Ein Haus innerhalb der Familie in Neutraubling zu verkaufen ist erlaubt und kommt häufig vor, etwa an ein Kind, an den Ehepartner oder an Geschwister. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wer den Preis unter dem Marktwert ansetzt, sollte die Folgen für Schenkungsteuer und Pflichtteil vorher mit Notar und Steuerberater klären.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b BGB).
- Kinder, Enkel, Eltern und Ehegatten zahlen keine Grunderwerbsteuer (§ 3 GrEStG), Geschwister schon.
- Ein Preis deutlich unter dem Marktwert gilt als teilweise Schenkung mit möglichen steuerlichen Folgen.
- Andere Geschwister können später Pflichtteilsergänzung verlangen, der Anspruch schmilzt über zehn Jahre ab (§ 2325 BGB).
- Eine neutrale Wertermittlung schafft eine sachliche Grundlage für alle Beteiligten.
Inhalt dieses Beitrags
- Darf ich mein Haus in Neutraubling an meine Kinder verkaufen?
- Brauche ich für einen Verkauf in der Familie einen Notar?
- Fällt bei einem Verkauf an Familienangehörige Grunderwerbsteuer an?
- Darf ich das Haus unter Marktwert an mein Kind verkaufen?
- Warum brauche ich eine Wertermittlung, wenn ich in der Familie verkaufe?
- Wie kann ich im Haus wohnen bleiben, obwohl ich es an mein Kind verkaufe?
- Wie finanzieren Kinder den Kauf des Elternhauses?
- Muss ich beim Verkauf an mein Kind Spekulationssteuer zahlen?
- Wie behandle ich mehrere Kinder gerecht?
- Wie unterstützt Hoibl Immobilien Familien in Neutraubling beim Verkauf untereinander?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Darf ich mein Haus in Neutraubling an meine Kinder verkaufen?
Ja, Sie dürfen Ihr Haus in Neutraubling an Ihre Kinder oder andere Angehörige verkaufen, es gelten dieselben Formvorschriften wie bei einem Verkauf an Fremde.
Viele Häuser in Neutraubling sind in den Aufbaujahren der Stadt entstanden und seither in Familienhand. Oft wohnen die Eltern noch darin, die Kinder arbeiten bei einem der großen Arbeitgeber in der Region und möchten bleiben. Ein Verkauf innerhalb der Familie liegt dann nahe. Er kann für beide Seiten gut passen: Die Eltern erhalten Geld für die nächste Lebensphase, die Kinder bekommen ein Haus, das sie kennen.
Gleichzeitig ist ein Familienverkauf rechtlich ein ganz normaler Kaufvertrag. Er hat steuerliche Seiten und kann Auswirkungen auf das spätere Erbe haben. Deshalb lohnt eine gute Vorbereitung, bevor der Termin beim Notar steht.
Brauche ich für einen Verkauf in der Familie einen Notar?
Ja, jeder Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, auch zwischen Eltern und Kindern.
Ein privater Vertrag oder eine Vereinbarung per Handschlag ist unwirksam. Der Notar entwirft den Vertrag, erklärt ihn allen Beteiligten und sorgt für die Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht Regensburg. Er regelt auch, wann der Kaufpreis fällig wird und wie eine bestehende Grundschuld abgelöst oder übernommen wird.
Für den Termin braucht der Notar die Personalien aller Beteiligten, ihre Steuer-Identifikationsnummern, die Grundbuchdaten und Angaben zu Belastungen. Soll ein Wohnrecht eingetragen werden, besprechen Sie das vorab mit dem Notariat. Die Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer, die Familie kann aber auch etwas anderes vereinbaren.
Fällt bei einem Verkauf an Familienangehörige Grunderwerbsteuer an?
Zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie fällt nach § 3 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an, bei Geschwistern, Nichten, Neffen oder Schwägern dagegen schon.
| Käufer | Grunderwerbsteuer | Was Sie zusätzlich prüfen |
|---|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | Befreit | Güterstand, Folgen bei späterer Trennung |
| Kind oder Enkel | Befreit | Gleichbehandlung der Geschwister, Pflichtteil |
| Ehegatte eines Kindes | Befreit | Regelung für den Fall einer Scheidung |
| Eltern oder Großeltern | Befreit | Spätere Vererbung, Wohnrecht |
| Geschwister | 3,5 % in Bayern | Preis, Finanzierung, Ausgleich unter Erben |
| Nichte, Neffe, Schwager | 3,5 % in Bayern | Wie bei einem Verkauf an Fremde |
Die Befreiung gilt für den Kauf. Ob daneben Schenkungsteuer entsteht, hängt vom Preis ab. Lassen Sie sich die Einzelheiten von einem Steuerberater bestätigen.
Darf ich das Haus unter Marktwert an mein Kind verkaufen?
Ja, das ist erlaubt, der Teil zwischen Kaufpreis und Marktwert gilt dann aber als Schenkung und kann Schenkungsteuer und Ansprüche anderer Erben auslösen.
Man spricht von einer gemischten Schenkung. Für Kinder gelten bei der Schenkungsteuer Freibeträge, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können. Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab. Das sollte ein Steuerberater ausrechnen.
