Wer ein Bauernhaus oder eine ehemalige Hofstelle in Mintraching verkaufen möchte, klärt zuerst die baurechtliche Lage: Liegt der Hof im Außenbereich, entscheidet § 35 BauGB darüber, wie Wohnhaus und Nebengebäude künftig genutzt werden dürfen. Gehören Äcker oder Wiesen dazu, kann der Verkauf eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz brauchen. Mit vollständigen Unterlagen und einer Bewertung, die Gebäude und Flächen getrennt betrachtet, finden Sie die passenden Käufer.
Das Wichtigste in Kürze
- Im Außenbereich sind Bauvorhaben nach § 35 BauGB nur eingeschränkt zulässig, Umnutzungen ehemals landwirtschaftlicher Gebäude können unter bestimmten Voraussetzungen erleichtert sein.
- Eine Bauvoranfrage bei Gemeinde und Landratsamt Regensburg schafft Klarheit, bevor Käufer mit Umbauplänen kommen.
- Für landwirtschaftliche Flächen kann eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nötig sein, der Kaufpreis wird dann erst danach fällig.
- Laufende Pachtverträge über Flächen gehen beim Verkauf auf den Käufer über.
- Gehört der Hof zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen, gelten steuerlich eigene Regeln, die ein Steuerberater prüfen sollte.
Inhalt dieses Beitrags
- Liegt meine Hofstelle in Mintraching im Außenbereich, und was folgt daraus?
- Wie kläre ich vor dem Verkauf, was Käufer umbauen dürfen?
- Was gilt beim Verkauf von Äckern und Wiesen?
- Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Hofstelle?
- Wer kauft in Mintraching ein Bauernhaus oder eine Hofstelle?
- Wie wird eine Hofstelle bewertet?
- Welche steuerlichen Fragen stellen sich beim Hofverkauf?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien Eigentümer in Mintraching beim Verkauf einer Hofstelle?
- Häufige Fragen
Liegt meine Hofstelle in Mintraching im Außenbereich, und was folgt daraus?
Ob Ihre Hofstelle im Außenbereich liegt, erfahren Sie bei der Gemeinde Mintraching oder beim Landratsamt Regensburg, und daraus folgt, welche Nutzungen und Umbauten künftig erlaubt sind.
Höfe am Rand von Ortsteilen wie Sengkofen, Rosenhof oder Tiefbrunn gehören manchmal zur bebauten Ortslage, manchmal nicht. Innerhalb der Ortslage richtet sich die Bebauung nach § 34 BauGB oder einem Bebauungsplan. Im Außenbereich gilt § 35 BauGB. Dort sind vor allem landwirtschaftliche Vorhaben begünstigt. Für Käufer ohne Landwirtschaft heißt das: Neubauten, Anbauten oder eine neue Nutzung von Scheunen sind nur eingeschränkt möglich.
Das Gesetz enthält aber Erleichterungen. Ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude können unter bestimmten Voraussetzungen umgenutzt werden, etwa zu Wohnzwecken. Welche Voraussetzungen im Einzelfall gelten, prüft die Bauaufsicht.
Wie kläre ich vor dem Verkauf, was Käufer umbauen dürfen?
Was Käufer umbauen dürfen, klären Sie am sichersten mit einer Bauvoranfrage, auf die das Landratsamt Regensburg einen Vorbescheid erteilt.
Ein Vorbescheid beantwortet konkrete Fragen verbindlich, zum Beispiel ob ein Stadel zu einer Wohnung ausgebaut werden darf. Für Käufer ist das wertvoll, weil ihre Bank oft wissen will, ob ein geplanter Umbau zulässig ist. Die Voranfrage kostet Zeit und Gebühren. Lohnend ist sie vor allem dann, wenn ein großer Teil des Werts von einer neuen Nutzung abhängt.
Fragen, die Sie vorab klären sollten
- Sind Wohnhaus und Nebengebäude in ihrer heutigen Nutzung genehmigt?
- Darf ein Nebengebäude zu Wohnraum, Werkstatt oder Lager umgenutzt werden?
