Ein Haus in Nittendorf lässt sich auch dann verkaufen, wenn die Finanzierung noch läuft und eine Grundschuld im Grundbuch steht. Der Notar organisiert die Lastenfreistellung, Ihre Bank erhält den offenen Betrag direkt aus dem Kaufpreis, und erst danach wird die Grundschuld gelöscht. Wichtig für Ihre Planung sind zwei Fragen: Wie viel verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung, und reicht der Kaufpreis dafür aus?
Das Wichtigste in Kürze
- Eine laufende Grundschuld hindert den Verkauf nicht, der Notar sorgt für die Lastenfreistellung.
- Die Bank bekommt ihren Ablösebetrag direkt aus dem Kaufpreis, den Rest erhalten Sie.
- Bei vorzeitiger Ablösung verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).
- Zehn Jahre nach Vollauszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).
- Kaufen Sie gleichzeitig neu, kann ein Pfandtausch die Grundschuld auf das neue Objekt übertragen.
Inhalt dieses Beitrags
- Kann ich mein Haus in Nittendorf verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
- Was passiert beim Verkauf mit der Grundschuld?
- Wie läuft die Ablösung des Kredits Schritt für Schritt ab?
- Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und wann fällt sie an?
- Wann kann ich den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen?
- Was ist ein Pfandtausch und wann passt er?
- Welche Kosten kommen beim Verkauf mit laufendem Kredit auf mich zu?
- Kann der Käufer meinen Kredit einfach übernehmen?
- Reicht der Kaufpreis, um meinen Kredit abzulösen?
- Was sollte ich vor dem Verkauf mit meiner Bank klären?
- Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf mit laufender Finanzierung in Nittendorf?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Kann ich mein Haus in Nittendorf verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja, Sie können Ihr Haus in Nittendorf mit laufendem Kredit verkaufen, denn die Grundschuld wird im Zuge des Kaufvertrags aus dem Kaufpreis abgelöst und danach im Grundbuch gelöscht.
Für Banken und Notare ist das ein alltäglicher Vorgang. Häufig ist ein Haus beim Verkauf noch nicht ganz abbezahlt. Der Käufer erwirbt das Haus trotzdem lastenfrei, weil sein Geld zuerst an Ihre Bank fließt. Erst wenn diese bestätigt, dass sie ihre Forderung erhalten hat, gibt sie die Grundschuld frei.
Für Sie als Verkäufer zählt vor allem die Vorbereitung. Je früher Sie die Zahlen Ihrer Bank kennen, desto genauer wissen Sie, was nach dem Verkauf übrig bleibt. Das gilt für ein Einfamilienhaus in Pollenried ebenso wie für ein Haus im Hauptort.
Was passiert beim Verkauf mit der Grundschuld?
Die Grundschuld bleibt bis zur Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch stehen und wird anschließend auf Grundlage einer Löschungsbewilligung Ihrer Bank gelöscht.
Eine Grundschuld sichert den Kredit, sie ist aber vom Darlehen selbst getrennt. Deshalb kann sie auch dann noch im Grundbuch stehen, wenn das Darlehen längst bezahlt ist. Prüfen Sie in Abteilung III Ihres Grundbuchauszugs, welche Grundschulden eingetragen sind und für welche Bank. Ältere Eintragungen aus früheren Finanzierungen tauchen dort manchmal noch auf.
Für bereits bezahlte Kredite stellt die Bank auf Anfrage eine Löschungsbewilligung aus. Bei einer Briefgrundschuld braucht der Notar außerdem den Grundschuldbrief. Ist er verloren gegangen, wird es aufwendig, denn dann ist ein Aufgebotsverfahren nötig. Suchen Sie ihn daher frühzeitig.
Wie läuft die Ablösung des Kredits Schritt für Schritt ab?