Folgen für Geschwister
Haben Sie mehrere Kinder, kann ein günstiger Verkauf an eines von ihnen später zum Streit führen. Die anderen Kinder können nach Ihrem Tod unter Umständen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Nach § 2325 BGB schmilzt dieser Anspruch über zehn Jahre ab, mit jedem Jahr um ein Zehntel. Behalten Sie sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, kann die Frist anders laufen. Hier hilft der Rat eines Notars oder Fachanwalts für Erbrecht.
Warum brauche ich eine Wertermittlung, wenn ich in der Familie verkaufe?
Eine Wertermittlung zeigt, wo der Marktwert liegt, und ist damit die Grundlage für einen fairen Preis, für steuerliche Fragen und für die Gleichbehandlung aller Kinder.
Ohne einen nachvollziehbaren Wert verhandelt die Familie im luftleeren Raum. Die Eltern schätzen nach Gefühl, das kaufende Kind nach den Möglichkeiten seiner Finanzierung, die Geschwister nach dem, was sie für gerecht halten. Eine Einschätzung von außen versachlicht das Gespräch.
Für die reine Preisfindung reicht oft die Marktwerteinschätzung eines Maklers. Prüft das Finanzamt oder streiten Erben, kann ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB nötig werden. Es stammt von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg. Wie eine kostenlose Bewertung vor Ort abläuft, beschreibt der Beitrag kostenlose Immobilienbewertung in Neutraubling.
Wie kann ich im Haus wohnen bleiben, obwohl ich es an mein Kind verkaufe?
Sie können im Haus bleiben, wenn im Kaufvertrag ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch zu Ihren Gunsten vereinbart und im Grundbuch eingetragen wird.
Mit einem Wohnrecht dürfen Sie das Haus oder einen Teil davon weiter selbst nutzen. Ein Nießbrauch erlaubt zusätzlich, das Haus zu vermieten und die Miete zu behalten. Beide Rechte senken den Wert für den Käufer. Das wirkt sich auf den angemessenen Kaufpreis aus und auf die Berechnung einer möglichen Schenkung.
- Welche Räume umfasst das Wohnrecht, das ganze Haus oder eine Etage?
- Wer trägt Reparaturen, Nebenkosten und Grundsteuer?
- Was geschieht, wenn Sie später in ein Pflegeheim ziehen?
- Darf das Kind das Haus während des Wohnrechts verkaufen oder beleihen?
Regeln Sie das alles schriftlich im Vertrag. Wer das Haus statt an die Kinder an Dritte verkaufen und trotzdem noch eine Zeit bleiben möchte, findet Hinweise im Beitrag Haus im Alter in Neutraubling verkaufen.
Wie finanzieren Kinder den Kauf des Elternhauses?
Kinder finanzieren das Elternhaus meist über eine Bank, die den Kaufpreis und das Haus genauso prüft wie bei einem Kauf von Fremden.
Die Bank verlangt einen notariellen Vertrag, Unterlagen zum Haus und einen Nachweis über den Wert. Lastet noch eine Grundschuld der Eltern auf dem Haus, kann sie abgelöst oder im Einzelfall auch übernommen werden. Das klären Notar und Bank gemeinsam.
Manche Familien vereinbaren eine Ratenzahlung an die Eltern. Das ist möglich, sollte aber mit Sicherheiten im Vertrag abgesichert sein, etwa einer Grundschuld zugunsten der Eltern. Lassen Sie sich dazu vom Notar beraten.
Was ist Ihre Immobilie in Neutraubling wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Muss ich beim Verkauf an mein Kind Spekulationssteuer zahlen?
Spekulationssteuer kann auch beim Verkauf an ein Kind anfallen, wenn Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft haben und es in dieser Zeit nicht selbst bewohnt haben.
Ein Verkauf in der Familie ist steuerlich ein Verkauf wie jeder andere. Die Frist nach § 23 EStG beträgt zehn Jahre. Steuerfrei ist der Gewinn außerdem, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei den meisten Elternhäusern in Neutraubling, die seit Jahrzehnten der Familie gehören, ist die Frist längst abgelaufen. Anders kann es aussehen, wenn Sie ein Haus erst vor einigen Jahren gekauft und vermietet haben.
Bestehende Grundschuld
Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch, gibt es zwei übliche Wege. Die Bank der Eltern erhält ihren Restbetrag direkt aus dem Kaufpreis, und der Notar holt die Löschungsbewilligung ein. Oder die Grundschuld bleibt stehen und dient der Bank des Kindes als Sicherheit, wenn beide Banken zustimmen. Eine vorzeitige Ablösung kostet häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Fragen Sie Ihre Bank früh nach den Bedingungen.
Wie behandle ich mehrere Kinder gerecht?
Mehrere Kinder behandeln Sie gerecht, wenn alle früh informiert werden, der Wert des Hauses offenliegt und Vorteile für ein Kind schriftlich ausgeglichen werden.