- Gibt es Wegerechte, Leitungsrechte oder Zufahrten über fremde Grundstücke?
- Wie sind Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen?
- Gibt es Altlasten wie alte Öltanks, Güllegruben oder Dacheindeckungen mit Asbest?
Was gilt beim Verkauf von Äckern und Wiesen?
Beim Verkauf von Äckern und Wiesen kann eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nötig sein, die das Landratsamt Regensburg erteilt und die der Notar beantragt.
Das Gesetz soll die Agrarstruktur schützen. Ab einer bestimmten Größe der Flächen prüft die Behörde, ob der Verkauf genehmigt werden kann. Unter Umständen steht einem gemeinnützigen Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein Landwirt die Flächen benötigt. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Genehmigung vorliegt.
Sind die Flächen verpachtet, geht der Pachtvertrag auf den Käufer über. Viele Eigentümer verkaufen deshalb Hof und Flächen getrennt: das Wohnhaus mit Hof an private Käufer, die Felder an Landwirte aus der Umgebung. Ob das sinnvoll ist, hängt von Größe, Lage und Ihren Zielen ab.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Hofstelle?
Für eine Hofstelle brauchen Sie mehr Unterlagen als für ein Einfamilienhaus, weil Käufer, Banken und Notar Gebäude, Flächen und Rechte einzeln prüfen.
| Unterlage | Wo Sie sie erhalten | Wofür sie gebraucht wird |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug aller Flurstücke | Amtsgericht Regensburg | Eigentum, Rechte, Belastungen |
| Flurkarte | Vermessungsamt | Lage und Grenzen von Hof und Flächen |
| Baugenehmigungen und Pläne | Gemeinde, Landratsamt Regensburg | Genehmigte Nutzung der Gebäude |
| Pachtverträge | Eigene Unterlagen | Übergang auf den Käufer |
| Energieausweis für das Wohnhaus | Energieberater | Pflicht in Anzeige und Besichtigung |
| Unterlagen zu Brunnen, Kläranlage, Öltank | Eigene Unterlagen, Wasserbehörde | Prüfung von Ver- und Entsorgung |
Den Energieausweis braucht nur das Wohngebäude, für Scheunen ohne Wohnnutzung gilt die Pflicht nicht. Wer ihn ausstellt, erklärt die Seite zum Energieausweis für das Bauernhaus.
Wer kauft in Mintraching ein Bauernhaus oder eine Hofstelle?
Ein Bauernhaus oder eine Hofstelle in Mintraching kaufen vor allem Familien mit Wunsch nach viel Platz, Handwerker mit Bedarf an Werkstatt und Lager, Tierhalter und Landwirte, die Flächen erweitern möchten.
Für private Käufer zählen Ruhe, Platz und Gestaltungsfreiheit, für Landwirte vor allem die Flächen. Die Nähe zu Regensburg und die Lage am Rand des Gäubodens machen die Gegend für beide Gruppen interessant. Viele Interessenten unterschätzen den Aufwand für Dach, Mauerwerk und Haustechnik. Ein ehrliches Exposé, das Zustand und baurechtliche Grenzen offen nennt, sortiert unpassende Anfragen früh aus.
Wie wird eine Hofstelle bewertet?
Eine Hofstelle wird meist im Sachwertverfahren bewertet, bei dem Boden, Wohnhaus und Nebengebäude getrennt betrachtet und landwirtschaftliche Flächen gesondert angesetzt werden.
Für den Boden im Hofbereich und für Agrarflächen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg Bodenrichtwerte, die über BORIS-Bayern abrufbar sind. Bei Nebengebäuden ist entscheidend, ob sie genutzt werden können oder vor allem Kosten verursachen. Eine große, aber marode Scheune kann den Wert sogar mindern. Wer erfahren mit solchen Objekten ist, erkennt das beim Termin vor Ort. Worauf es dabei ankommt, beschreibt die Seite zum erfahrenen Immobilienmakler in Mintraching.
Was ist Ihre Immobilie in Mintraching wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Welche steuerlichen Fragen stellen sich beim Hofverkauf?