Die Ablösung folgt einer festen Reihenfolge, bei der der Notar zwischen Ihnen, dem Käufer und Ihrer Bank vermittelt.
| Phase | Wer ist zuständig | Was passiert |
|---|---|---|
| Vor der Vermarktung | Sie und Ihre Bank | Restschuld, Ablösebetrag und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung erfragen |
| Kaufvertragsentwurf | Notar | Regelung, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank geht |
| Nach der Beurkundung | Notar | Anforderung der Löschungsunterlagen mit Treuhandauflage bei Ihrer Bank |
| Fälligkeit | Notar und Käufer | Fälligkeitsmitteilung, Käufer zahlt Ablösebetrag an die Bank und Rest an Sie |
| Nach Zahlung | Bank und Grundbuchamt | Bank gibt die Löschung frei, das Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg löscht die Grundschuld |
Die Treuhandauflage ist dabei Ihr Schutz und der des Käufers. Der Notar darf die Löschungsbewilligung erst verwenden, wenn die Bank ihr Geld hat. Umgekehrt zahlt der Käufer erst, wenn feststeht, dass er das Haus lastenfrei bekommt.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und wann fällt sie an?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den die Bank verlangen darf, wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen, etwa weil Sie das Haus verkaufen (§ 490 Abs. 2 BGB).
Ein Verkauf gilt rechtlich als berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung. Die Bank kann Ihnen die Ablösung daher nicht verweigern. Sie darf sich aber den Schaden ersetzen lassen, der ihr durch die entgangenen Zinsen entsteht. Wie hoch dieser Ausgleich ausfällt, hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab.
Was Sie bei der Berechnung prüfen sollten
- Ist die Zinsbindung tatsächlich noch nicht abgelaufen?
- Hat die Bank vereinbarte Sondertilgungen berücksichtigt?
- Sind ersparte Verwaltungskosten und Risiken der Bank abgezogen?
- Enthält der Vertrag fehlerhafte Angaben zur Berechnung?
- Wäre ein späterer Verkaufszeitpunkt günstiger?
Bei Zweifeln an der Höhe lohnt eine Prüfung durch eine Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt. Manche Banken zeigen sich verhandlungsbereit, wenn Sie bei ihnen eine neue Finanzierung abschließen.
Wann kann ich den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen?
Ohne Vorfälligkeitsentschädigung können Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung kündigen, sobald zehn Jahre seit der vollständigen Auszahlung vergangen sind, mit einer Frist von sechs Monaten (§ 489 BGB).
Dieses Recht gilt auch dann, wenn die Zinsbindung länger vereinbart wurde. Wer also vor mehr als zehn Jahren finanziert hat, sollte den Kreditvertrag genau ansehen. Maßgeblich ist das Datum der letzten Auszahlung. Bei einem Neubau kann das deutlich nach dem Vertragsschluss liegen.
Endet die Zinsbindung ohnehin bald, kann es sinnvoll sein, den Übergabetermin darauf abzustimmen. Mit dem Käufer lässt sich ein späterer Besitzübergang vereinbaren. Reden Sie darüber offen, bevor Sie einen Notartermin festlegen.
Was ist ein Pfandtausch und wann passt er?
Beim Pfandtausch überträgt Ihre Bank die Sicherheit vom verkauften Haus auf eine neue Immobilie, sodass der bestehende Kredit mit seinen Konditionen weiterläuft und keine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht.
Das passt, wenn Sie nach dem Verkauf eine andere Immobilie kaufen, zum Beispiel eine kleinere Wohnung nach dem Auszug der Kinder. Ein Rechtsanspruch auf den Pfandtausch besteht nicht. Die Bank prüft, ob das neue Objekt als Sicherheit ausreicht. Zeitlich muss beides zusammenpassen, denn das alte Haus soll lastenfrei an den Käufer gehen, während die neue Immobilie belastet wird.
Wer im Alter von einem Haus in eine barrierefreie Wohnung wechselt, steht oft genau vor dieser Frage. Wie Sie dabei die Reihenfolge von Kauf und Verkauf planen, lesen Sie unter Haus im Alter in Nittendorf verkaufen.
