Sie vor einer Verkaufsentscheidung mit einem Steuerberater.
Was gilt, wenn mehrere Erben beteiligt sind?
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft, die über das Haus nur gemeinsam verfügen kann (§ 2040 BGB). Für den Verkauf müssen also alle den Maklervertrag und später den Kaufvertrag unterschreiben, selbst oder durch einen Bevollmächtigten.
Einigkeit ist deshalb der wichtigste Schritt. Sprechen Sie früh über Preisvorstellung, Zeitplan und darüber, wer Ansprechpartner für Makler und Notar ist. Eine gemeinsame Bewertung durch einen neutralen Fachmann hilft, wenn die Vorstellungen auseinandergehen. Will ein Erbe das Haus selbst übernehmen, kann er die anderen auszahlen.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung. Sie ist für alle Beteiligten meist ungünstiger als ein freihändiger Verkauf, weil Zeit, Kosten und das Ergebnis schwer planbar sind. Lassen Sie sich in einem solchen Fall anwaltlich beraten.
Wenn ein Pflichtteil im Raum steht
Wurde ein naher Angehöriger enterbt, hat er einen Pflichtteilsanspruch. Der ist ein Geldanspruch und sofort fällig. Reicht das übrige Vermögen nicht, wird das Haus oft verkauft, um ihn zu bedienen. Unter Umständen kann das Gericht den Anspruch stunden (§ 2331a BGB). Hier hilft ein Rechtsanwalt oder Notar.
Wie sichere ich das leere Haus bis zum Verkauf?
Ein leeres Haus sichern Sie, indem Sie der Gebäudeversicherung den Leerstand melden, die Heizung im Winter in Betrieb halten, Wasserleitungen kontrollieren und dafür sorgen, dass Briefkasten und Garten regelmäßig versorgt werden. Viele Versicherungen verlangen bei längerem Leerstand besondere Vorkehrungen.
- Leerstand schriftlich der Gebäudeversicherung melden
- Heizung auf Frostschutz oder niedrige Temperatur stellen
- Haupthahn prüfen und bei längerer Abwesenheit schließen, wenn die Heizung das zulässt
- Briefkasten leeren lassen, damit das Haus bewohnt wirkt
- Nachbarn eine Telefonnummer für Notfälle geben
- Verträge wie Telefon, Zeitung oder Abos kündigen
Laufende Kosten wie Grundsteuer, Strom, Wasser und Versicherung tragen ab dem Erbfall die Erben. Wohnen Sie nicht in der Region, finden Sie zusätzliche Hinweise im Ratgeber zum geerbten Haus aus der Ferne in Regensburg.
Muss ich das Haus vor dem Verkauf räumen?
Für den Verkauf muss das Haus geräumt sein, wenn Sie es leer übergeben, was der Regelfall ist. Mit der Räumung können Sie aber warten, bis die Erben die persönlichen Dinge gesichtet haben und klar ist, ob einzelne Möbel mit dem Haus an den Käufer gehen.
Gehen Sie in zwei Schritten vor. Zuerst sichten die Erben gemeinsam, was bleiben soll: Fotos, Dokumente, Erinnerungsstücke. Achten Sie dabei auf Ordner mit Bauplänen, Rechnungen und Versicherungsunterlagen, die später für den Verkauf gebraucht werden. Danach übernimmt ein Entrümpelungsbetrieb den Rest. Holen Sie mehrere Angebote ein und fragen Sie nach Wertanrechnung und besenreiner Übergabe.
Ein leeres, sauberes Haus wirkt bei der Besichtigung größer. Größere Renovierungen vor dem Verkauf lohnen dagegen selten, weil viele Käufer eigene Pläne haben. Das gilt für ein älteres Haus in der Konradsiedlung genauso wie in Dechbetten: Wer dort kauft, möchte meist selbst entscheiden, wie Bad, Böden und Küche später aussehen.
Was ist Ihre Immobilie in Regensburg wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wie läuft der Verkauf eines geerbten Hauses in Regensburg ab?
Der Verkauf eines geerbten Hauses läuft in Regensburg in festen Schritten ab: Erbnachweis besorgen, Einigung unter den Erben, Bewertung, Unterlagen, Räumung, Vermarktung, Prüfung der Käufer, Notarvertrag und Übergabe. Einige Schritte laufen parallel.
- Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll anfordern
- Mit den Miterben Ziel, Preisrahmen und Ansprechpartner klären
- Bewertung vor Ort durchführen lassen
- Unterlagen zusammenstellen, etwa Grundbuchauszug, Pläne und Energieausweis
- Persönliches sichten und die Räumung beauftragen
- Vermarktung starten und Interessenten mit Finanzierungsnachweis auswählen
- Kaufvertrag beim Notar beurkunden
- Übergabe mit Protokoll und Zählerständen
Welche Papiere Sie im Einzelnen brauchen, listet der Beitrag Unterlagen für den Hausverkauf in Regensburg. Wovon die Dauer des Verkaufs abhängt, lesen Sie unter wie lange dauert ein Hausverkauf in Regensburg.