Gerecht heißt nicht für jede Familie dasselbe. Manche Eltern verkaufen zum Marktwert und verteilen später das Geld gleichmäßig. Andere geben einem Kind einen Nachlass, weil es die Eltern pflegt, und halten das im Vertrag fest. Wieder andere vereinbaren, dass sich die Geschwister einen Ausgleich im Testament anrechnen lassen.
Wichtig ist Offenheit. Ein Verkauf, von dem die Geschwister erst nach Jahren erfahren, sorgt fast immer für Streit. Sprechen Sie gemeinsam, lassen Sie den Wert ermitteln und halten Sie Absprachen schriftlich fest. Wenn das Haus erst nach dem Tod der Eltern an die Kinder geht, gelten andere Regeln, beschrieben auf der Seite Immobilie geerbt.
Wie unterstützt Hoibl Immobilien Familien in Neutraubling beim Verkauf untereinander?
Hoibl Immobilien unterstützt Familien in Neutraubling mit einer nachvollziehbaren Wertermittlung, mit den Unterlagen für Notar und Bank und mit einem Energieausweis.
Matthias Hoibl bewertet das Haus bei Ihnen vor Ort und erklärt allen Familienmitgliedern, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Fehlende Unterlagen besorgt er beim Grundbuchamt, beim Bauamt oder bei der Hausverwaltung. Den Energieausweis stellt er als geprüfter Energieberater (HwK) selbst aus, das hilft auch dem kaufenden Kind bei der Planung von Modernisierungen. Steuer- und Rechtsfragen klären Sie mit Notar und Steuerberater. Möchte die Familie am Ende doch an Dritte verkaufen, übernimmt Hoibl Immobilien die Vermarktung mit Besichtigungen, geprüften Käufern, Notarbegleitung und Übergabeprotokoll. Wie ein solcher Verkauf abläuft, lesen Sie im Beitrag Immobilie verkaufen in Neutraubling.
Was ist der nächste Schritt?
Setzen Sie sich als Familie zusammen, lassen Sie den Wert des Hauses ermitteln und vereinbaren Sie danach Termine bei Steuerberater und Notar.
Halten Sie fest, wer kaufen möchte, wie die Finanzierung aussieht und ob die Eltern im Haus bleiben. Mit diesen Antworten kann der Notar einen passenden Vertrag entwerfen. Wenn Sie zusätzlich einen Makler vergleichen möchten, finden Sie Prüffragen im Beitrag Makler-Empfehlung in Neutraubling.
Häufige Fragen zu Haus in der Familie verkaufen Neutraubling
Kann ich mein Haus in Neutraubling an mein Kind verkaufen?
Ja. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an. Liegt der Preis unter dem Marktwert, sollten Sie mögliche Schenkungsteuer und Ansprüche der Geschwister vorher klären.
Zahlen Geschwister in Neutraubling Grunderwerbsteuer beim Kauf voneinander?
Ja. Geschwister sind von der Grunderwerbsteuer nicht befreit. In Bayern beträgt sie 3,5 % des Kaufpreises. Befreit sind nur Ehegatten und Verwandte in gerader Linie.
Wie günstig darf ich an mein Kind verkaufen?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Je weiter der Preis unter dem Marktwert liegt, desto größer ist der geschenkte Anteil. Ob dafür Schenkungsteuer anfällt, hängt von den Freibeträgen und früheren Schenkungen ab, das klärt ein Steuerberater.
Brauche ich in Neutraubling einen Makler für den Verkauf an mein Kind?
Für den Verkauf selbst nicht, weil der Käufer schon feststeht. Sinnvoll ist aber eine neutrale Wertermittlung, damit Preis, Steuer und Gleichbehandlung der Geschwister auf einer sachlichen Grundlage stehen.
Kann ich nach dem Verkauf an mein Kind in Neutraubling im Haus wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch, das im Kaufvertrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen wird. Regeln Sie dabei, wer Reparaturen, Nebenkosten und Grundsteuer trägt.
Was passiert mit dem Pflichtteil, wenn ich günstig an ein Kind verkaufe?
Der geschenkte Anteil kann später einen Pflichtteilsergänzungsanspruch der anderen Kinder auslösen. Er verringert sich nach § 2325 BGB mit jedem Jahr um ein Zehntel. Behaltene Nutzungsrechte können die Frist beeinflussen.
Welches Grundbuchamt ist für einen Familienverkauf in Neutraubling zuständig?
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Regensburg. Den Antrag auf Eintragung stellt der Notar nach der Beurkundung, Sie müssen dort nicht selbst hingehen.
Ist eine Schenkung besser als ein Verkauf in der Familie?
Das hängt von Ihrer Lage ab. Bei einer Schenkung fließt kein Geld an die Eltern, beim Verkauf schon. Steuern, Pflichtteil und Altersvorsorge wirken jeweils anders, deshalb lohnt der Vergleich mit einem Steuerberater.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Neutraubling und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Makler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Fairer Wert für den Familienverkauf
Lassen Sie den Wert Ihres Hauses in Neutraubling kostenlos vor Ort ermitteln. Matthias Hoibl erklärt die Einschätzung gern der ganzen Familie, Telefon 09407 9583 369.