Welche Kosten kommen beim Verkauf mit laufendem Kredit auf mich zu?
Zu den üblichen Verkäuferkosten kommen bei laufendem Kredit vor allem die Löschung der Grundschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu.
Die Kosten für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer trägt in Bayern üblicherweise der Käufer, die Steuer beträgt hier 3,5 %. Bei Ihnen als Verkäufer bleiben die Gebühren für die Löschung Ihrer Grundschuld. Hinzu kommen je nach Fall diese Posten:
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung
- Energieausweis, sofern kein gültiger vorliegt
- Maklerprovision, wenn Sie einen Makler beauftragen
- Einkommensteuer auf den Gewinn, wenn das Haus weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war und Sie es nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG)
Steuerliche Fragen klärt Ihre Steuerberatung. Lassen Sie sich die Löschungskosten vom Notar vorab nennen. Dann wissen Sie, was wirklich bei Ihnen ankommt.
Kann der Käufer meinen Kredit einfach übernehmen?
Eine Übernahme Ihres Kredits durch den Käufer ist möglich, kommt aber selten vor, weil die Bank zustimmen und die Bonität des Käufers neu prüfen muss.
Interessant ist der Weg vor allem, wenn Ihr Darlehen einen günstigen Zins hat und der Käufer bei derselben Bank finanzieren würde. In den meisten Fällen bringen Käufer ihre eigene Finanzierung mit. Für Sie ist der übliche Weg über die Ablösung deshalb meist der einfachere. Sprechen Sie das Thema nur an, wenn beide Seiten einen Vorteil sehen.
Was ist Ihre Immobilie in Nittendorf wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Reicht der Kaufpreis, um meinen Kredit abzulösen?
In der Regel deckt der Kaufpreis die Restschuld, wenn das Haus schon einige Jahre abbezahlt wird, sicher wissen Sie es aber erst, wenn Bewertung und Ablösebetrag der Bank nebeneinanderliegen.
Reicht der Erlös nicht, muss die Differenz aus anderen Mitteln kommen. Ohne vollständige Ablösung gibt die Bank die Grundschuld nicht frei, und ohne Löschung kann der Notar den Kaufpreis nicht fällig stellen. Diese Lage tritt etwa auf, wenn erst vor kurzer Zeit gekauft oder umfangreich nachfinanziert wurde. Auch bei einer Trennung kann sie entstehen. Hilfreiche Hinweise dazu finden Sie auf der Seite Immobilie bei Trennung oder Scheidung.
Eine realistische Bewertung vor der Vermarktung schafft Klarheit. Über die kostenlose Immobilienbewertung in Nittendorf bekommen Sie einen Preisrahmen, den Sie mit den Zahlen Ihrer Bank vergleichen können.
Was sollte ich vor dem Verkauf mit meiner Bank klären?
Klären Sie mit Ihrer Bank vor der ersten Anzeige die genaue Restschuld, den voraussichtlichen Ablösebetrag zu einem bestimmten Stichtag und die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, am besten schriftlich.
Ihre Fragen an die Bank
- Wie hoch ist die Restschuld je Darlehen zum geplanten Übergabetermin?
- Wann endet die Zinsbindung, und wann wurde das Darlehen voll ausgezahlt?
- Welche Vorfälligkeitsentschädigung würde anfallen, und wie ist sie berechnet?
- Welche Grundschulden sichern welche Darlehen?
- Ist ein Pfandtausch auf ein neues Objekt denkbar?
- Liegt ein Grundschuldbrief vor, und wo befindet er sich?
Mit diesen Antworten können Sie den Verkauf sauber planen. Bei mehreren Darlehen, etwa bei einem KfW-Kredit neben der Hausbank, holen Sie die Auskünfte für jedes einzeln ein.
Wie begleitet Hoibl Immobilien den Verkauf mit laufender Finanzierung in Nittendorf?
