Ein erfahrener Immobilienmakler in Tegernheim kennt die Fälle, in denen ein Verkauf mehr verlangt als ein Exposé: das Elternhaus, das mehrere Erben gemeinsam verkaufen, die vermietete Einliegerwohnung, das Hanggrundstück mit unklarer Bebaubarkeit oder das ältere Haus, bei dem Käufer nach Heizung und Dämmung fragen. Seine Erfahrung zeigt sich darin, dass er solche Punkte vor der Vermarktung klärt. Ob er sie wirklich mitbringt, prüfen Sie mit wenigen gezielten Fragen.
Das Wichtigste in Kürze
- Erfahrung hilft vor allem bei Erbe, Vermietung, Grundstücksfragen und älteren Gebäuden.
- Erben verkaufen nur gemeinsam (§ 2040 BGB), der Erbnachweis muss vor dem Kaufvertrag vorliegen.
- Mietverträge und Kaution gehen beim Verkauf auf den Käufer über (§§ 566, 566a BGB).
- Für Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und bis zu vier Wohnungen ist ohne entsprechenden Wärmeschutz ein Bedarfsausweis Pflicht.
- Gezielte Prüffragen zeigen, ob ein Makler aus Erfahrung spricht oder aus Routine.
Inhalt dieses Beitrags
- Was bringt ein erfahrener Immobilienmakler in Tegernheim?
- Wie frage ich nach Erfahrung, ohne mich mit Jahreszahlen zufriedenzugeben?
- Was ändert sich, wenn das Haus aus einem Nachlass kommt?
- Was gilt beim Verkauf mit vermieteter Wohnung?
- Welche Grundstücksfragen tauchen in Tegernheim auf?
- Warum zählt Erfahrung bei älteren Häusern?
- Mit welchen Prüffragen trenne ich Erfahrung von Routine?
- Welche Erfahrung bringt Hoibl Immobilien mit?
- Häufige Fragen
Was bringt ein erfahrener Immobilienmakler in Tegernheim?
Ein erfahrener Immobilienmakler in Tegernheim bringt Ihnen einen Verkauf, bei dem schwierige Punkte früh erkannt und geklärt werden, bevor sie Käufer verunsichern oder den Notartermin verzögern.
Tegernheim liegt östlich von Regensburg zwischen der Donau und den Hängen des Vorwalds und grenzt an Regensburg-Schwabelweis. In der kleinen Gemeinde stehen Häuser, die oft seit Jahrzehnten in Familienbesitz sind. Viele wurden umgebaut, erweitert oder teilweise vermietet. Genau dort entstehen Fragen, die ein unerfahrener Makler erst bemerkt, wenn der Käufer sie stellt.
Wie frage ich nach Erfahrung, ohne mich mit Jahreszahlen zufriedenzugeben?
Fragen Sie nach konkreten Fällen, die Ihrem ähneln, und lassen Sie sich schildern, was dabei schwierig war und wie der Makler es gelöst hat.
Eine Jahreszahl auf der Website sagt, seit wann jemand im Beruf ist. Sie sagt nicht, womit er sich beschäftigt hat. Wer überwiegend Neubauwohnungen vermittelt hat, kennt sich mit einem Haus aus den Siebzigerjahren am Hang womöglich weniger gut aus. Bitten Sie deshalb um ein Beispiel: Wie lief der letzte Verkauf eines älteren Hauses mit Sanierungsbedarf? Was hat die Bank des Käufers verlangt?
Was ändert sich, wenn das Haus aus einem Nachlass kommt?
Kommt das Haus aus einem Nachlass, braucht es vor dem Kaufvertrag einen Erbnachweis, die Zustimmung aller Erben und oft eine Lösung für Ausgleichszahlungen, und ein erfahrener Makler plant diese Schritte von Anfang an ein.
Als Nachweis dient ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wer die Grundbuchberichtigung beim Amtsgericht Regensburg innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, zahlt dafür keine Gebühren. Die Erbengemeinschaft verfügt nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Ist ein Pflichtteil auszuzahlen, entsteht ein Geldanspruch, der sofort fällig ist. Was das für den Verkauf bedeutet, zeigt der Ratgeber zu Pflichtteil und Haus verkaufen in Tegernheim.
Ein erfahrener Makler informiert alle Erben gleich und zur selben Zeit. Wie ein Makler Erben konkret entlastet, beschreibt der Beitrag zum Makler für eine Nachlass-Immobilie in Tegernheim.
Was gilt beim Verkauf mit vermieteter Wohnung?
Beim Verkauf mit vermieteter Wohnung oder Einliegerwohnung gehen Mietvertrag und Kaution auf den Käufer über (§§ 566, 566a BGB), und bei einer nach der Vermietung umgewandelten Eigentumswohnung kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).
Für die Käufersuche heißt das: Wer selbst einziehen möchte, braucht Klarheit, ob und wann das möglich ist. Anleger schauen auf Miete, Laufzeit und Zustand. Ein Makler mit Praxis in solchen Fällen sammelt die Mietunterlagen vor dem ersten Inserat und stimmt Besichtigungstermine mit den Mietern ab. Rechtliche Einzelfragen zur Kündigung gehören zu einem Rechtsanwalt.
Diese Unterlagen sollten bei einer vermieteten Einheit vorliegen:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen.
- Letzte Nebenkostenabrechnungen.