Was passiert, wenn das geerbte Haus vermietet ist?
Ist das geerbte Haus vermietet, treten Sie als Erbe in den Mietvertrag ein, und auch ein Käufer übernimmt ihn später unverändert, denn Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Die Kaution geht mit dem Eigentum auf den Käufer über.
Für den Verkauf brauchen Sie dann Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und eine Aufstellung der Mieteinnahmen. Besichtigungen stimmen Sie mit den Mietern ab. Ob der Verkauf an Kapitalanleger oder an Selbstnutzer besser passt, hängt vom Einzelfall ab. Mehr dazu im Beitrag vermietete Wohnung in Regensburg verkaufen.
Wie begleitet Hoibl Immobilien Erben in Regensburg beim Verkauf?
Hoibl Immobilien bewertet das geerbte Haus vor Ort, bespricht die Einschätzung mit allen Erben und besorgt mit Vollmacht die fehlenden Unterlagen. Den Energieausweis stellt Matthias Hoibl als geprüfter Energieberater (HwK) selbst aus.
Matthias Hoibl ist seit 2008 Makler und Immobilienfachwirt (IHK). Er koordiniert auf Wunsch Termine für Räumung und Handwerker, führt Besichtigungen, prüft die Finanzierung der Interessenten und hält alle Erben auf demselben Stand. Den Notartermin bereitet er vor und begleitet Sie dorthin, die Übergabe dokumentiert er mit Protokoll. Rechts- und Steuerfragen klären Sie mit Notar und Steuerberater. Grundsätzliches zum Erbfall finden Sie auf der Seite Immobilie geerbt.
Was ist der nächste Schritt?
Beantragen Sie zuerst den Erbschein oder klären Sie, ob ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll genügt, und sprechen Sie mit den Miterben über das Ziel. Parallel können Sie eine Bewertung vereinbaren, damit alle von derselben Grundlage ausgehen.
Einen Termin mit Hoibl Immobilien vereinbaren Sie telefonisch unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu geerbtes Haus verkaufen Regensburg
Wie schnell kann ich ein geerbtes Haus in Regensburg verkaufen?
Vorbereiten und anbieten können Sie sofort. Wie schnell beurkundet werden kann, hängt vor allem davon ab, wann der Erbnachweis vorliegt und ob sich alle Erben einig sind. Eine feste Dauer lässt sich nicht nennen.
Wo beantrage ich in Regensburg einen Erbschein?
Beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, bei einem Wohnsitz in Regensburg also beim Amtsgericht Regensburg. Den Antrag mit eidesstattlicher Versicherung kann auch ein Notar aufnehmen.
Brauche ich immer einen Erbschein?
Nein. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt das dem Grundbuchamt oft. Bei einem handschriftlichen Testament wird meist ein Erbschein verlangt.
Ist der Verkauf eines geerbten Hauses in Regensburg steuerpflichtig?
Einkommensteuer fällt nur an, wenn seit dem Kauf durch den Erblasser weniger als zehn Jahre vergangen sind und keine Ausnahme greift. Die Erbschaftsteuer entsteht unabhängig davon mit dem Erbfall. Beides klären Sie mit einem Steuerberater.
Muss ich das Haus verkaufen, um einen Pflichtteil auszuzahlen?
Der Pflichtteil ist ein sofort fälliger Geldanspruch. Reicht das übrige Vermögen nicht, ist ein Verkauf oft der Weg, um ihn zu bezahlen. Unter Umständen ist eine Stundung möglich, das prüft ein Rechtsanwalt.
Was passiert, wenn ein Miterbe in Regensburg nicht verkaufen will?
Ohne seine Zustimmung kann die Erbengemeinschaft nicht verkaufen. Möglich ist, dass er die anderen auszahlt. Als letzter Weg bleibt die Teilungsversteigerung, für die Sie anwaltlichen Rat einholen sollten.
Wer zahlt bis zum Verkauf die Kosten für das geerbte Haus?
Die Erben. Grundsteuer, Versicherung, Strom, Wasser und Heizung laufen ab dem Erbfall auf sie, bis der Käufer das Haus übernimmt.
Kann ich ein geerbtes Haus in Regensburg verkaufen, wenn ich weit weg wohne?
Ja. Mit Vollmachten können ein Makler vor Ort und ein Bevollmächtigter beim Notar vieles übernehmen. Persönlich kommen Sie meist nur zu wenigen Terminen oder gar nicht.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Regensburg und Umgebung
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Geerbtes Haus bewerten lassen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung, damit alle Erben von derselben Einschätzung ausgehen, und besprechen Sie mit Hoibl Immobilien die nächsten Schritte.