Beim Hofverkauf stellt sich vor allem die Frage, ob Gebäude und Flächen noch zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehören, denn dann gelten andere Regeln als bei einem privaten Haus.
Gehört die Hofstelle zum Betriebsvermögen, kann ein Gewinn unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig sein. War der Betrieb schon früher aufgegeben, kommt es auf die damalige Behandlung an. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie verhandeln. Für private Häuser gilt die Frist nach § 23 EStG, die auf der Seite zur Spekulationssteuer beim Hausverkauf in Mintraching erklärt ist.
Wie begleitet Hoibl Immobilien Eigentümer in Mintraching beim Verkauf einer Hofstelle?
Hoibl Immobilien sieht sich Ihre Hofstelle in Mintraching vor Ort an, bewertet Wohnhaus, Nebengebäude und Flächen getrennt und klärt mit Ihnen die baurechtlichen Fragen, bevor die Vermarktung beginnt.
Matthias Hoibl besorgt mit Ihrer Vollmacht Grundbuchauszüge, Pläne und Genehmigungen und stellt als geprüfter Energieberater (HwK) den Energieausweis für das Wohnhaus selbst aus. Er spricht Käufergruppen an, für die ein Hof passt, und prüft deren Finanzierung. Zum Notar begleitet er Sie, wenn dort Genehmigungen und Pachtverträge geregelt werden. Was am Termin geschieht, steht unter Notartermin beim Hausverkauf in Mintraching.
Häufige Fragen zu Bauernhaus verkaufen Mintraching
Darf ein Nicht-Landwirt in Mintraching eine Hofstelle im Außenbereich kaufen und bewohnen?
Ja, kaufen darf jeder. Ob das Wohnhaus von Nicht-Landwirten bewohnt werden darf und ob Nebengebäude umgenutzt werden können, hängt von den Genehmigungen und von § 35 BauGB ab. Eine Auskunft der Bauaufsicht schafft Klarheit.
Brauche ich für den Verkauf meines Bauernhauses einen Energieausweis?
Für das Wohnhaus ja, die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen. Für Scheunen und Ställe ohne Wohnnutzung besteht keine Pflicht. Ausnahmen gibt es unter anderem für Baudenkmäler.
Kann ich in Mintraching nur den Hof verkaufen und die Felder behalten?
Ja, Hof und Flächen lassen sich getrennt verkaufen, wenn es eigene Flurstücke sind. Sonst ist eine Teilung durch das Vermessungsamt nötig. Achten Sie auf Zufahrten und Wegerechte zwischen den Teilen.
Wer erteilt die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz?
Zuständig ist das Landratsamt Regensburg. Den Antrag stellt in der Regel der Notar nach der Beurkundung. Bis zur Genehmigung wird der Kaufpreis nicht fällig.
Was passiert mit dem Pachtvertrag, wenn ich meine Flächen in Mintraching verkaufe?
Der Pachtvertrag geht auf den Käufer über und läuft zu den vereinbarten Bedingungen weiter. Informieren Sie den Pächter über den Verkauf. Kaufinteressenten sollten den Vertrag vorab sehen.
Muss ich alte Öltanks oder Güllegruben vor dem Verkauf entfernen?
Eine generelle Pflicht zum Entfernen vor dem Verkauf gibt es nicht, es können aber Prüf- und Stilllegungspflichten bestehen. Nennen Sie bekannte Anlagen offen im Exposé. Bei Unsicherheit hilft die Wasserbehörde im Landratsamt.
Wie lange dauert der Verkauf einer Hofstelle in Mintraching?
Meist länger als bei einem Einfamilienhaus, weil mehr Unterlagen, Genehmigungen und Prüfungen nötig sind. Eine feste Dauer kann niemand zusagen. Gute Vorbereitung verkürzt vor allem die Zeit zwischen Einigung und Zahlung.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Mintraching und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Ihre Hofstelle mit klarer Grundlage verkaufen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung für Ihr Bauernhaus oder Ihre Hofstelle in Mintraching. Matthias Hoibl bewertet Gebäude und Flächen vor Ort und bespricht die nächsten Schritte.
