Was Ihr Grundstück in Brennberg wert ist, hängt zuerst davon ab, ob und wie es bebaut werden darf. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses im Landratsamt Regensburg gibt eine Orientierung, ersetzt aber keine Bewertung. Erschließung, Zuschnitt, Hanglage, Rechte im Grundbuch und mögliche Altlasten können den Preis deutlich nach oben oder unten verschieben. Eine Bewertung vor Ort führt alle Faktoren zu einem Angebotspreis zusammen, den Sie Käufern erklären können.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone und kein Kaufpreis für Ihr Grundstück.
- Ob Bauland vorliegt, entscheiden Bebauungsplan, § 34 BauGB im Innenbereich oder § 35 BauGB im Außenbereich.
- In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, Wegerechte und Leitungsrechte stehen als Dienstbarkeiten im Grundbuch.
- Erschließung, Zuschnitt und Hanglage beeinflussen, wie gut sich ein Grundstück bebauen lässt.
- Ansprechpartner sind die Gemeinde Brennberg, das Landratsamt Regensburg und das Amtsgericht Regensburg als Grundbuchamt.
Inhalt dieses Beitrags
- Warum ist der Bodenrichtwert in Brennberg nicht der Kaufpreis?
- Welches Baurecht gilt für mein Grundstück?
- Wie beeinflussen Erschließung und Zuschnitt den Wert?
- Welche Rechte im Grundbuch mindern oder steigern den Wert?
- Was ist mit Altlasten und Bodenbeschaffenheit?
- Kann ich das Grundstück teilen und einen Teil verkaufen?
- Wie unterstützt Hoibl Immobilien bei der Grundstücksbewertung in Brennberg?
- Was ist der nächste Schritt?
- Häufige Fragen
Warum ist der Bodenrichtwert in Brennberg nicht der Kaufpreis?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert je Quadratmeter für eine ganze Zone mit ähnlichen Grundstücken und sagt deshalb nichts über die Besonderheiten Ihres Grundstücks.
Der Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg ermittelt ihn aus tatsächlichen Verkäufen. Sie finden ihn online über BORIS-Bayern. Er bezieht sich auf ein typisches, erschlossenes Grundstück der Zone. Ist Ihr Grundstück deutlich größer, steiler, schmaler oder nur über einen fremden Weg erreichbar, weicht der Marktwert ab. In Brennberg im Falkensteiner Vorwald sind größere Grundstücke keine Seltenheit. Gerade dort kommt es darauf an, welche Teilfläche als Bauland zählt und welche eher Garten- oder Wiesenland ist.
Welches Baurecht gilt für mein Grundstück?
Welches Baurecht gilt, hängt davon ab, ob für die Fläche ein Bebauungsplan besteht, ob sie im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegt (§ 34 BauGB) oder ob sie zum Außenbereich gehört (§ 35 BauGB).
| Lage | Was das bedeutet | Wo Sie Auskunft erhalten |
|---|---|---|
| Im Bebauungsplan | Art und Maß der Bebauung sind festgelegt | Gemeinde Brennberg |
| Innenbereich nach § 34 BauGB | Bauen möglich, wenn es sich in die Umgebung einfügt | Gemeinde und Landratsamt Regensburg |
| Außenbereich nach § 35 BauGB | Bauen nur ausnahmsweise, etwa für die Landwirtschaft | Landratsamt Regensburg |
| Im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt | Bauerwartungsland, Bebauung noch nicht zulässig | Gemeinde Brennberg |
Der Unterschied zwischen Innen- und Außenbereich ist für den Preis entscheidend. Eine Wiese am Ortsrand kann aussehen wie ein Bauplatz und trotzdem im Außenbereich liegen. Lassen Sie sich die Einordnung schriftlich geben, bevor Sie einen Preis nennen.
Wie beeinflussen Erschließung und Zuschnitt den Wert?
Ein voll erschlossenes Grundstück mit gutem Zuschnitt ist mehr wert als eine Fläche, die erst an Straße, Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen werden muss oder deren Form das Bauen erschwert.
Fragen zur Erschließung
- Grenzt das Grundstück an eine öffentliche Straße?
- Liegen Wasser, Abwasser und Strom in der Straße?
- Sind Erschließungsbeiträge schon bezahlt oder noch offen?
- Wie wird das Regenwasser abgeleitet?
Fragen zu Beiträgen beantwortet die Gemeinde Brennberg. Beim Zuschnitt zählt, ob sich auf der Fläche ein Haus mit Garten vernünftig anordnen lässt. Sehr schmale oder verwinkelte Grundstücke schränken Käufer ein. Bei Hanglagen kommen Aufwand für Erdarbeiten, Stützmauern und Zufahrt hinzu. Andererseits bieten Hänge im Vorwald oft schöne Ausblicke, was Käufer schätzen.
Welche Rechte im Grundbuch mindern oder steigern den Wert?
Rechte im Grundbuch wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte können den Wert mindern, während ein eigenes Wegerecht über ein Nachbargrundstück den Wert eines sonst schwer erreichbaren Grundstücks sichert.
In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Solche Rechte stehen als Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs, das für Brennberg das Amtsgericht Regensburg führt. Fordern Sie zum Eintrag auch die Eintragungsbewilligung an. Erst sie beschreibt, wo genau ein Weg verläuft oder eine Leitung liegt. Grundschulden in Abteilung III beeinflussen den Wert nicht, werden beim Verkauf aber abgelöst.
Was ist mit Altlasten und Bodenbeschaffenheit?
Altlasten und ein schwieriger Baugrund können den Wert deutlich senken, weil Käufer mit Kosten für Untersuchungen, Entsorgung oder eine aufwendigere Gründung rechnen müssen.