Hoibl Immobilien stimmt den Verkauf von Anfang an mit den Zahlen Ihrer Bank ab und bereitet den Kaufvertrag so mit dem Notar vor, dass die Ablösung geregelt ist.
- Bewertung Ihres Hauses vor Ort als Grundlage für den Vergleich mit der Restschuld
- aktueller Grundbuchauszug, Prüfung der Eintragungen in Abteilung II und III
- Energieausweis, den Matthias Hoibl als geprüfter Energieberater (HwK) selbst erstellt
- Besichtigungen mit Interessenten, die eine Finanzierungsbestätigung vorlegen
- Übermittlung der Bankdaten an den Notar und Begleitung zur Beurkundung
- Übergabe mit Protokoll, sobald der Kaufpreis gezahlt ist
Matthias Hoibl arbeitet seit 2008 als Makler. Welche Leistungen ein Verkauf umfasst, beschreibt der Beitrag professioneller Immobilienmakler in Nittendorf. Warum Erfahrung bei Sonderfällen hilft, lesen Sie unter erfahrener Immobilienmakler in Nittendorf.
Was ist der nächste Schritt?
Der nächste Schritt ist ein Anruf bei Ihrer Bank, um Restschuld und Ablösebetrag zu erfragen, und parallel eine Bewertung Ihres Hauses.
Liegen beide Zahlen vor, sehen Sie klar. Einen Termin für die Bewertung vor Ort vereinbaren Sie unter 09407 9583 369.
Häufige Fragen zu Haus verkaufen mit Kredit Nittendorf
Kann ich mein Haus in Nittendorf verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist?
Ja. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis bezahlt, bevor Sie den übrigen Betrag erhalten. Der Notar sorgt dafür, dass die Grundschuld danach gelöscht wird. Der Käufer bekommt das Haus lastenfrei.
Wer löscht die Grundschuld nach dem Verkauf in Nittendorf?
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg, und zwar auf Antrag des Notars. Voraussetzung ist die Löschungsbewilligung Ihrer Bank. Sie gibt diese frei, sobald ihr Ablösebetrag eingegangen ist.
Muss ich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nein. Sie fällt nur an, wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen (§ 490 Abs. 2 BGB). Sind seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre vergangen, können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).
Darf meine Bank die Ablösung beim Hausverkauf in Nittendorf verweigern?
Nein, ein Verkauf gilt als berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung. Die Bank darf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ihre Berechnung können Sie prüfen lassen.
Was ist, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
Dann muss die Differenz aus eigenen Mitteln oder einer anderen Finanzierung kommen. Ohne vollständige Ablösung gibt die Bank die Grundschuld nicht frei. Klären Sie das deshalb vor der Vermarktung.
Was bedeutet Pfandtausch beim Hausverkauf in Nittendorf?
Die Bank überträgt die Grundschuld vom alten Haus auf eine neue Immobilie, der Kredit läuft weiter. Das passt, wenn Sie nach dem Verkauf selbst wieder kaufen. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht, die Bank entscheidet nach der Sicherheit des neuen Objekts.
Wann sollte ich mit meiner Bank sprechen?
Vor der ersten Anzeige. Dann kennen Sie Restschuld, Ablösebetrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Mit diesen Zahlen planen Sie Preis und Übergabetermin.
Kann ich in Nittendorf ein neues Haus kaufen, bevor das alte verkauft ist?
Das ist möglich, braucht aber eine Zwischenfinanzierung oder ausreichend Eigenkapital. Banken prüfen dabei, wie sicher der Verkauf des alten Hauses ist. Eine Bewertung vorab hilft bei diesem Gespräch.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Nittendorf und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als günstiger Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Hausverkauf mit laufendem Kredit planen
Lassen Sie Ihr Haus in Nittendorf bewerten und vergleichen Sie das Ergebnis mit den Zahlen Ihrer Bank. Rufen Sie an unter 09407 9583 369.