- Nachweis über die Kaution und deren Anlage.
- Aufstellung der aktuellen Miete und letzten Erhöhungen.
- Schriftverkehr zu Mängeln oder offenen Forderungen.
Welche Grundstücksfragen tauchen in Tegernheim auf?
In Tegernheim fragen Käufer häufig nach Bebaubarkeit, Grenzen, Zufahrt und Rechten im Grundbuch, und bei Hanggrundstücken kommen Fragen zu Stützmauern und Geländeverlauf dazu.
Ob ein Bebauungsplan gilt, erfahren Sie bei der Gemeinde. Bauanträge laufen über Gemeinde und Landratsamt Regensburg. Den Bodenrichtwert finden Sie über BORIS-Bayern. Ein Baulastenverzeichnis gibt es in Bayern nicht, Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte stehen im Grundbuch.
Wenn der Garten groß ist
Manche Eigentümer überlegen, einen Teil ihres Grundstücks getrennt zu verkaufen. Ob das baurechtlich möglich ist und was der Boden wert ist, klärt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Tegernheim.
Warum zählt Erfahrung bei älteren Häusern?
Ein älteres Haus verlangt Erfahrung, weil Käufer Sanierungsbedarf und gesetzliche Pflichten kennen müssen, um ihre Finanzierung zu planen, und ein erfahrener Makler beides sachlich erklärt.
Neue Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen nach dem Gebäudeenergiegesetz bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen, je nach Gebäude etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch sehr alter Heizkessel. Beim Energieausweis gilt: Ein Bedarfsausweis ist vorgeschrieben, wenn für ein Haus mit höchstens vier Wohnungen der Bauantrag vor dem 1. November 1977 eingereicht wurde und es den Wärmeschutz von damals nicht erreicht.
Ein Makler mit Erfahrung legt Käufern eine Liste der bisherigen Modernisierungen vor. Das versachlicht die Verhandlung. Was im Ausweis steht und wer ihn ausstellt, erklärt die Seite zum Energieausweis für den Hausverkauf.
Was ist Ihre Immobilie in Tegernheim wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Mit welchen Prüffragen trenne ich Erfahrung von Routine?
Erfahrung von Routine trennen Sie mit Fragen, auf die es keine Standardantwort gibt, und mit einem Blick darauf, wie genau der Makler auf Ihr Haus eingeht.
| Ihre Frage | Antwort mit Erfahrung | Antwort aus Routine |
|---|---|---|
| Was fehlt bei meinen Unterlagen noch? | Nennt konkrete Dokumente und Bezugsstellen | Wir kümmern uns um alles |
| Was wird der Käufer zuerst fragen? | Bezieht sich auf Lage, Baujahr, Heizung | Allgemeines zur Lage |
| Wo könnte der Verkauf haken? | Nennt Erbnachweis, Mieter oder Genehmigung | Da sehe ich keine Probleme |
| Wann holen Sie Fachleute dazu? | Notar, Steuerberater, Anwalt je nach Frage | Brauchen wir nicht |
Welche Erfahrung bringt Hoibl Immobilien mit?
Hoibl Immobilien begleitet seit 2008 Verkäufe in Regensburg und den Gemeinden ringsum, auch Häuser aus Erbschaften, Objekte mit Mietern und ältere Gebäude mit Sanierungsbedarf.
Hinter dem Büro in Wenzenbach steht Matthias Hoibl. Neben der Ausbildung zum Immobilienfachwirt (IHK) hat er sich zum Energieberater (HwK) prüfen lassen. Für ein älteres Haus in Tegernheim erstellt er deshalb den Energieausweis selbst und bespricht mit Kaufinteressenten, welche Nachrüstungen auf sie zukommen. Sind mehrere Erben beteiligt, erhalten alle dieselben Informationen. Zum Notar geht es erst, wenn die Bank des Käufers die Finanzierung bestätigt hat.
Häufige Fragen zu erfahrener Immobilienmakler Tegernheim
Woran erkenne ich in Tegernheim einen erfahrenen Makler?
An konkreten Antworten zu Fällen wie Ihrem, an gezielten Fragen zu Unterlagen und Baurecht und daran, dass er mögliche Hürden von sich aus anspricht.
Brauchen Erben in Tegernheim einen Erbschein für den Verkauf?
Sie brauchen einen Erbnachweis. Das kann ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll sein. Was im Einzelfall genügt, klärt der Notar.
Kann ich ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung in Tegernheim verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB), die Kaution ebenfalls (§ 566a BGB). Käufer sollten Mietvertrag und Abrechnungen früh einsehen können.
Muss ich ein älteres Haus vor dem Verkauf sanieren?
Nein. Wichtig ist eine offene Beschreibung des Zustands. Die Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz treffen den neuen Eigentümer.
Wer hilft in Tegernheim bei steuerlichen Fragen zum Erbe?
Ein Steuerberater. Der Makler kann Abläufe erklären, ersetzt aber keine steuerliche oder rechtliche Beratung.
Ist ein Hanggrundstück in Tegernheim schwerer zu verkaufen?
Das hängt von Zufahrt, Zuschnitt und Bebaubarkeit ab. Ein erfahrener Makler klärt diese Punkte vorab und spricht gezielt passende Käufer an.
Wie lange ist die Grundbuchberichtigung für Erben gebührenfrei?
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall. Zuständig ist für Tegernheim das Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Tegernheim und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
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