Wurde ein Grundstück früher gewerblich oder landwirtschaftlich genutzt, etwa für einen Betrieb, eine Werkstatt oder einen Lagerplatz, fragen Käufer danach. Auskünfte über bekannte Verdachtsflächen erteilt das Landratsamt Regensburg. Bei Unsicherheit schafft ein Bodengutachten Klarheit. Auch ohne Altlasten lohnt bei steilen oder feuchten Flächen ein Blick auf den Baugrund, denn Käufer fragen ihren Architekten danach, bevor sie ein Angebot abgeben. Bekannte Belastungen müssen Sie beim Verkauf offenlegen, sonst haften Sie trotz Gewährleistungsausschluss.
Kann ich das Grundstück teilen und einen Teil verkaufen?
Eine Teilung kann möglich sein, wenn beide Teile bebaubar oder sinnvoll nutzbar bleiben, und ob das so ist, prüft das Bauamt im Einzelfall.
Für die Teilung braucht es eine Vermessung durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung und gegebenenfalls eine bauordnungsrechtliche Prüfung. Gerade bei großen Grundstücken in Brennberg kann ein abgeteilter Bauplatz einen eigenen Käuferkreis ansprechen. Wie Sie dabei vorgehen, steht im Beitrag zum Thema Grundstück teilen und verkaufen in Brennberg. Gehört das Grundstück zu einem alten Hof, finden Sie Hinweise im Beitrag zum Bauernhaus in Brennberg verkaufen.
Was ist Ihre Immobilie in Brennberg wert?
Matthias Hoibl bewertet Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen, wie er zu seiner Einschätzung kommt. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Wie unterstützt Hoibl Immobilien bei der Grundstücksbewertung in Brennberg?
Hoibl Immobilien sieht sich das Grundstück vor Ort an, holt Bodenrichtwert, Grundbuchauszug und Auskünfte zum Baurecht ein und leitet daraus einen nachvollziehbaren Angebotspreis ab.
Matthias Hoibl arbeitet seit 2008 als Immobilienmakler im Landkreis Regensburg, sein Büro liegt in Wenzenbach. Er fragt bei Gemeinde und Landratsamt nach Bebauungsplan und Erschließung, liest die Dienstbarkeiten und erklärt Ihnen, welche Punkte den Preis bewegen. Wie eine solche Bewertung abläuft, lesen Sie im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Brennberg.
Was ist der nächste Schritt?
Der nächste Schritt ist, den Bodenrichtwert in BORIS-Bayern nachzusehen, einen aktuellen Grundbuchauszug zu besorgen und bei der Gemeinde nach dem Baurecht zu fragen.
Mit diesen drei Angaben lässt sich eine Bewertung vor Ort gut vorbereiten. Was Verkäufer allgemein wissen sollten, finden Sie unter Informationen für Verkäufer.
Häufige Fragen zu Grundstück bewerten lassen Brennberg
Wo finde ich den Bodenrichtwert für Brennberg?
Online über BORIS-Bayern. Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss im Landratsamt Regensburg aus tatsächlichen Verkäufen. Er gilt für ein typisches Grundstück der jeweiligen Zone.
Ist mein Grundstück in Brennberg Bauland?
Das hängt davon ab, ob ein Bebauungsplan besteht, ob es im Innenbereich nach § 34 BauGB liegt oder zum Außenbereich gehört. Auskunft geben die Gemeinde Brennberg und das Landratsamt Regensburg.
Was ist Bauerwartungsland?
Eine Fläche, die im Flächennutzungsplan für eine spätere Bebauung vorgesehen ist, für die es aber noch keinen Bebauungsplan gibt. Bauen ist dort noch nicht zulässig, der Wert liegt deshalb meist unter dem von Bauland.
Gibt es in Brennberg ein Baulastenverzeichnis?
Nein, Bayern führt kein Baulastenverzeichnis. Wegerechte, Leitungsrechte und ähnliche Belastungen stehen als Dienstbarkeiten im Grundbuch beim Amtsgericht Regensburg.
Wie wirkt sich eine Hanglage in Brennberg auf den Wert aus?
Eine Hanglage kann mehr Aufwand für Erdarbeiten, Zufahrt und Stützmauern bedeuten. Gleichzeitig schätzen viele Käufer den Ausblick. Wie sich beides auswirkt, zeigt erst eine Bewertung vor Ort.
Brauche ich für ein Grundstück einen Energieausweis?
Für ein unbebautes Grundstück nicht. Steht darauf ein Wohngebäude, das mitverkauft wird, ist für dieses Gebäude ein gültiger Energieausweis nötig.
Wann lohnt sich in Brennberg ein Verkehrswertgutachten für ein Grundstück?
Vor allem bei Erbstreitigkeiten, Scheidung oder wenn das Finanzamt einen Wert verlangt. Für die Frage nach dem Angebotspreis reicht häufig die Marktwerteinschätzung eines erfahrenen Maklers.
Hoibl Immobilien: Ihr Makler für Brennberg und Regensburg
Matthias Hoibl verkauft seit 2008 Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Regensburg und den Gemeinden im Umkreis. Für Verkäufer beträgt seine Provision 2,38 % inklusive Mehrwertsteuer, in der Region sind häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Wie er als Immobilienmakler in Regensburg arbeitet und was die Bewertung umfasst, erfahren Sie im kostenlosen Erstgespräch.
Grundstück in Brennberg bewerten lassen
Vereinbaren Sie eine kostenlose Wertermittlung vor Ort mit Matthias Hoibl und bringen Sie, wenn vorhanden, Grundbuchauszug und Flurkarte mit. Telefon 09407 9583 369.
